26/07/2025
Czy służebność drogi koniecznej to prosta droga do celu?
W polskim systemie prawnym właściciel nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, może domagać się ustanowienia służebności drogi koniecznej. W praktyce jednak dochodzi czasem do konfliktów – szczególnie wtedy, gdy jedyna możliwa trasa drogi prowadzi przez teren sąsiedni, na którym wzniesiono już zabudowania. Czy w takiej sytuacji możliwa jest rozbiórka legalnie wybudowanego budynku?
Odpowiedzi na to pytanie udzielił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 5 listopada 2014 r. (sygn. akt III CZP 74/14). Rozpatrywana sprawa dotyczyła sytuacji, w której planowana droga konieczna miała przebiegać przez teren zabudowany budynkiem gospodarczym. Budynek ten został wzniesiony legalnie – albo wcześniej bez pozwolenia, ale zalegalizowany, albo na podstawie pozwolenia już w toku postępowania sądowego, albo po wydaniu postanowienia sądu I instancji, na podstawie zgłoszenia bez sprzeciwu urzędu.
Sąd Najwyższy uznał, że zasadniczo możliwe jest ustanowienie drogi koniecznej, nawet jeśli wiąże się to z koniecznością usunięcia istniejących zabudowań. Jednak taka ingerencja w prawo własności sąsiada powinna być absolutnie wyjątkowa i spełniać warunki z art. 145 § 2 i 3 Kodeksu cywilnego. Innymi słowy, sąd może orzec rozbiórkę, ale tylko wtedy, gdy wyczerpano inne opcje wyznaczenia drogi, a droga przez teren zabudowany jest rozwiązaniem najmniej ingerującym w prawa właścicieli sąsiednich nieruchomości.
SN zaznaczył również, że wydanie przez organ administracyjny pozwolenia na budowę nie blokuje sądu cywilnego w ocenie skutków tej inwestycji w kontekście prawa cywilnego – np. możliwości ograniczenia prawa własności przez ustanowienie służebności. Organy administracyjne nie analizują bowiem, czy inwestycja uniemożliwi zapewnienie dostępu do drogi publicznej innym właścicielom.
Sąd orzekający o służebności drogi koniecznej może zatem – w ramach postanowienia ustanawiającego służebność – nałożyć na właściciela nieruchomości obowiązek rozbiórki przeszkody (np. budynku). Nakaz taki może być wykonany przez właściciela dobrowolnie, ale w razie oporu, znajdzie zastosowanie art. 1050 Kodeksu postępowania cywilnego. Przewiduje on możliwość przymuszenia dłużnika grzywną, a w ostateczności nawet aresztem, do wykonania obowiązku tzw. czynności niezastępowalnej – takiej jak rozbiórka budynku.
Jednak nawet jeżeli sąd uzna konieczność rozbiórki za dopuszczalną, musi również uwzględnić interes właściciela nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności powinno zrekompensować koszty związane z rozbiórką i spadkiem wartości nieruchomości. Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 145 § 2 k.c., wytyczona droga powinna jak najmniej obciążać nieruchomość, przez którą przebiega.
W praktyce oznacza to, że sąd musi dokonać bilansu korzyści i strat: czy zysk w postaci dostępu do drogi publicznej przez jedną nieruchomość przeważa nad stratą polegającą na zmniejszeniu użyteczności nieruchomości sąsiedniej. Jeżeli istnieje inna, mniej uciążliwa trasa – np. przez działkę niezabudowaną – sąd powinien preferować tę alternatywę.
Sąd Najwyższy wyraźnie wskazał jednak, że możliwość orzeczenia rozbiórki legalnych zabudowań nie może być całkowicie wykluczona. Brak takiej możliwości zachęcałby bowiem nieuczciwych właścicieli do wznoszenia budynków tylko po to, by zablokować przeprowadzenie drogi koniecznej i uniemożliwić sąsiadowi dochodzenie jego praw.
Podsumowując – uchwała SN z 2014 r. ma istotne znaczenie dla równowagi między prawem własności a potrzebą zapewnienia dostępu do drogi publicznej. W wyjątkowych przypadkach, przy spełnieniu rygorystycznych przesłanek, możliwe jest orzeczenie rozbiórki legalnie wzniesionego budynku w celu przeprowadzenia służebności drogi koniecznej. Nie jest to jednak reguła, lecz wyjątek, wymagający starannego rozważenia interesów obu stron.
