05/04/2026
Section 29 – Hindi Awtorisadong Pagpraktis ng Real Estate Service
Ayon sa Republic Act No. 9646 (Section 29), iligal para sa sinumang tao ang mga sumusunod kung wala siyang PRC lisensya:
Kumilos bilang real estate broker, salesperson, appraiser, o consultant
Mag-alok ng real estate service na may bayad, komisyon, o pangakong kabayaran
Magpakilala o magpanggap na siya ay isang real estate practitioner
Mag-advertise, mag-post, o magsabi na siya ay kwalipikado magbenta / mag-broker ng lupa o bahay
Kumilos bilang assessor o appraiser sa alinmang LGU o tanggapan ng gobyerno
❗ Maliban lamang kung ang tao ay:
Nakapasa sa PRC licensure exam
May PRC Certificate of Registration
May PRC ID (PIC)
Nakapagbayad ng kinakailangang bond (para sa brokers at appraisers)
👉 Kahit ang simpleng pag-post ng property, pakikipag-usap sa buyer/seller, paghahanap ng buyer, o pagtanggap ng komisyon nang walang lisensya ay paglabag na sa batas.
Section 39 – Mga Parusa
Kapag lumabag sa Republic Act No. 9646:
Minimum na multa: ₱100,000
Minimum na pagkakakulong: 2 taon
O pareho
❗ Kung walang lisensya (colorum):
₱200,000 minimum na multa
4 na taon na pagkakakulong
O pareho
Personal na Pananagutan ng mga Opisyal ng Grupo / Kumpanya
Kung ang iligal na gawain ay ginawa sa ilalim ng realty group, partnership, corporation, o association, ang presidente, manager, director, o partner na pumayag o nakakaalam at hindi pumigil ay maaaring personal na managot. Hindi sila maaaring magtago sa likod ng pangalan ng kumpanya.
Mahalagang Legal na Punto (Mapapakinabangan sa Reklamo)
Hindi kailangang may natapos na bentahan. Sapat na mapatunayan na sila ay:
Nag-alok ng pagbebenta ng lupa/bahay
Nakipag-negosasyon
Nag-post ng listing
Nag-ugnay sa buyer at seller
Humingi ng komisyon
Kumilos bilang broker nang walang lisensya
Inter-Agency Enforcement: JMC No. 1, Series of 2021
Ang anti-“colorum” na kampanya ay pormal na isinagawa sa pamamagitan ng Joint Memorandum Circular No. 1, Series of 2021 sa panahon ni Eduardo Del Rosario sa Department of Human Settlements and Urban Development.
Mga Ahensyang Lumagda sa JMC
Department of Human Settlements and Urban Development
Department of Justice
Department of the Interior and Local Government
Department of Environment and Natural Resources
Land Registration Authority
Professional Regulation Commission
Philippine National Police
National Bureau of Investigation
👉 Naging criminal enforcement priority ang illegal real estate practice, hindi na lamang administratibong usapin.
Primary Target ng Task Force
Mga developer na nagbebenta nang walang License to Sell (LTS) sa ilalim ng Presidential Decree No. 957
Pagbebenta ng subdivision/condo na walang DHSUD registration
“Colorum” brokers at salespersons na lumalabag sa RA 9646
Mga pekeng ahente na nagpapanggap na lisensyado
Mapanlinlang na real estate advertisements
Technical Working Group (TWG)
Sa pamamagitan ng Special Order No. 2021-002:
Pagbuo ng procedures para sa entrapment at enforcement
Koordinasyon ng mga reklamo mula sa publiko at licensed brokers
Validation system kasama ang PRC at DHSUD
Mabilis na aksyon kasama ang NBI/PNP
Partnership sa Brokers’ Association
May MOA sa mga real estate associations upang:
Matukoy ang colorum practitioners
Tumulong sa pangangalap ng ebidensya
Mag-validate ng PRC licenses
Maprotektahan ang mga buyer laban sa panlilinlang
Operational Enforcement
Pinagtibay ang koordinasyon para sa:
Case build-up kasama ang NBI at PNP
Pagsasampa ng kaso sa ilalim ng RA 9646, Presidential Decree No. 957, at estafa
On-site verification ng project registration at LTS
Pag-verify ng PRC IDs ng mga ahente
Consumer Protection Advisory
Laging i-verify:
DHSUD Certificate of Registration
DHSUD License to Sell
PRC License ng broker/salesperson
Legal na Kahalagahan Hanggang Ngayon
Kahit matapos ang termino ni Sec. Del Rosario, ang JMC No. 1, Series of 2021 ay nananatiling balidong inter-agency enforcement framework na maaaring gamiting batayan sa:
Pagre-report ng colorum agents
Paghingi ng tulong sa NBI/PNP
Pagsasampa ng reklamo sa DHSUD/PRC
Pagbibigay-babala sa publiko
👉 Ipinapakita nito na ang illegal real estate practice ay pambansang prayoridad sa pagpapatupad ng batas, hindi lamang simpleng paglabag sa PRC rules.
