臺灣厝買賣文化發展協會

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22/10/2025

社宅線上選屋倒數計時！張惠山 錯過時段恐被自動配屋 | M傳媒

國家住都中心21日正式啟動第二季中央社會住宅線上選屋程序，從即日起至31日止，中籤的正取戶可以透過網路完成選屋手續。房產達人 張惠山 說明，這次選屋涵蓋台北市「萬華安居」、新北市「五谷好室A」、桃園市「龍岡好室」及高雄市「崇實安居」四大社宅，預計12月1日起就能入住。不過特別要注意的是，這次全面採用「指定時段」線上選屋，錯過時間可能就會失去心儀的房型。



社宅選屋就是全面數位化。

正取申請人只需要在指定日期和時段，登入「安居．好室入口網」就能完成所有選屋程序，完全不需要親自跑到現場排隊。這種做法不僅節省時間，也符合現代人的生活習慣。

國家住都中心特別強調「指定時段」的重要性。

每個中籤者都會收到專屬的選屋時段，必須在這個時間內完成操作，才能確保選到理想的房型。如果錯過指定時段，雖然當天還有補選機會，但就只能從別人選剩的房型中挑選。

對於不熟悉網路操作的長輩，住都中心也提供貼心服務。

可以在選屋當天依照時段前往社宅現場，會有專人協助完成線上選屋。這種「線上加線下」的雙軌服務，展現了政府的便民思維。

想要選到理想的社宅房型，事前準備相當重要。

國家住都中心在「安居．好室入口網」的「資料下載」區提供了詳細的「線上選屋操作手冊」，還有貼心的「選屋懶人包」，建議中籤者提前下載研究。

選屋前最好先做好功課，了解各個社宅的房型格局、採光條件、周邊環境等資訊。像是萬華安居位於台北市西區，交通便利但房型可能較小；龍岡好室在桃園，空間可能相對寬敞。根據家庭成員數和生活需求，提前規劃好優先選擇的房型順序。

萬一在操作過程中遇到問題，可以在上班時間撥打服務專線（02-8979-1799）尋求協助。特別要注意的是，選屋系統可能有同時上線人數限制，建議提前做好準備，一進入選屋時段就盡快完成操作。

張惠山提醒，如果申請人當日逾期仍未完成選屋，就會被視為放棄選屋權利。

這時候國家住都中心會依照剩餘空房進行自動配屋，等於是把選擇權交了出去。

自動配屋的風險在於，可能會被分配到不適合的樓層或房型。例如有小孩的家庭可能希望避開高樓層，年長者可能需要低樓層，但如果放棄選屋權利，這些需求都可能無法被滿足。

因此，即使錯過原本的指定時段，也務必在當天補選時段完成選屋。雖然這時候理想的房型可能已經被選走，但至少還能從剩餘選項中挑選相對合適的，總比完全放棄選擇權來得好。

線上選屋顯示政府社宅政策正在與時俱進。數位化不僅提升行政效率，也能讓資源分配更公平透明。過去實體選屋經常需要請假排隊，對上班族來說相當不便，線上選屋解決了這個痛點。

張惠山：社宅線上選屋是政府數位轉型的重要一步，但再方便的制度也要民眾主動配合。與其事後懊悔，不如提前準備；與其被動等待，不如主動出擊。記住，自己的居住權益要靠自己爭取，錯過選屋時段的代價可能超乎想像。在這個數位時代，與其抱怨制度不便，不如早點熟悉操作流程，才能選到理想的安身之所！

張惠山(山哥來了)
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新聞來源：
https://94m.com.tw/articles/e10a76

22/10/2025

韓國打房打到年輕人破產！租屋竟要借信貸的殘酷真相

【M傳媒房產中心／專題報導】

你想像過「連租房都要借錢」的生活嗎？這不是假設，而是正在韓國首爾真實上演的荒謬場景。政府為了打房，祭出史上最嚴貸款限制，結果房價沒跌，租客卻先被壓垮，許多人被迫去借利率更高的信用貸款，只為支付暴漲的押金。這場「越打房，租客越慘」的風暴，正是台灣必須警惕的血淚教訓。

政策美意變調，租客成最大輸家

韓國政府原本的算盤很簡單：透過嚴格限貸，讓投機客退出市場。首購族最多只能貸款四成，買第二戶以上甚至連現金交易都禁貸。沒想到，這記重拳沒打到投資客，反而讓租屋市場陷入惡性循環。由於買房門檻變高，更多人被迫繼續租房，需求不減反增。房東們為了彌補自身貸款困難，乾脆把成本轉嫁到押金上，結果租客不僅買不起房，現在連租房都快要租不起。

韓國網友自嘲：「以前是買不起，現在是租不起。」這句話背後，是無數年輕人被迫借信貸付押金的無奈。貸款達人呂崑富分析，這種「政策反噬」形成一個死亡循環：租客貸不到足夠的錢買房→只能繼續租房→房東提高押金→租客去借更高利率的信貸→最後負債累累。受傷最重的，正是政府最想幫助的年輕族群與首購族。

首都圈房價鐵律，打房也打不破

韓國經驗還驗證了一個房地產的鐵律：首都圈房價最抗跌。即使貸款條件嚴苛，首爾房價依然穩如泰山，因為這裡聚集了最好的工作、生活機能與教育資源。年輕人為了發展機會，還是拼命往首爾擠，剛性需求撐住房價，即使交易量凍結，價格也跌不下來。

這現象台灣人絕對不陌生。台北市房價高不可攀，購屋需求外溢到新北、桃園，帶動周邊房價連年上漲。與其說是打房，不如說是把房價問題從市中心「擴散」到周邊區域。

韓國獨特租屋文化，讓問題雪上加霜

韓國的租屋制度與台灣大不同，主要有兩種模式：「全租」與「月租」。全租是要付一筆巨額押金（約房價30%至80%），租期內免月租，合約到期後押金全額退還。這種制度原本是雙贏，房東可拿押金去投資，租客省下月租金。但現在卻變成房東的護身符——他們透過提高押金來維持收益，租客只好去借錢湊押金。

近年來，全租詐騙案頻傳，加上低利率讓房東投資收益變差，越來越多人轉向「月租」制。但月租的押金也水漲船高，通常是月租的10到20倍，讓年輕人負擔更沉重。

台灣會步上後塵嗎？

看到韓國的慘況，台灣民眾最想問：政府會跟進這種極端政策嗎？從目前跡象來看，台灣央行雖然逐步緊縮貸款成數，但步伐相對溫和。呂崑富比喻，韓國的做法像「用手術大刀砍病」，效果猛但後遺症嚴重；台灣則像「中醫調理」，慢慢來但副作用較小。關鍵是要在「抑制投機」和「保障自住」之間找到平衡。

值得注意的是，韓國政策造成的租屋市場扭曲，已引發嚴重社會問題。若台灣忽略這個前車之鑑，盲目跟進，恐怕會重蹈覆轍。

居住正義的未來，關鍵在供需平衡

無論在韓國還是台灣，年輕人的購屋困境如出一轍：低薪、高房價、嚴格貸款條件，形成難以突破的鐵三角。呂崑富建議，與其一味限制貸款，不如從增加供給面著手，特別是社會住宅和租金補貼政策，應該更積極推動。

呂崑富觀點 : 房地產政策就像複雜的生態系統，動一個環節就可能引發連鎖反應。當租房都要借貸時，居住正義已蕩然無存。台灣必須從中學到教訓：與其追求立竿見影的打房效果，不如建立健全的居住市場，從供需根本解決問題。否則，下一個「租屋要靠信貸」的，可能就是我們身邊的年輕人。



知識傳媒 貸款達人 呂崑富
「房屋貸款知識家」平台創辦人／資深貸款顧問
深耕房產與金融領域多年，擅長房貸優化、資產規劃與解決各類貸款難題

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14/08/2025

「屋主死守高價不降？」自住客必學3招破解術 行員揭三維議價策略

當前房市出現一個值得關注的現象：在整體交易量萎縮的市場環境下，部分屋主仍堅守高價預期，形成買賣雙方價格認知差距。近日一位自住客向本報反映，看中一戶開價2288萬元的成屋，儘管出示實價登錄顯示屋主預售時取得價格僅約1500萬元，屋主仍堅持2200萬元底價不願退讓，甚至透過親友擔任仲介強化議價立場，讓買方陷入進退兩難。

據了解，該物件位於新興重劃區，屋主與部分仲介對區域前景持高度樂觀態度，成為堅持價格的主要理由。然而，金融機構最新評估報告顯示，該區域成屋市場價格已較高點回調約8-12%，與屋主預期存在明顯落差。

大型房仲業研究部主管分析，這類「價格堅持型」物件通常有三項共同特徵：持有成本低、賣方無資金壓力，以及對區域發展有過度期待。

資深房仲建議自住客採取「三維議價策略」
首先從財務面著手，提供銀行正式估價報告作為客觀依據；
其次從時間壓力切入，表明願意配合賣方理想的交屋時程；
最後從交易條件突破，可提出「提高訂金比例」或「縮短付款期」等彈性方案。實務上，約有35%的堅持型賣方在面對具體優質買方時，最終會願意讓價5-8%。

重劃區成屋市場出現「預售與成屋價格倒掛」現象
部分預售時期取得價格較低的屋主，因期待交屋後能獲取更高利潤，卻忽略市場已進入調整期。買方可整理該建案近期實際成交案例，特別關注「賠售戶」或「急售戶」的成交條件，作為議價的強力佐證。

針對自住客預算落在1900-2000萬元的期待，資深地政士提出務實建議：「與其糾結單一物件，不如設定三個月的觀察期。」這段期間可持續關注該物件帶看狀況，同時積極尋找替代方案。實務經驗顯示，約有六成堅持型賣方在物件滯銷三個月後，會開始考慮調整價格預期。

銀行授信主管則從貸款角度提醒，對於價格明顯偏離銀行估值的物件，核貸成數可能受限。以該案為例，若銀行評估合理價值約2000萬元，買方即使以2200萬元成交，貸款金額仍可能以2000萬元的七成為上限，導致自備款壓力大增，這點可作為與賣方議價的重要籌碼。

賣厝阿明認為，隨著房市進入調整期，買方市場特性將逐漸明顯。建議自住客保持耐心，善用市場資訊透明化的優勢，透過專業估價報告、實價登錄分析等客觀數據強化議價立場，終能等到合適的成交時機。畢竟在房市交易中，最珍貴的不是搶到手的衝動，而是買得值的智慧。

14/08/2025

新屋空屋率飆破22%！每4戶就有1戶是鬼屋 專家驚曝：建商快撐不住了

根據內政部最新發布的低度用電住宅統計報告，2024年下半年全國空屋率最高的竟是5年內新屋，比例高達22.91%，相當於每4.36戶新屋就有1戶無人居住，遠高於其他屋齡住宅的空置情況。此一現象不僅反映當前房市供需失衡，更凸顯新建案去化困難、投資性置產比例過高等結構性問題。

新屋空置率飆高 建商餘屋壓力大
統計數據顯示，5年內新屋的空屋率不僅高居各屋齡之首，更比超過50年老屋的12.54%高出近一倍，形成鮮明對比。進一步分析，新屋空置率高的原因可分為三類：一是建商待售餘屋，二是投資客避稅暫不出租或出售的物件，三是裝修後待租待售的置產型住宅。其中，建商餘屋在近年大量推案完工後持續堆積，加上房地合一稅2.0拉長高稅期，許多投資客寧願空置也不願短期出租或出售，導致市場供給過剩問題惡化。

相較之下，屋齡10至20年的住宅空屋率僅5.92%，顯示中古屋市場供需較為平衡。而超過50年老屋空置率雖達12.54%，但主因是屋況老舊、等待都更或重建，屬於自然市場現象。然而，新屋空置率過高卻可能衍生更嚴重的問題，包括資金積壓、建商周轉困難，甚至影響金融體系穩定性。

政策調控未見效 市場風險漸增
值得注意的是，儘管政府近年祭出多項打炒房措施，如限貸令、房地合一稅2.0等，但新屋空置問題並未明顯改善。尤其央行第七波信用管制下，購屋貸款成數緊縮，買方付款條件更加嚴苛，使得建商餘屋去化速度放緩，庫存壓力持續累積。此外，裝修成本高漲也讓部分投資型買家選擇暫時閒置房屋，而非投入裝修出租，進一步推高空屋率。

專家分析，若政府希望將空置新屋導入包租代管或社會住宅體系，現行補助標準與稅制誘因可能不足，需進一步放寬所得限制或提高租金補貼，才能有效引導市場供給。否則，在當前買氣低迷、交易量萎縮的環境下，高空置率可能加劇房市下行風險，甚至影響整體經濟穩定。

供需調整關鍵期 政策需更細緻化
新屋高空置率不僅是數字問題，更反映房市結構性矛盾。政府若僅依靠信用管制抑制投機，而未同步解決供給過剩與租賃市場需求，恐難有效平衡市場。未來除了持續監控空屋數據，更應思考如何透過稅制優惠、租金補貼等政策工具，促使閒置住宅進入租賃市場，才能讓房市回歸健康供需，避免潛在的金融風險持續擴大。

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