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Haus & Grund Dortmund ist Immobilien-Dienstleister und Interessenvertretung der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer mit fast 9.000 Mitgliedern Impressum: http://www.hausundgrund-dortmund.de/impressum.html

05/11/2026

Familie V vermietet eine Wohnung über eine GbR, Vater und drei Kinder gemeinsam. Als eines der Kinder die Wohnung selbst braucht, kündigt die GbR wegen Eigenbedarfs. Klingt einfach, ist rechtlich aber nicht ganz so klar.
Denn seit 2024 gilt das MoPeG. Die Außen-GbR ist danach eine rechtsfähige Personengesellschaft. Die spannende Frage: Kann eine GbR auch nach neuem Recht Eigenbedarf für einen ihrer Gesellschafter geltend machen? 🤔

Nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH konnte eine Außen-GbR Eigenbedarf zugunsten eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen geltend machen. Der BGH musste diese Frage im konkreten Fall nicht entscheiden, weil die Kündigung bereits vor Inkrafttreten des MoPeG („Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts“) ausgesprochen worden war. Ob die bisherige Rechtsprechung auch für seit 2024 erklärte Eigenbedarfskündigungen einer GbR unverändert fortgilt, hat der BGH ausdrücklich offengelassen.

Für alle, die Immobilien über eine Familien-GbR halten: Bei künftigen Eigenbedarfskündigungen unbedingt die Gesellschaftsstruktur und das persönliche Näheverhältnis der Gesellschafter sauber und ausführlich dokumentieren. Das kann im Streitfall den Unterschied machen. 📋

(Beschluss vom 21.04.2026 — VIII ZR 221/25; IMR 2026, 311)

03/11/2026

Was genau ist eigentlich ein Mietspiegel? 🏠

Der Mietspiegel zeigt, welche Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer Stadt üblich sind. Er dient Vermietern und Mietern als Orientierung und kommt häufig ins Spiel, wenn eine Miete angepasst werden soll. Dabei zählen zum Beispiel Wohnlage, Größe, Baujahr und Ausstattung der Wohnung.

Wichtig für Vermieter: Es gibt einfache und qualifizierte Mietspiegel. Der einfache dient im Streitfall als Indiz. Der qualifizierte nach § 558d BGB beruht auf wissenschaftlichen Grundsätzen; werden die gesetzlichen Aktualisierungsvorgaben eingehalten, wird vermutet, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete richtig wiedergibt. Das kann bei einer Mieterhöhung den Unterschied machen.

Der Dortmunder Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel, und wir von Haus & Grund Dortmund haben an ihm mitgewirkt. Wie Sie ihn für Ihre Wohnung richtig anwenden und ein Mieterhöhungsverlangen sauber begründen, klären wir mit unseren Mitgliedern in der persönlichen Beratung, passend zu Ihrem Mietverhältnis. 🤝

📞 0231/958330 I Elisabethstr. 4, 44139 Dortmund

Schauen Sie auch gerne auf unserer Website vorbei: https://www.hausundgrund-dortmund.de/index.html

30/10/2026

Für die Einberufung einer Eigentümerversammlung sieht das Gesetz grundsätzlich eine Frist von mindestens drei Wochen vor. Doch was, wenn es nur zwei Wochen und sechs Tage sind, also ein einziger Tag fehlt?

Genau darüber stritt eine Eigentümerin, die einen gefassten Beschluss zur Jahresabrechnung anfocht. Ihr Argument: Durch die verkürzte Frist habe sie die Abrechnung nicht mehr richtig prüfen können.

Das Landgericht Köln ließ die Anfechtung nicht allein wegen dieses Ladungsmangels durchgreifen. 📋

Wer einen Beschluss deswegen anfechten will, muss konkret darlegen, welche zusätzlichen Vorbereitungen mit der vollen Frist möglich gewesen wären und wie sich die Fristverkürzung auf die Beschlussfassung hätte auswirken können. Reine Behauptungen reichen nicht.

Für WEG-Mitglieder heißt das: Eine kurze Unterschreitung der Ladungsfrist führt nicht automatisch zur Ungültigkeit eines Beschlusses.

Wie handhaben Sie es in Ihrer Eigentümergemeinschaft mit Einladungsfristen?

(Urteil vom 30.03.2026 — 15 S 6/25, IBRRS 2026, 1308 = IMRRS 2026, 0642)

29/10/2026

Muss beim Auszug immer neu gestrichen werden? 🖌️

Nein, allein der Auszug verpflichtet den Mieter nicht automatisch zum Streichen. Entscheidend sind eine wirksame mietvertragliche Übertragung und der tatsächliche Renovierungsbedarf.

Diese Frage sorgt regelmäßig für Diskussionen zwischen Mietern und Vermietern. Schönheitsreparaturen umfassen Arbeiten zur Beseitigung normaler Gebrauchsspuren, etwa das Streichen von Wänden oder Decken.

Ob Mieter oder Vermieter dafür verantwortlich sind, hängt von den gesetzlichen Vorgaben und den Regelungen im Mietvertrag ab. Viele ältere Klauseln sind heute nicht mehr wirksam.

Wichtig für Vermieter: Wird eine Wohnung unrenoviert übergeben, ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ohne angemessenen Ausgleich grundsätzlich unwirksam.

Sie haben noch Fragen dazu? Wir beantworten sie gerne.

📞 0231/958330 I Elisabethstr. 4, 44139 Dortmund

23/10/2026

Müssen Sie als Vermieter wirklich immer mehrere Angebote einholen, bevor Sie zum Beispiel den Hausmeisterdienst oder die Gartenpflege beauftragen? 🤔

Genau darüber gab es kürzlich Streit vor Gericht. Ein Mieter wollte seine Betriebskostennachzahlung nicht leisten, weil er der Meinung war, sein Vermieter hätte vorab Vergleichsangebote einholen müssen. Sonst, so seine Argumentation, verstoße die Abrechnung gegen das sogenannte Wirtschaftlichkeitsgebot.

Der Bundesgerichtshof hat dazu klargestellt, dass das Fehlen mehrerer Vergleichsangebote für sich genommen keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot begründet. Entscheidend ist vielmehr, ob die beauftragte Leistung zu marktüblichen Konditionen vergeben wurde. Der Mieter muss einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot grundsätzlich darlegen und nachweisen. 📋

Mehrere Vergleichsangebote können für Vermieter dennoch sinnvoll sein. Drei Angebote können dabei helfen, die Marktüblichkeit der vereinbarten Preise zu dokumentieren. Eine Pflichtverletzung lässt sich dadurch aber nicht von vornherein ausschließen.

Wichtig ist außerdem die Frist für Einwendungen. Auch einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot muss der Mieter grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung geltend machen.

Haben Sie Fragen zu Ihrer Betriebskostenabrechnung? Wir beraten Sie gerne.

(Urteil vom 20. Mai 2026 – VIII ZR 6/24)

22/10/2026

Neue Heizung für die ganze Eigentümergemeinschaft, aber wer zahlt am Ende wie viel? 🔧

In einem aktuellen Fall bestand eine Gemeinschaft aus 15 sehr unterschiedlich großen Wohnungen. Die Gemeinschaftsordnung sah grundsätzlich eine Verteilung der Kosten nach der Größe der Einheiten vor. Für die Instandhaltung der Heizungsanlage beschloss die Mehrheit jedoch, die Kosten nach der Anzahl der Einheiten zu verteilen. Die Eigentümer einer kleinen Wohnung wehrten sich gegen diese Regelung.

Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass Wohnungseigentümer grundsätzlich beschließen können, bestimmte Kosten anders zu verteilen. Der beschlossene Verteilungsschlüssel muss dabei aber den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen Rechnung tragen und darf einzelne Eigentümer nicht ungerechtfertigt benachteiligen.

Bei unterschiedlich großen Einheiten kann eine Verteilung nach der Anzahl der Einheiten problematisch sein, weil größere Einheiten von Erhaltungsmaßnahmen regelmäßig stärker profitieren.

Maßgeblich sind dabei insbesondere die Größenunterschiede und die konkrete Mehrbelastung der kleineren Einheiten. Im vorliegenden Fall verwies der BGH die Sache deshalb zurück, damit geprüft werden kann, ob die Mehrbelastung die relevante Größenordnung erreicht. Eine Mehrbelastung von etwa fünf Prozent kann dabei bereits auf eine unangemessene Benachteiligung hindeuten. 📐

Bei einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels kommt es auf die konkreten Verhältnisse der Gemeinschaft an. Eine pauschale Grenze gilt nicht für jede Kostenverteilung.

Wie wird die Kostenverteilung in Ihrer Eigentümergemeinschaft geregelt? 💬

(Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25)

16/10/2026

Ein neuer Teilnehmerrekord – wir blicken auf einen tollen Abend zurück!

Gestern durften wir Prof. Dr. Dr. h.c. Clemens Fuest zum Vortrag „Die deutsche Wirtschaft – Wende oder Krise ohne Ende“ im Westfälischen Industrieklub begrüßen.

Ein komplexes Thema, verständlich vermittelt, und zahlreiche Fragen, die im anschließenden Austausch beantwortet werden konnten.

Vielen Dank an Prof. Fuest und alle Gäste für diesen gelungenen Abend! 🤝

14/10/2026

Ein Gartenteich sorgt in einer Eigentümergemeinschaft für richtig Ärger. 🐸

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließt, einen Teich in der Außenanlage zurückzubauen und stattdessen Ersatzpflanzen zu setzen. Der Eigentümer, vor dessen Terrasse der Teich liegt, ist gar nicht begeistert: Er ficht den Beschluss an und beruft sich sogar auf Naturschutzrecht, weil dort seltene Vögel leben sollen.

Das AG München weist die Klage ab. Schon wegen versäumter Anfechtungsfrist, aber auch inhaltlich sieht das Gericht keine Rechte des Eigentümers verletzt.

Ein Fall, der zeigt: Auch scheinbar kleine Gestaltungsfragen im Gemeinschaftseigentum können zu handfesten Rechtsstreitigkeiten werden.

Gibt es bei Ihnen in der Gemeinschaft auch ein „Lieblingsthema“, über das gerne diskutiert wird?

(AG München, Urteil vom 9.7.2025 – 1292 C 17648/23, FD-MietR 2026, 810695)

09/10/2026

Zwei zerstrittene Nachbarn, eine Drohne, ein kurzer Überflug — und ein Gericht, das genau hinschaut. 🚁

Nachbar A lässt sein Dach von einer Fachfirma per Drohne vermessen, um eine Photovoltaikanlage zu planen. Die Drohne überfliegt dabei kurzzeitig und unangekündigt auch das Nachbargrundstück von B.

B fühlt sich in seiner Privatsphäre verletzt und klagt. Das LG Hamburg sieht zwar ein grundsätzlich geschütztes Interesse an der Privatsphäre, gewichtet im konkreten Fall aber das wirtschaftliche Interesse an der Solaranlage höher, zumal es sich nur um eine kurzfristige, abstrakte Beeinträchtigung handelte.

Ein weiterer Baustein in der Rechtsprechung zu Drohnen im Nachbarrecht, der zeigt: Es kommt immer auf den Einzelfall an.

Was denken Sie, überwiegt hier das wirtschaftliche Interesse oder der Schutz der Privatsphäre?

(LG Hamburg, Urteil vom 29.10.2025 - 315 O 151/25, IMR 2026, 290)

07/10/2026

Kündigung, Mieterhöhung oder Mahnung – wichtige Schreiben müssen beim Empfänger nachweisbar ankommen. 📬

Wer rechtlich bedeutsame Erklärungen zustellen möchte, greift oft automatisch zum Einschreiben. Doch nicht jede Variante ist gleich sicher. Beim „Übergabe-Einschreiben“ muss der Empfänger persönlich unterschreiben. Ist er nicht da, wird in der Regel nur eine Benachrichtigung hinterlassen. Auch das „Einschreiben mit Rückschein“ dokumentiert den Erhalt nicht zuverlässig, wenn die Sendung nicht abgeholt wird.

Beim „Einwurf-Einschreiben“ ist die Rechtslage differenzierter. Das BAG hat mit Urteil vom 07.05.2026 einen Anscheinsbeweis für den Zugang bei dem seinerzeit verwendeten Scan-Verfahren verneint, weil die Zustellung bereits vor dem tatsächlichen Einwurf elektronisch bestätigt wurde. Die Deutsche Post hat ihr Verfahren inzwischen angepasst. Der Einwurf wird nun zusätzlich dokumentiert und ein Zustellnachweis ist abrufbar. Ob dieses neue Verfahren den Anforderungen der Rechtsprechung für einen Anscheinsbeweis genügt, ist allerdings noch nicht höchstrichterlich geklärt.

Unser Tipp: Beim Einwurf-Einschreiben sollten der Einlieferungsnachweis und der vollständige Zustellnachweis gesichert werden. Bei besonders wichtigen oder fristgebundenen Erklärungen kann die Zustellung durch einen Boten sinnvoll sein, der den Inhalt des Schreibens kennt und Einwurf, Ort und Zeitpunkt dokumentiert.

Welche Zustellart nutzen Sie bislang am liebsten?

(Urteil vom 07.05.2026 – 2 AZR 184/25)

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