Federatia Asociatiilor de Proprietari Brasov

28/07/2026

https://asociatii360.ro/cand-administratorul-nu-mai-da-explicatii-iar-proprietarii-nu-mai-pun-intrebari?fbclid=IwY2xjawTVMKFwZG9mAWV4dG4DYWVtAjExAHNydGMGYXBwX2lkEDIyMjAzOTE3ODgyMDA4OTIAAR5ZpMgUNNUmSR6NHqFPanE-e6LL89VYHKHbrYa1FSkY_YLFBHAQjJIKgliWDw_aem_JzP63BCGWelqPrEvcPLY6g

Când administratorul nu mai dă explicații, iar proprietarii nu mai pun întrebări. Susținem informarea corectă a proprietarilor din condominii!

08/06/2026

🔥 Î𝐍𝐆𝐑𝐈𝐉𝐈𝐓𝐎𝐑𝐔𝐋 𝐂ÂȘ𝐓𝐈𝐆Ă 𝐌𝐀𝐈 𝐌𝐔𝐋𝐓 𝐃𝐄𝐂Â𝐓 𝐀𝐃𝐌𝐈𝐍𝐈𝐒𝐓𝐑𝐀𝐓𝐎𝐑𝐔𝐋. 𝐕𝐈 𝐒𝐄 𝐏𝐀𝐑𝐄 𝐍𝐎𝐑𝐌𝐀𝐋?

În ultimii ani, asociațiile de proprietari s-au adaptat legislației și au externalizat serviciile de curățenie.

Astăzi, firmele de curățenie lucrează în baza unor contracte clare, emit facturi și prestează exact activitățile pentru care sunt plătite. Nimic mai mult.

Nu cară sacoșe.
Nu rezolvă reclamații.
Nu merg la Primărie.
Nu răspund în fața Poliției.
Nu gestionează fondurile proprietarilor.

Și totuși...

În multe asociații din București, costul lunar cu serviciul de curățenie a ajuns să fie mai mare decât costul cu administratorul.

Da, ați citit bine.

Persoana care gestionează banii asociației, întocmește listele de plată, răspunde pentru documente, ține legătura cu instituțiile și poate răspunde inclusiv cu propriul patrimoniu este remunerată mai puțin decât persoana care efectuează curățenia.

Unde este logica?

Mai grav este că mulți membri ai conducerii asociațiilor încă nu înțeleg că răspunderea este una reală și solidară.

Președintele, cenzorul și administratorul pot răspunde pentru documentele întocmite, aprobate și înregistrate.

Îngrijitorul nu.

Instanțele au obligat de-a lungul timpului președinți, cenzori și administratori să suporte din propriul buzunar prejudicii constatate în activitatea asociației.

În schimb, obsesia pentru „cel mai ieftin administrator” a produs deseori efecte devastatoare:

➡️ asociații rămase fără utilități;
➡️ fonduri gestionate defectuos;
➡️ prejudicii suportate ulterior de proprietari;
➡️ lucrări de mântuială și improvizații costisitoare.

Realitatea este simplă:

Responsabilitatea costă.

Competența costă.

Corectitudinea costă.

Controlul costă.

Iar atunci când alegem exclusiv după preț, de cele mai multe ori plătim ulterior mult mai mult.

Nu poți cere implicare maximă, profesionalism și asumare totală de la o persoană căreia îi transmiți permanent că munca și responsabilitatea sa valorează mai puțin decât orice alt serviciu din asociație.

📌 Ordinul nr. 3103/2017 prevede clar:

„Documentele justificative care se evidenţiază în contabilitatea în partidă simplă angajează răspunderea persoanelor care le-au întocmit, vizat şi aprobat, precum şi a celor care le-au înregistrat în contabilitate.”

Acum vă întreb:

❓ În asociația dumneavoastră se alege administratorul după competență și responsabilitate sau după criteriul „să fie cât mai ieftin”?

Aștept opiniile dumneavoastră în comentarii.

Autor: Puscas Gelu

20/05/2026

⚠️ 𝐏𝐑𝐎𝐏𝐑𝐈𝐄𝐓𝐀𝐑𝐈, 𝐌𝐀𝐑𝐄 𝐀𝐓𝐄𝐍Ț𝐈𝐄!
𝐃𝐢𝐧 𝐜𝐞 𝐦𝐨𝐦𝐞𝐧𝐭 𝐬𝐞 𝐜𝐨𝐧𝐬𝐢𝐝𝐞𝐫ă 𝐜ă 𝐚ț𝐢 𝐥𝐮𝐚𝐭 𝐥𝐚 𝐜𝐮𝐧𝐨ș𝐭𝐢𝐧ță 𝐝𝐞 𝐬𝐮𝐦𝐞𝐥𝐞 𝐝𝐞 𝐩𝐥𝐚𝐭ă 𝐥𝐚 î𝐧𝐭𝐫𝐞ț𝐢𝐧𝐞𝐫𝐞?

Mulți proprietari cred că, dacă nu au primit personal lista de întreținere sau nu au văzut-o, nu pot exista consecințe juridice.

⚖️ Realitatea juridică este însă mult mai importantă de atât.

Conform practicii instanțelor și modului de funcționare al asociațiilor de proprietari:

✅ Lista lunară de plată este un act emis de asociația de proprietari.
✅ Aceasta se afișează la avizier și conține data afișării + data scadenței.
✅ Din momentul afișării la avizier, proprietarul poate fi considerat că a luat la cunoștință de sumele datorate.

👉 Cu alte cuvinte, simpla afișare a listei poate produce efecte juridice importante.

Mai mult decât atât:

📌 Proprietarul care contestă sumele are obligația să răstoarne prezumția de legalitate a sumelor regăsite în lista de plată.
📌 De asemenea, trebuie să poată dovedi dacă lista NU a fost afișată sau dacă nu a avut posibilitatea reală să ia cunoștință de aceasta.

⚠️ De ce este extrem de important acest lucru?

Pentru că timpul contează.

Dacă proprietarul nu face demersurile necesare în termenul legal, poate interveni prescripția dreptului material la acțiune (termenul general fiind de 3 ani).

❗Un aspect foarte important:
Chiar și acțiunea prin care proprietarul solicită asociației predarea listelor de întreținere NU suspendă automat termenul de prescripție.

📍 Unele instanțe (și Tribunalul București) au reținut în practică faptul că proprietarul este considerat informat prin simpla afișare a listei la avizier.

Acest material are rol strict de informare și urmărește ca proprietarii să înțeleagă:
✔️ de când se consideră informați,
✔️ ce obligații au,
✔️ și ce demersuri trebuie făcute la timp în relația cu asociația de proprietari.

📣 Spuneți-ne în comentarii:
Ați avut situații în care ați aflat prea târziu despre anumite sume de plată sau penalizări?

🔄 Distribuiți această informație — foarte mulți proprietari nu cunosc aceste aspecte.

Autor Gelu Puscas

24/02/2026

Încă o ocazie de a intra în legalitate cu administratorii asociațiilor dvs.!

03/02/2026

01/02/2026

𝐏𝐋Ă𝐓𝐈𝐌 𝐎𝐀𝐌𝐄𝐍𝐈 𝐒𝐀𝐔 𝐏𝐋Ă𝐓𝐈𝐌 𝐒𝐄𝐑𝐕𝐈𝐂𝐈𝐈? 𝐎 𝐂𝐎𝐍𝐅𝐔𝐙𝐈𝐄 𝐂𝐀𝐑𝐄 𝐅𝐀𝐂𝐄 𝐑𝐀𝐕𝐀𝐆𝐈𝐈 Î𝐍 𝐀𝐒𝐎𝐂𝐈𝐀Ț𝐈𝐈
"Dă aia te plătesc!"

Replica asta se aude tot mai des prin blocuri.
Mai ales în cartierele rezidențiale noi, unde tonul e mai apăsat, mai agresiv și… complet greșit din punct de vedere juridic.

👉 În momentul în care un proprietar se implică în asociație – devine președinte, membru în comitet – se produce un fenomen periculos:
este tratat ca o slugă, nu ca un reprezentant ales.
Își pierde, aproape instantaneu, demnitatea, liniștea și… viața privată.

La pachet vine și administratorul.
El încasează, de regulă, toate frustrările.

❗ 𝐑𝐞𝐚𝐥𝐢𝐭𝐚𝐭𝐞𝐚 𝐣𝐮𝐫𝐢𝐝𝐢𝐜ă, î𝐧𝐬ă, 𝐞 𝐚𝐥𝐭𝐚:

🔹 Proprietarul 𝐍𝐔 î𝐥 𝐩𝐥ă𝐭𝐞ș𝐭𝐞 „𝐩𝐞 𝐩𝐞𝐫𝐬𝐨𝐚𝐧ă 𝐟𝐢𝐳𝐢𝐜ă” pe președinte sau administrator.
🔹 Proprietarul 𝐩𝐥ă𝐭𝐞ș𝐭𝐞 𝐒𝐄𝐑𝐕𝐈𝐂𝐈𝐈, prin intermediul asociației.
🔹 Asociația, prin organele sale de conducere, decide dacă obligațiile sunt sau nu îndeplinite.
Nu proprietarul care achită „30 de lei pe lună” și crede că asta îi dă drept de comandă.

📌 Administratorul are contract de prestări servicii.
Face exact ce și-a asumat prin contract.
Nimic mai mult. Nimic mai puțin.

📌 Președintele și comitetul au contract de mandat, reglementat de Codul civil și de Legea 196/2018.
Nu sunt „angajații” proprietarilor.
Sunt mandatați pentru atribuții clare, cu răspundere juridică reală – răspundere care, ironic, este aproape mereu ignorată când se stabilește indemnizația.

👉 Faptul că vezi o sumă pe lista de plată 𝐍𝐔 îț𝐢 𝐝ă 𝐝𝐫𝐞𝐩𝐭𝐮𝐥:

- să suni la orice oră;

- să bați la ușă oricând „că e urgent”;

- să vorbești de sus sau agresiv;

- să ceri lucruri care NU țin de atribuțiile asumate;

- să refuzi propriile tale obligații ca proprietar.

⚖️ Pentru cei din "rezidențiale":

𝐩𝐫𝐚𝐜𝐭𝐢𝐜𝐚 𝐣𝐮𝐝𝐢𝐜𝐢𝐚𝐫ă 𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐜𝐥𝐚𝐫ă – administratorul sau cenzorul nu sunt obligați să facă „tot ce scrie în Legea 196/2018”, ci 𝐝𝐨𝐚𝐫 𝐜𝐞 ș𝐢-𝐚𝐮 𝐚𝐬𝐮𝐦𝐚𝐭 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐫𝐚𝐜𝐭𝐮𝐚𝐥.
Legea stabilește cadrul. Contractul stabilește obligația concretă.

Și, pentru că replica „io te plătesc” se aude tot mai des, rezultatul e unul trist, dar previzibil:

➡️ 𝐭𝐨𝐭 𝐦𝐚𝐢 𝐦𝐮𝐥𝐭𝐞 𝐚𝐬𝐨𝐜𝐢𝐚ț𝐢𝐢 𝐍𝐔 𝐦𝐚𝐢 𝐚𝐮 𝐩𝐫𝐞ș𝐞𝐝𝐢𝐧𝐭𝐞.
Pentru că nimeni nu vrea să fie înjurat, presat și tratat ca un subordonat, pe banii și timpul lui.

📌 Implicarea NU înseamnă subordonare.
📌 Plata NU înseamnă dreptul la abuz.

👉 𝐂𝐫𝐞𝐝𝐞ț𝐢 𝐜ă 𝐚𝐜𝐞𝐚𝐬𝐭ă 𝐦𝐞𝐧𝐭𝐚𝐥𝐢𝐭𝐚𝐭𝐞 𝐞𝐱𝐩𝐥𝐢𝐜ă 𝐥𝐢𝐩𝐬𝐚 𝐝𝐞 𝐢𝐦𝐩𝐥𝐢𝐜𝐚𝐫𝐞 𝐝𝐢𝐧 𝐚𝐬𝐨𝐜𝐢𝐚ț𝐢𝐢?

Autor: Gelu Pușcaș

17/12/2025

https://www.avocatnet.ro/articol_70194/Oficial-De-joi-angajatorii-risc%C4%83-amenzi-de-pan%C4%83-la-un-milion-de-lei-pentru-munca-la-negru-Amenda-pentru-lipsa-unui-singur-contract-dublat%C4%83.html

12/12/2025

𝐋𝐈𝐒𝐓𝐀 „𝐑𝐔Ș𝐈𝐍𝐈𝐈” 𝐃𝐄 𝐋𝐀 𝐀𝐕𝐈𝐙𝐈𝐄𝐑: 𝐄𝐒𝐓𝐄 𝐋𝐄𝐆𝐀𝐋Ă 𝐒𝐀𝐔 𝐍𝐔?
𝐎 𝐡𝐨𝐭ă𝐫â𝐫𝐞 𝐚 𝐓𝐫𝐢𝐛𝐮𝐧𝐚𝐥𝐮𝐥𝐮𝐢 𝐁𝐮𝐜𝐮𝐫𝐞ș𝐭𝐢 𝐬𝐜𝐡𝐢𝐦𝐛ă 𝐫𝐞𝐠𝐮𝐥𝐢𝐥𝐞 𝐣𝐨𝐜𝐮𝐥𝐮𝐢 𝐩𝐞𝐧𝐭𝐫𝐮 𝐭𝐨ț𝐢 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐢𝐢 ș𝐢 𝐩𝐫𝐞ș𝐞𝐝𝐢𝐧ț𝐢𝐢 𝐝𝐞 𝐚𝐬𝐨𝐜𝐢𝐚ț𝐢𝐢
În foarte multe blocuri, avizierul a devenit un adevărat „panou al rușinii”: nume, apartamente, restanțe, apeluri, acte cu date personale… Totul, la vedere. Dar cât din toate acestea este LEGAL?
O speță, tranșată în apel de Tribunalul București, aduce clarificări extrem de importante – și poate să schimbe modul în care funcționează asociațiile de proprietari.
Proprietarul care a dat în judecată asociația reclama următoarele:
• afișarea numelui său ca restanțier la avizier;
• afișarea restanțelor în listele lunare de plată;
• afișarea unui apel declarat de el, cu date personale vizibile (CNP, adresă, CI);
• utilizarea datelor sale de proprietar într-un dosar de executare silită.
Și 𝐚 𝐜𝐞𝐫𝐮𝐭 𝟏𝟓𝟎.𝟎𝟎𝟎 𝐥𝐞𝐢 𝐝𝐚𝐮𝐧𝐞 𝐦𝐨𝐫𝐚𝐥𝐞. Ce a decis instanța?
✅𝟏. 𝐀𝐟𝐢ș𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐮𝐧𝐨𝐫 𝐚𝐜𝐭𝐞 𝐜𝐮 𝐝𝐚𝐭𝐞 𝐩𝐞𝐫𝐬𝐨𝐧𝐚𝐥𝐞 (𝐞𝐱: 𝐚𝐩𝐞𝐥𝐮𝐫𝐢 – 𝐜𝐚𝐥𝐞 𝐝𝐞 𝐚𝐭𝐚𝐜, 𝐩𝐥â𝐧𝐠𝐞𝐫𝐢, 𝐜𝐞𝐫𝐞𝐫𝐢)
AICI, Tribunalul a spus clar: da, asociația a greșit.
Asociația putea afișa actul fără datele personale.
Citat din hotărâre:
„Pârâtele aveau posibilitatea de a afișa cererea de apel fără a indica datele personale ale apelatului-reclamant…”.
📌 Concluzie: 𝐄𝐬𝐭𝐞 𝐟𝐚𝐩𝐭ă 𝐢𝐥𝐢𝐜𝐢𝐭ăsă afișezi CNP, CI, adresă etc.
❗ Dar pentru că proprietarul NU a dovedit prejudiciu concret, cererea de daune a fost respinsă.
✅ 𝟐. 𝐀𝐟𝐢ș𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐥𝐢𝐬𝐭𝐞𝐥𝐨𝐫 𝐜𝐮 𝐫𝐞𝐬𝐭𝐚𝐧ț𝐢𝐞𝐫𝐢 – 𝐄𝐒𝐓𝐄 𝐋𝐄𝐆𝐀𝐋Ă
Tribunalul a stabilit că:
📌 Nu este o încălcare a drepturilor proprietarului.
📌 Este o obligație legală a asociației să afișeze listele de întreținere, inclusiv restanțele.
Citat:
„… prezentarea listelor de întreținere, situația restanțelor și persoanele care nu au achitat reprezintă o obligație, și nu o faptă ilicită…”
👉 Deci: lista restanțierilor NU este panou al rușinii; este act de gestiune obligatoriu.
✅𝟑. 𝐀𝐟𝐢ș𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐩𝐫𝐨𝐜𝐞𝐬𝐞𝐥𝐨𝐫-𝐯𝐞𝐫𝐛𝐚𝐥𝐞 𝐚𝐥𝐞 𝐀𝐝𝐮𝐧ă𝐫𝐢𝐢 𝐆𝐞𝐧𝐞𝐫𝐚𝐥𝐞
Atâta timp cât procesul-verbal menționează numele și restanțele, dar nu date cu caracter personal sensibile, instanța spune clar:
📌 Nu se încalcă niciun drept al proprietarului.
📌 Asociația este obligată să afișeze procesele-verbale.
✅𝟒. 𝐅𝐨𝐥𝐨𝐬𝐢𝐫𝐞𝐚 𝐝𝐚𝐭𝐞𝐥𝐨𝐫 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐮𝐥𝐮𝐢 î𝐧 𝐞𝐱𝐞𝐜𝐮𝐭𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐬𝐢𝐥𝐢𝐭ă
Instanța stabilește:
📌 Nu este faptă ilicită.
📌 Legea obligă asociația să colaboreze în identificarea bunurilor debitorului.
Așadar, în executare silită, folosirea datelor este legală și necesară.
📘 Hotărâre: 1949/2021 – Tribunalul București
🔹 Un material util pentru toți președinții, administratorii și proprietarii.
🔹 Ne arată clar până unde merge dreptul asociației și de unde începe dreptul proprietarului.
✍️ Autor: Av. Gelu Pușcaș

16/11/2025

După anunțul primarului Vergil Chițac privind intenția de a impune racordarea la rețeaua publică de termoficare a noilor construcții, acolo unde aceasta