Asppi Ravenna

27/08/2026

Case decarbonizzate entro il 2050 L’Unione Europea punta, entro il 2050, a un patrimonio edilizio completamente decarbonizzato. Al centro del piano ci sono le “case green”, edifici costruiti o rigenerati secondo criteri di massima efficienza energetica. Tutti i nuovi edifici, dopo il 2030, dov...

27/08/2026

PUGPUGPUG

PUG Ravenna 2026 Maggioranza approva! Per il Partito Democratico questo Pug (Piano Urbanistico Generale) supera la tradizionale logica dell’espansione urbana e pone al centro la rigenerazione della città esistente, il contenimento del consumo di suolo, il recupero del patrimonio edilizio e la qua...

27/07/2026

Perché è difficile trovare case in affitto… Di recente si sono notate diverse prese di posizione sottolineanti le difficoltà di reperire case in affitto: provengono da privati, ma anche da “esperti” del settore che forniscono dati rilevati da operatori internet o vecchie tabelle dell’Agen...

21/07/2026

Vendita dell’appartamento. Sulle infiltrazioni il venditore risponde anche se il problema nasce dalle parti comuni Il venditore di un appartamento può essere responsabile dei vizi dell’immobile anche quando la loro origine si trova nelle parti comuni del condominio. A ribadirlo è la Corte di C...

26/06/2026

La morosità dei condòmini non assolve l’amministratore che lascia scadere la polizza

L’amministratore di condominio risponde dei danni causati dalla mancata copertura assicurativa del fabbricato se non dimostra di essersi attivato per garantire il pagamento del premio. La semplice morosità dei condomini, infatti, non basta a escluderne la responsabilità.

Lo ha deciso una recente sentenza n. 9587 del 9 giugno 2026 del Tribunale di Napoli, condannando un amministratore a risarcire oltre 15mila euro a due proprietari che avevano dovuto sostenere personalmente i costi derivanti da un allagamento e dalle successive attività peritali. La compagnia assicurativa ha negato l’indennizzo perché la polizza del fabbricato era divenuta inefficace a causa del mancato pagamento di una rata del premio. Quindi l’azione giudiziaria contro l’amministratore ritenuto responsabile della scopertura.

L’amministratore ha sostenuto che il mancato versamento dipendeva dalla grave morosità di alcuni condomini. Ma secondo il giudice, quando una polizza è già prevista dal regolamento condominiale o deliberata dall’assemblea, il rinnovo e il pagamento dei premi rientrano tra gli obblighi gestori dell’amministratore. Quest’ultimo, in base alle norme sul mandato e alla diligenza professionale richiesta dalla legge, deve adottare tutte le iniziative necessarie per evitare la sospensione della copertura. Nel caso concreto non è stata fornita alcuna prova di attività efficaci per reperire le somme mancanti: informare adeguatamente i condomini, convocare l’assemblea o avviare il recupero delle quote insolute.

Determinante anche l’esame del contratto assicurativo. La polizza, infatti, copriva i danni da fuoriuscita d’acqua causati dai proprietari delle unità immobiliari ad altri soggetti. Per il tribunale, quindi, il sinistro sarebbe stato indennizzabile se il premio fosse stato regolarmente versato.

Perciò il giudice ha condannato l’amministratore al risarcimento di oltre 15mila euro. La decisione conferma un principio ormai consolidato: la carenza di liquidità del condominio non esonera automaticamente l’amministratore dalle proprie responsabilità. Per evitare di rispondere dei danni, deve dimostrare di essersi attivato con tempestività e diligenza per preservare la copertura assicurativa e tutelare gli interessi dei condomini.

23/06/2026

Lastrico solare su unica unità. Paga solo chi sta sotto.

Con l’ordinanza n. 10534 del 21 aprile 2026, la Corte di Cassazione limita l’applicazione dell’art. 1126 c.c. nei casi in cui la copertura (lastrico solare) riguardi una sola unità immobiliare.

La vicenda nasce all’interno di un cosiddetto “condominio minimo”, composto da due sole unità. I proprietari dell’appartamento sottostante avevano agito in giudizio lamentando infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo di proprietà esclusiva della vicina, chiedendo il risarcimento dei danni e l’eliminazione delle cause del fenomeno. Dopo una prima fase in cui il Tribunale aveva disposto interventi sul lastrico, la questione si era concentrata sul criterio di ripartizione delle spese.

Sia il Tribunale sia la Corte d’appello avevano applicato l’art. 1126 c.c., che prevede la suddivisione dei costi nella misura di un terzo a carico dell’usuario esclusivo e due terzi a carico dei proprietari delle unità sottostanti. Tale impostazione aveva portato a una condanna parziale della proprietaria del terrazzo, con esclusione di ulteriori voci di danno richieste dagli attori.

Diversamente, la Cassazione ha ritenuto errata questa soluzione. Secondo i giudici di legittimità, il criterio dell’art. 1126 c.c. si giustifica solo quando il lastrico svolge una funzione di copertura a favore di più unità immobiliari. Quando invece la terrazza copre esclusivamente un singolo appartamento, tale ratio viene meno e l’applicazione della regola dei “due terzi” risulta distorsiva.

In questi casi, afferma la Corte, deve trovare applicazione l’art. 1125 c.c., relativo alle strutture divisorie tra piani sovrapposti. La norma prevede una ripartizione più equilibrata: il proprietario del piano superiore è responsabile della manutenzione del pavimento, mentre quello del piano inferiore risponde per il soffitto.

Il principio di diritto enunciato è netto: se il lastrico solare di proprietà o uso esclusivo copre una sola unità immobiliare, le spese non vanno ripartite secondo l’art. 1126 c.c., ma secondo l’art. 1125 c.c. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello.

La pronuncia si inserisce in un orientamento volto a evitare applicazioni meccaniche delle norme condominiali, privilegiando invece una lettura funzionale basata sull’effettivo ruolo strutturale del bene. Ne deriva un impatto pratico significativo, soprattutto nei condomini di piccole dimensioni, dove l’equilibrio nella ripartizione delle spese assume un rilievo ancora maggiore.

19/06/2026

Sabato 20 giugno 2026 ore 11 si terrà nella sede dell'associazione A.p.A.I. - Casa dell'Arte in Via Salara 11, Ravenna la Conferenza Stampa della stagione

SUMMERTIME 2026
con cinque appuntamenti dal 25 giugno al 19 agosto 2026

la cittadinanza è invitata

06/06/2026

Differenziare in condominio

L’utilizzo improprio di un contenitore per la raccolta differenziata, non comporta automaticamente la responsabilità del condominio per eventuali conferimenti irregolari. Lo chiarisce il Tribunale di Caltanissetta (sent. n. 329 del 7 aprile 2026), valorizzando i principi di responsabilità personale dell’illecito. Il caso trae origine da un’ingiunzione con cui il Comune aveva richiesto al condominio il pagamento di 181,02 euro per il rinvenimento, nel contenitore assegnato, di rifiuti non correttamente differenziati. Il condominio ha impugnato il provvedimento evidenziando la mancata individuazione del trasgressore e contestando l’applicazione della responsabilità solidale ex art. 6 L. n. 689/1981, anche in ragione del fatto che il contenitore, concesso in comodato, era collocato sulla pubblica via e accessibile a terzi.

Il Tribunale ha accolto l’opposizione, rilevando che il sistema sanzionatorio amministrativo si fonda sul principio di personalità della responsabilità, mentre la solidarietà rappresenta un’eccezione applicabile solo nei casi espressamente previsti. Nel caso in esame, il condominio era stato indicato unicamente come obbligato in solido, senza individuazione dell’autore materiale.

Elemento decisivo è stata la natura del contenitore: bene mobile concesso in comodato. Ciò esclude sia la proprietà sia la titolarità di un diritto rilevante che, per quanto riguarda i diritti personali di godimento, si riferisce ai soli beni immobili. Ne deriva l’inapplicabilità della responsabilità solidale al condominio.

La decisione si inserisce nel solco della giurisprudenza di legittimità, secondo cui neppure l’amministratore risponde per fatti dei singoli condomini, salvo responsabilità diretta. A maggior ragione, quindi, non può gravare sul condominio una responsabilità fondata sulla mera disponibilità del contenitore.

Il giudice ha inoltre escluso che un’ordinanza sindacale possa derogare alla disciplina della legge 689/1981, rilevando come l’operato comunale avesse di fatto introdotto una forma di responsabilità oggettiva, incompatibile con i principi di colpevolezza.

Quindi, in assenza di prova sull’autore dell’illecito e di un valido titolo di imputazione, l’ingiunzione è stata annullata.

28/05/2026

Superbonus e variazione catastale: quando è obbligatoria e come funzionano i controlli

Dal 2025 l’Agenzia delle Entrate ha avviato una vasta campagna di controlli sugli immobili ristrutturati con il Superbonus che non risultano aggiornati dal punto di vista catastale. L’operazione interesserà circa 85mila unità immobiliari entro il 2028, attraverso l’invio di lettere di “verifica conformità” ai proprietari che, dopo i lavori agevolati, non hanno presentato la dichiarazione di variazione catastale.

L’obiettivo del Fisco è verificare se gli interventi realizzati abbiano comportato un aumento del valore dell’immobile tale da richiedere un aggiornamento della rendita catastale.

La normativa di riferimento è contenuta nella Legge di Bilancio 2024, che impone verifiche specifiche sugli immobili interessati da lavori Superbonus. In particolare, l’Agenzia controlla se sia stata presentata la pratica Docfa, cioè la dichiarazione catastale da trasmettere entro 30 giorni dalla fine dei lavori quando gli interventi incidono sulla consistenza, sulla categoria o sulla rendita dell’immobile.

Non tutti gli interventi Superbonus comportano automaticamente un aumento della rendita catastale. L’obbligo di aggiornamento scatta soprattutto nei casi in cui vi siano modifiche rilevanti dell’immobile, come ampliamenti, aumento dei vani, redistribuzione interna degli spazi, cambi di destinazione d’uso o installazione di impianti che incrementano il valore economico del bene.

Tra gli interventi considerati “influenti” rientrano, ad esempio, il recupero dei sottotetti, la realizzazione di nuovi locali, l’installazione di ascensori, impianti fotovoltaici di particolare rilevanza o opere che migliorano significativamente le caratteristiche tecnologiche e qualitative dell’edificio.

Secondo la prassi catastale, la revisione della rendita è generalmente necessaria quando i lavori determinano un incremento del valore dell’immobile pari o superiore al 15%. La verifica deve essere effettuata da un tecnico abilitato attraverso la procedura Docfa, utilizzando criteri estimativi definiti dall’Agenzia delle Entrate.

Il metodo di calcolo più utilizzato confronta il costo degli interventi con il valore catastale originario dell’immobile. Le opere nuove vengono considerate integralmente, mentre gli interventi migliorativi incidono in misura ridotta. Se il rapporto tra incremento stimato e valore catastale supera la soglia del 15%, è necessario procedere con l’aggiornamento della rendita.

Restano invece esclusi dall’obbligo molti interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria che non alterano consistenza, volumetria o qualità catastale dell’unità immobiliare. In genere non richiedono variazione catastale lavori come tinteggiature, sostituzione di pavimenti, rifacimento del tetto, sostituzione di infissi con materiali analoghi o interventi di adeguamento impiantistico senza incremento di valore significativo.

Particolare attenzione riguarda gli impianti fotovoltaici. L’obbligo di aggiornamento catastale non sussiste quando la potenza installata rimane entro determinati limiti fissati dall’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, se l’impianto aumenta il valore dell’immobile oltre la soglia del 15%, anche in questo caso diventa necessaria la variazione catastale.

Le lettere di “verifica conformità” inviate dall’Agenzia delle Entrate contengono i dati catastali dell’immobile e l’invito a verificare la correttezza della posizione fiscale. Il contribuente può fornire chiarimenti, dimostrare che l’aggiornamento non era dovuto oppure regolarizzare spontaneamente la situazione presentando il Docfa tramite un professionista.

In caso di mancato adempimento, il Fisco può avviare accertamenti diretti anche con sopralluoghi e procedere all’aggiornamento d’ufficio della rendita catastale. Le sanzioni previste variano da 1.032 a 8.264 euro per ciascuna unità immobiliare, con possibilità di riduzione attraverso il ravvedimento operoso.

La questione delle variazioni catastali post Superbonus rappresenta quindi uno degli aspetti più delicati della gestione dei bonus edilizi. Per evitare contestazioni e sanzioni è fondamentale verificare, con il supporto di un tecnico qualificato, se gli interventi realizzati abbiano inciso sul valore catastale dell’immobile e se sia necessario aggiornare la rendita presso il Catasto.

Geom. Stinchi & Spinelli (Consulenti Asppi)

21/05/2026

La visione di Laura Gramantieri, guida locale: «I visitatori di oggi non vorrebbero mai camminare». Iperturismo? «Non c’è rischio»