02/08/2026
Los PROS y CONTRAS de la firma de la enmienda para trasladar las controversias de los condominios a los Tribunales
La Ley 157-2026 firmada por la gobernadora Jenniffer González cambia sustancialmente el manejo de controversias bajo la Ley de Condominios de Puerto Rico.
La medida surgió de una realidad: DACO esta sobrecargado, con atrasos significativos y limitaciones de recursos para atender querellas de condominios. Pero la pregunta sin contestar no es si DACO tenía problemas o no. La pregunta es si trasladar estas controversias al Tribunal de Primera Instancia será una solución más efectiva, rápida, económica y accesible para los titulares, o si simplemente moverá el problema de un foro a otro.
Qué se aprobó con la Ley 157-2026:
1. Traslado de controversias al Tribunal de Primera Instancia
• La mayoría de las controversias de condominios que antes se atendían en DACO pasarán al Tribunal.
• Esto incluye disputas relacionadas con la administración del condominio, actuaciones de juntas, acuerdos del Consejo de Titulares y otros asuntos bajo la Ley de Condominios.
2. Creación de Salas Especializadas de Condominios en los Tribunales
• La enmienda a la Ley dispone que estos casos sean atendidos en salas especializadas dentro del Poder Judicial.
• El éxito de esta medida dependerá de si realmente los Tribunales tienen y asignan jueces, personal, recursos y procesos adecuados.
3. Impugnaciones contra juntas, administradores y acuerdos del Consejo
• Las impugnaciones contra actuaciones u omisiones de la Junta de Directores, administradores, administradores interinos y acuerdos del Consejo de Titulares pasarán a atenderse judicialmente.
4. Asuntos relacionados con síndicos
• Los procesos sobre nombramiento, relevo y supervisión de síndicos también se canalizan por el Tribunal.
• Esto aplica a situaciones donde un condominio no logra elegir una Junta o Director y necesita una figura externa para asumir funciones administrativas.
5. Creación de un registro o base de datos de condominios
• La ley dispone la creación de un registro o base de datos de condominios en el Registro Inmobiliario Digital.
• Esto puede ayudar a identificar y organizar información básica sobre los condominios sometidos al régimen de propiedad horizontal.
6. Casos pendientes en DACO
• Las querellas que ya estaban activas en DACO continuarían allí, salvo que alguna parte solicite su traslado al Tribunal dentro del término aplicable.
• Esto significa que no todos los casos se moverán automáticamente al Tribunal.
7. Administradores de condominios
• Según la enmienda promovida por la Alianza de Condominios y la Asociación de Administradores de Condominios y Controles de Acceso, se preserva la jurisdicción de DACO sobre la certificación y regulación de administradores.
• No obstante, la ley deja en manos de los Consejos de Titulares la aprobación de requisitos educativos mínimos para contratar administradores, lo cual crea una laguna importante.
PROS de la enmienda:
1. Reconoce el problema real
• Podría convertirse en una solución a muchas controversias sin resolverse. DACO llevaba años enfrentando atrasos, falta de personal y acumulación de querellas.
• Muchos titulares han denunciado procesos largos, resoluciones tardías y falta de cumplimiento efectivo.
2. Puede dar mayor fuerza ejecutable a las determinaciones
• Una orden judicial puede tener mayor peso que una resolución administrativa.
• El Tribunal cuenta con mecanismos más fuertes para hacer cumplir sus determinaciones.
3. Puede ser más adecuado para casos complejos
• Hay controversias de condominios que ya se comportan como pleitos civiles.
• El Tribunal puede ofrecer herramientas procesales más completas para casos con prueba robusta, controversias económicas, reclamos complejos o disputas severas de gobernanza pueden beneficiarse de un foro judicial.
4. Puede ayudar a uniformar criterios
• Si las salas especializadas funcionan correctamente, podrían crear mayor consistencia en la interpretación de la Ley de Condominios.
• Esto podría beneficiar a titulares, juntas y administradores al ofrecer mayor claridad sobre cómo se resuelven ciertos asuntos.
• Pero esa uniformidad dependerá de la capacitación y especialización real del foro.
CONTRAS de la enmienda:
1. Puede encarecer el acceso a la justicia
• El Tribunal es un foro más formal, técnico y complejo que DACO.
• Aunque una persona pueda comparecer por derecho propio, en la práctica muchos titulares sentirán que necesitan abogado.
• Esto puede desalentar reclamaciones legítimas, especialmente de personas con recursos limitados.
2. Puede crear desigualdad entre juntas y titulares
• Las juntas pueden pagar abogados con fondos comunales.
• El titular individual, en cambio, tendría que pagar de su bolsillo.
• Esto puede crear una desventaja económica importante para el titular que reclama.
3. Judicializa controversias simples
• No toda controversia de condominio amerita un pleito judicial.
• Solicitudes de documentos, multas, actas, convocatorias, acceso a información o disputas menores podían atenderse de forma más sencilla.
• Llevar asuntos como estos al Tribunal puede hacer que su resolución sea más lenta, costosa y complicada.
4. El Poder Judicial NO endosó el proyecto
• La Oficina de Administración de los Tribunales no endosó la medida aduciendo mayores costos para los titulares, y señalando que la formalidad procesal, la carga operacional y los pocos recursos disponibles complicaría el proceso
• Ese señalamiento es uno muy serio, porque esto lo está diciendo la misma entidad, los Tribunales, que precisamente tendrá que implementar esta ley.
5. Esto podría significar que se movió el problema de un foro a otro
• Si no se asignan recursos adecuados a los Tribunales, los atrasos no desaparecerán.
• En ese escenario, el titular enfrentaría un proceso más formal y costoso, sin necesariamente solucionar el problema de rapidez y eficiencia.
6. Perdida del servicio de orientación de DACO
• DACO no solo recibía querellas; también servía como punto de consulta y orientación gratuita.
• Muchos titulares acudían a DACO para entender sus derechos, obligaciones y posibles remedios.
• Esta ley elimina esto, sin presentar una alternativa educativa y orientadora para los ciudadanos.
Lagunas principales de esta enmienda:
1. No distingue entre casos simples y casos complejos
• La ley mueve TODAS las controversias bajo un mismo marco judicial.
• No es lo mismo una sencilla solicitud de documentos que una impugnación compleja o una controversia económica significativa.
2. No garantiza un proceso rápido, flexible y económico
• Crear salas especializadas no basta si los casos se tramitan como pleitos civiles ordinarios. La clave no es solo el foro, sino el procedimiento.
• Sin reglas claras, formularios simples, términos cortos y procedimientos ágiles, la especialización puede quedarse en papel.
3. El acceso a la Justicia será muy difícil sin abogado
• Comparecer por derecho propio puede ser legalmente posible, pero eso no significa que sea práctico, sencillo o equitativo para el titular promedio.
• Un titular sin abogado podrá quedar en desventaja frente a una Junta representada legalmente.
4. No explica cómo se financiarán las salas especializadas
• La ley requiere implementación real: jueces, personal, salas, tecnología, capacitación y presupuestos para enfrentar esta nueva carga.
• Sin esos recursos, el sistema puede atrasarse desde el inicio.
5. Laguna sobre requisitos educativos de administradores
• La ley deja en manos de los Consejos de Titulares establecer requisitos mínimos de educación o cursos para contratar administradores.
• El problema es que la mayoría de los titulares no tiene conocimiento técnico, legal ni profesional para determinar qué cursos deben exigirse.
• Tampoco tienen necesariamente criterios para saber qué contenido debe cubrirse, qué entidades deben validarlo o qué preparación mínima debe tener un administrador.
6. Puede crear requisitos inconsistentes, insuficientes o arbitrarios
• Un condominio puede exigir requisitos razonables.
• Otro puede exigir requisitos mínimos o inadecuados.
• Otro puede imponer condiciones caprichosas o mal diseñadas.
• La educación de administradores debe responder a criterios uniformes y profesionales centralizados en una agencia especializada, no a la improvisación en cada condominio.
7. No se sustituye el rol orientador de DACO
• Si DACO deja de ser el foro principal para controversias, debe quedar claro a dónde acudirá gratuitamente un titular.
• Sin orientación pública accesible, muchos titulares tendrán que acudir directamente a abogados. Eso puede limitar el acceso a la justicia incluso antes de que comience el proceso.
La Ley 157-2026 atiende un problema real: DACO estaba sobrecargado y no estaba resolviendo las controversias de condominios con la rapidez necesaria. Pero el remedio aprobado puede ser demasiado amplio, costoso y complicado si no se acompaña de procesos ágiles, accesibles y bien financiados.
En la Alianza de Condominios esperamos que esta nueva Ley pueda ser la solución idónea para las reclamaciones de los titulares y que nuestros pronósticos negativos no se cumplan. Pero si no se implementa correctamente o no se identifican los fondos y recursos necesarios, esta ley podría no resolver el problema, sino trasladarlo de un foro a otro foro (del DACO al Tribunal).
El tiempo dirá. Y los titulares beneficiados, o afectados, también.
Marco Rosado
Alianza de Condominios
Asociacion de Administradores de Condominios y Urbanizaciones
Instituto de Condominios y Controles de Acceso
