18/01/2023
📌Jak działają podwyżki czynszu?
🔎Dziś podwyżka wyższą, tj. przekraczającą próg 3% wartości odtworzeniowej lokalu.
👉Dla przypomnienia: wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego. Przez wskaźnik ów rozumie się przeciętny koszt 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. W ostatnim kwartale 2020 i pierwszym kwartale 2021 roku wskaźnik dla Miasta Katowice wynosi 5121 zł/m2 (dla województwa śląskiego 4352 zł/m2). Zakładając, że lokator wynajmuje mieszkanie o powierzchni 40 m2 znajdujące się na terenie miasta Katowice, to wartość odtworzeniowa lokalu wynosi 204 840 zł (40 x 5121 zł). Znajomość przedstawionej wartości jest ważna dla oceny praw i obowiązków właściciela i lokatora. We wskazanym przykładzie granicą będzie więc podwyżka rzędu 6145,2 zł rocznie (3% z 204 840 zł), a więc 512,1 zł miesięcznie. Poniższy tekst dotyczy podwyżki przekraczającej tę granicę.
💸Przede wszystkim, podwyżka taka może nastąpić tylko w uzasadnionych wypadkach.
1. Po pierwsze, podwyżkę uważa się za uzasadnioną, jeśli jej wysokość nie przekracza w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".
2. Po drugie, zasadna jest podwyżka, jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk.
a) Koszty utrzymania lokalu to: 1) opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu; 2) podatek od nieruchomości oraz 3) koszty: a)konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów, b) zarządzania nieruchomością, c) utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni, d) ubezpieczenia nieruchomości, e) inne, o ile wynikają z umowy.
b) Właściciel może ustalić zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż: 1) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub 2) 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową
c) W odniesieniu do zysku ustawa ogranicza się jedynie do określenia go mianem godziwego. Oznacza to, że pozostawił sądom kwestię interpretacji tego pojęcia.
🕵️♀️Z punktu widzenia lokatora, powyższe przepisy o przyczynach podwyżki mogą wydawać się skomplikowane. Ciężar wykazania ich zaistnienia spoczywa jednak na właścicielu lokalu. Co jednak bardzo istotne, właściciel jest zobowiązany przedstawić przyczynę podwyżki i jej kalkulację na piśmie dopiero na pisemne żądanie lokatora. Ustawa nie określa sztywno w jakim terminie lokator ma wnieść takie żądanie. Przyjmuje się, że można z nim wystąpić przed upływem dwumiesięcznego terminu na zakwestionowanie podwyżki przed sądem. Właściciel ma na odpowiedź 14 dni od dnia otrzymania żądania. W razie braku odpowiedzi na żądanie lokatora, podwyżka jest nieważna. Odpowiedź właściciela musi być pełna. Z całą pewnością nie wystarczy powtórzenie treści określonego przepisu ustawy. Informacja musi zawierać dane pozwalające na weryfikację podwyżki. Przykładowo, jeśli właściciel dokonał podwyżki w związku z poniesionymi nakładami, to musi określić, jakie dokładnie nakłady zostały poniesione, kiedy i w jakiej wysokości.
❌Lokator ma dwie drogi zakwestionowania takiej podwyżki. Pierwsza z nich niczym nie różni się od tej, która przysługuje mu w razie omówionej w pierwszym wpisie podwyżki nieprzekraczającej 3% wartości odtworzeniowej. Otóż w przeciągu 2 miesięcy od dnia doręczenia wypowiedzenia może on w formie pisemnej odmówić przyjęcia podwyżki. Odmowa przyjęcia skutkuje rozwiązaniem stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, w terminie 3 miesięcy. Termin ten liczy się od upływu ostatniego dnia miesiąca, w którym nastąpiło doręczenie wypowiedzenia. Do końca trwania stosunku prawnego lokator uiszcza czynsz w dotychczasowej (niezmienionej) wysokości.
🏛Druga droga jest właściwa wyłącznie dla omawianej podwyżki przekraczającej 3% wartości. Lokator ma prawo, w ciągu 2 miesięcy od dnia doręczenia wypowiedzenia wysokości czynszu, zakwestionować podwyżkę przed sądem, wnosząc pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna, albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. W razie wniesienia pozwu to na właścicielu spoczywa obowiązek udowodnienia zasadności podwyżki. Do dnia uprawomocnienia się orzeczenia kończącego postępowanie lokator opłaca czynsz w dotychczasowej wysokości. Jeśli sąd uzna podwyżkę za zasadną choćby w części, to od dnia uprawomocnienia wyroku lokator będzie musiał płacić czynsz w nowej wysokości, a ponadto uzupełnić różnicę między podwyższonym a dotychczasowym czynszem za okres od upływu terminu wypowiedzenia.
📆W pozostałym zakresie przepisy o podwyżce czynszu nie różnią się od siebie w zależności od wartości odtworzeniowej. Oznacza to, że również w przypadku omawianej podwyżki właściciel może podwyższyć czynsz wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.
✒️Podstawa prawna: art. 8a i art. 9 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, § 1 Obwieszczenia Wojewody Śląskiego z dnia 28 września 2020 r. w sprawie ustalenia wysokości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla województwa śląskiego i Miasta Katowice, na czwarty kwartał 2020 r. i pierwszy kwartał 2021 r.
_____________
mieszkań
_______________
Autor: Filip Kołodziej
