20/03/2026
CẤN TRỪ NỢ TRONG GIAO TIỀN ĐẶT CỌC NHÀ ĐẤT: Không giao tiền đặt cọc là không phù hợp với Điều 328 BLDS 2015:
QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM SỐ : 122/2024/DS-GĐT ngày 10/5/2024 của Toà án cấp cao tại TPHCM
Đương sự:
Nguyên đơn: Bà Giang Thị Ngọc H.3
Bị đơn: Ông Nguyễn Tiến D.4
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Thị Hạnh V.5
2. Nội dung vụ án
- Giao dịch ban đầu: Ngày 01/10/2021, ông D ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng thửa đất tại huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước cho bà H với giá 1,5 tỷ đồng.
- Thỏa thuận đặt cọc: Nội dung hợp đồng ghi nhận bà H đặt cọc 700 triệu đồng cho ông D thông qua bà V (người môi giới). Hai bên cam kết nếu ông D không bán sẽ phải bồi thường gấp đôi số tiền cọc (tổng cộng 1,4 tỷ đồng).
=> Mâu thuẫn phát sinh: Đến hạn, ông D không ký hợp đồng chuyển nhượng vì cho rằng thực tế chưa nhận được bất kỳ khoản tiền cọc nào từ bà H hay bà V. Bà H khởi kiện yêu cầu ông D trả lại 700 triệu tiền cọc và phạt cọc 700 triệu đồng.
3. Diễn biến xét xử
- Bản án Sơ thẩm (16/2022/DS-ST): Bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà H vì thực tế tiền cọc chưa được giao.
- Bản án Phúc thẩm (118/2022/DS-PT): Chấp nhận yêu cầu của bà H, buộc ông D trả và phạt cọc tổng cộng 1,4 tỷ đồng. Tòa phúc thẩm cho rằng việc bà H giao tiền cho bà V là đúng quy định về "chuyển giao nghĩa vụ".
Kháng nghị Giám đốc thẩm: Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại TP.HCM kháng nghị hủy bản án phúc thẩm, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
4. Nhận định của Tòa án cấp Giám đốc thẩm
- Thực tế không giao nhận tiền: Tất cả các bên (ông D, bà H, bà V) đều thừa nhận bà H không trực tiếp đưa tiền mặt 700 triệu đồng cho ông D. Điều này không phù hợp với quy định về "Đặt cọc" tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
Sự thực về việc giao nhận tiền: Mặc dù Hợp đồng đặt cọc lập ngày 01/10/2021 ghi nhận nội dung bà H giao cho ông D số tiền cọc là 700.000.000 đồng, nhưng thực tế bà H không đưa số tiền này cho ông D.
Sự thừa nhận của các bên: Tình tiết không giao nhận tiền cọc nêu trên đã được tất cả các bên liên quan bao gồm ông D, bà H và bà V thống nhất thừa nhận trong lời khai tại hồ sơ vụ án. Do đó, đây là sự việc không phải chứng minh.
Căn cứ pháp lý về Đặt cọc: Tòa án nhận định việc ký hợp đồng nhưng không giao tiền là không phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015
- Việc cấn trừ nợ không có chứng cứ: Bà H khai đã giao tiền mặt cho bà V, nhưng bà V lại khai rằng bà H chỉ "khấu trừ" vào khoản nợ của bà V với con gái bà H. Bà H không cung cấp được chứng cứ chứng minh việc giao nhận tiền mặt thực tế.
- Thỏa thuận ba bên chưa hoàn thành: Ông D và bà V có thỏa thuận riêng về việc bà V nhận tiền thay rồi cho bà V mượn lại 300 triệu đồng, nhưng do bà H không giao tiền cho bà V nên các thỏa thuận này không thể thực hiện.
Lỗi của nguyên đơn: Bà H được xem là chưa hoàn thành nghĩa vụ đặt cọc cho ông D theo quy định về "thực hiện nghĩa vụ thông qua người thứ ba".
Quyết định:
Chấp nhận kháng nghị: Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 118/2022/DS-PT.18. Giữ nguyên Bản án sơ thẩm: Bác yêu cầu khởi kiện của bà Giang Thị Ngọc H. Ông Nguyễn Tiến D không phải trả lại tiền cọc và không phải chịu phạt cọc do thực tế giao dịch đặt cọc chưa được xác lập về mặt tài sản.
