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Asppi Ravenna

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Asppi Ravenna

Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari L’ASPPI è l’Associazione Sindacale dei Piccoli Proprietari Immobiliari.

Nasce a Bologna all’inizio degli anni ’50 e si è estesa progressivamente su tutto il territorio nazionale. Attualmente è presente in oltre 70 città, con più di 160 sedi operative, dislocate in tutte le regioni e nelle province italiane. L’associazione si occupa di rappresentare al meglio, nelle diverse sedi istituzionali, gli interessi dei piccoli proprietari immobiliari. Elegge i propri organi di

rappresentanza sindacale, democraticamente, in occasione dei congressi nazionale, provinciali e di zona. Asppi a Ravenna – L’atto costitutiva dell’ASPPI di Ravenna porta la data del 23 ottobre 1980. Si è sviluppata a seguito dell’approvazione, nel 1978, della legge sull’ “equo canone”. Nel 1985 è confluita nell’Asppi Nazionale, la più grande associazione nazionale in difesa della piccola proprietà immobiliare. Opera a Ravenna, Faenza, Lugo e i principali centri della provincia. Assicura l’ assistenza ai soci, durante le fasi di stipula dei contratti di locazione. Dal 2003 l’Asppi opera anche come CAF. Nel 2000 nasce il sito www.asppi.ra.it e a novembre 2004 l’ASPPI il giornalino, rivolto ai soci, ASPPI Notizie della provincia di Ravenna. Puoi consultare i numeri di Asppi Notizie su questo sito. Siamo in 70 città
Attualmente Asppi è presente in oltre 70 città, con più di 160 sedi operative, dislocate in tutte le regioni e nelle province italiane. Da cinquant’anni ASPPI è a difesa della Tua casa.

06/06/2026

Differenziare in condominio

L’utilizzo improprio di un contenitore per la raccolta differenziata, non comporta automaticamente la responsabilità del condominio per eventuali conferimenti irregolari. Lo chiarisce il Tribunale di Caltanissetta (sent. n. 329 del 7 aprile 2026), valorizzando i principi di responsabilità personale dell’illecito. Il caso trae origine da un’ingiunzione con cui il Comune aveva richiesto al condominio il pagamento di 181,02 euro per il rinvenimento, nel contenitore assegnato, di rifiuti non correttamente differenziati. Il condominio ha impugnato il provvedimento evidenziando la mancata individuazione del trasgressore e contestando l’applicazione della responsabilità solidale ex art. 6 L. n. 689/1981, anche in ragione del fatto che il contenitore, concesso in comodato, era collocato sulla pubblica via e accessibile a terzi.

Il Tribunale ha accolto l’opposizione, rilevando che il sistema sanzionatorio amministrativo si fonda sul principio di personalità della responsabilità, mentre la solidarietà rappresenta un’eccezione applicabile solo nei casi espressamente previsti. Nel caso in esame, il condominio era stato indicato unicamente come obbligato in solido, senza individuazione dell’autore materiale.

Elemento decisivo è stata la natura del contenitore: bene mobile concesso in comodato. Ciò esclude sia la proprietà sia la titolarità di un diritto rilevante che, per quanto riguarda i diritti personali di godimento, si riferisce ai soli beni immobili. Ne deriva l’inapplicabilità della responsabilità solidale al condominio.

La decisione si inserisce nel solco della giurisprudenza di legittimità, secondo cui neppure l’amministratore risponde per fatti dei singoli condomini, salvo responsabilità diretta. A maggior ragione, quindi, non può gravare sul condominio una responsabilità fondata sulla mera disponibilità del contenitore.

Il giudice ha inoltre escluso che un’ordinanza sindacale possa derogare alla disciplina della legge 689/1981, rilevando come l’operato comunale avesse di fatto introdotto una forma di responsabilità oggettiva, incompatibile con i principi di colpevolezza.

Quindi, in assenza di prova sull’autore dell’illecito e di un valido titolo di imputazione, l’ingiunzione è stata annullata.

05/06/2026

Il diritto al risarcimento del danno si trasmette all’acquirente?

Il diritto al risarcimento del danno è, in linea generale, trasferibile, ma solo in determinate condizioni: può passare ad altri per legge (ad esempio agli eredi, che subentrano nei diritti del defunto) oppure tramite un contratto, come la cessione del credito. Tuttavia, si tratta di un diritto di natura personale, che non si trasferisce automaticamente insieme al bene cui il danno si riferisce.

Questo principio assume particolare rilevanza nella compravendita di immobili danneggiati. La giurisprudenza ha chiarito che il diritto a chiedere il risarcimento spetta al soggetto che era proprietario del bene nel momento in cui il danno si è verificato. Di conseguenza, chi acquista un immobile già danneggiato non può chiedere il risarcimento al responsabile del danno, a meno che non vi sia stata una specifica cessione del credito da parte del venditore.

Parallelamente, l’acquirente non può essere ritenuto responsabile per danni causati prima dell’acquisto: tali obblighi risarcitori restano in capo al precedente proprietario, cioè a chi era titolare del bene al momento del fatto dannoso. Pertanto, chi compra un immobile è tutelato rispetto a eventuali richieste di risarcimento relative a fatti anteriori al rogito.

Resta però una tutela importante per l’acquirente: se i danni erano occulti e non sono stati comunicati dal venditore, l’acquirente può agire nei suoi confronti. In questi casi può chiedere il risarcimento o anche la risoluzione del contratto, poiché è stato indotto in errore sulla reale condizione del bene.

28/05/2026

Superbonus e variazione catastale: quando è obbligatoria e come funzionano i controlli

Dal 2025 l’Agenzia delle Entrate ha avviato una vasta campagna di controlli sugli immobili ristrutturati con il Superbonus che non risultano aggiornati dal punto di vista catastale. L’operazione interesserà circa 85mila unità immobiliari entro il 2028, attraverso l’invio di lettere di “verifica conformità” ai proprietari che, dopo i lavori agevolati, non hanno presentato la dichiarazione di variazione catastale.

L’obiettivo del Fisco è verificare se gli interventi realizzati abbiano comportato un aumento del valore dell’immobile tale da richiedere un aggiornamento della rendita catastale.

La normativa di riferimento è contenuta nella Legge di Bilancio 2024, che impone verifiche specifiche sugli immobili interessati da lavori Superbonus. In particolare, l’Agenzia controlla se sia stata presentata la pratica Docfa, cioè la dichiarazione catastale da trasmettere entro 30 giorni dalla fine dei lavori quando gli interventi incidono sulla consistenza, sulla categoria o sulla rendita dell’immobile.

Non tutti gli interventi Superbonus comportano automaticamente un aumento della rendita catastale. L’obbligo di aggiornamento scatta soprattutto nei casi in cui vi siano modifiche rilevanti dell’immobile, come ampliamenti, aumento dei vani, redistribuzione interna degli spazi, cambi di destinazione d’uso o installazione di impianti che incrementano il valore economico del bene.

Tra gli interventi considerati “influenti” rientrano, ad esempio, il recupero dei sottotetti, la realizzazione di nuovi locali, l’installazione di ascensori, impianti fotovoltaici di particolare rilevanza o opere che migliorano significativamente le caratteristiche tecnologiche e qualitative dell’edificio.

Secondo la prassi catastale, la revisione della rendita è generalmente necessaria quando i lavori determinano un incremento del valore dell’immobile pari o superiore al 15%. La verifica deve essere effettuata da un tecnico abilitato attraverso la procedura Docfa, utilizzando criteri estimativi definiti dall’Agenzia delle Entrate.

Il metodo di calcolo più utilizzato confronta il costo degli interventi con il valore catastale originario dell’immobile. Le opere nuove vengono considerate integralmente, mentre gli interventi migliorativi incidono in misura ridotta. Se il rapporto tra incremento stimato e valore catastale supera la soglia del 15%, è necessario procedere con l’aggiornamento della rendita.

Restano invece esclusi dall’obbligo molti interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria che non alterano consistenza, volumetria o qualità catastale dell’unità immobiliare. In genere non richiedono variazione catastale lavori come tinteggiature, sostituzione di pavimenti, rifacimento del tetto, sostituzione di infissi con materiali analoghi o interventi di adeguamento impiantistico senza incremento di valore significativo.

Particolare attenzione riguarda gli impianti fotovoltaici. L’obbligo di aggiornamento catastale non sussiste quando la potenza installata rimane entro determinati limiti fissati dall’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, se l’impianto aumenta il valore dell’immobile oltre la soglia del 15%, anche in questo caso diventa necessaria la variazione catastale.

Le lettere di “verifica conformità” inviate dall’Agenzia delle Entrate contengono i dati catastali dell’immobile e l’invito a verificare la correttezza della posizione fiscale. Il contribuente può fornire chiarimenti, dimostrare che l’aggiornamento non era dovuto oppure regolarizzare spontaneamente la situazione presentando il Docfa tramite un professionista.

In caso di mancato adempimento, il Fisco può avviare accertamenti diretti anche con sopralluoghi e procedere all’aggiornamento d’ufficio della rendita catastale. Le sanzioni previste variano da 1.032 a 8.264 euro per ciascuna unità immobiliare, con possibilità di riduzione attraverso il ravvedimento operoso.

La questione delle variazioni catastali post Superbonus rappresenta quindi uno degli aspetti più delicati della gestione dei bonus edilizi. Per evitare contestazioni e sanzioni è fondamentale verificare, con il supporto di un tecnico qualificato, se gli interventi realizzati abbiano inciso sul valore catastale dell’immobile e se sia necessario aggiornare la rendita presso il Catasto.

Geom. Stinchi & Spinelli (Consulenti Asppi)

21/05/2026

La visione di Laura Gramantieri, guida locale: «I visitatori di oggi non vorrebbero mai camminare». Iperturismo? «Non c’è rischio»

13/05/2026

Monopattini elettrici: cosa cambia nel 2026 e come prepararsi alle nuove regole

Negli ultimi anni i monopattini elettrici sono entrati stabilmente nelle nostre abitudini di mobilità quotidiana, soprattutto nei centri urbani. Proprio per il crescente utilizzo di questi mezzi, il legislatore è intervenuto introducendo nuove disposizioni che puntano a migliorare sicurezza, identificazione dei veicoli e tutela dei terzi. Le novità normative entreranno progressivamente in vigore nel corso del 2026 e interesseranno tutti i proprietari e utilizzatori di monopattini elettrici.

Obbligo di targa identificativa e casco

A partire dal 16 maggio 2026, per poter circolare regolarmente ogni monopattino dovrà essere dotato di un contrassegno identificativo personale, associato al veicolo e non facilmente removibile. L’obiettivo è quello di rendere più semplice l’identificazione del mezzo in caso di incidenti, infrazioni o utilizzi impropri.
Contestualmente, scatterà anche l’obbligo del casco per tutti i conducenti, senza distinzione di età. Una misura che estende le attuali prescrizioni e che nasce dall’esigenza di ridurre i rischi legati agli incidenti stradali.

E dal luglio 2026 arriva anche l’assicurazione obbligatoria

Un ulteriore passaggio importante riguarderà la copertura assicurativa. Dal 16 luglio 2026 entrerà infatti in vigore l’obbligo di Responsabilità Civile verso terzi (RCA) anche per i monopattini elettrici.
In pratica, il monopattino verrà assimilato agli altri veicoli circolanti per quanto riguarda la tutela dei danni provocati a persone o cose. Questo significa che non sarà più sufficiente fare affidamento esclusivamente su eventuali coperture generiche presenti nelle polizze familiari o del capofamiglia.
Per poter stipulare una polizza conforme alla nuova normativa sarà necessario che il mezzo sia già dotato della targa identificativa prevista dalla legge.

Come mettersi in regola

Gli utenti potranno richiedere il contrassegno identificativo attraverso i canali che saranno resi disponibili dal Ministero e dagli uffici competenti, utilizzando strumenti digitali di identificazione personale oppure rivolgendosi alle agenzie di pratiche auto abilitate presenti sul territorio.

Un’occasione per verificare le proprie coperture

Queste novità rappresentano anche un’opportunità per fare il punto sulla propria situazione assicurativa. Molti associati utilizzano quotidianamente mezzi di micromobilità elettrica senza sapere se le coperture già in essere siano realmente adeguate.
Verificare oggi le garanzie presenti nelle proprie polizze può evitare problemi e responsabilità future, soprattutto in vista dell’entrata in vigore degli obblighi previsti dalla normativa.
Per ogni dubbio o chiarimento è sempre consigliabile confrontarsi con il proprio consulente assicurativo di fiducia, così da individuare le soluzioni più adatte alle proprie esigenze di mobilità e protezione.

Rassicura (Convenzionata ASPPI di Ravenna)

06/05/2026

La Legge regionale affitti brevi Emilia-Romagna (L.R. 10/2025) in pillole

L’aspetto più importante è l’introduzione di una nuova destinazione d’uso urbanistica, quindi la novità principale è che la “locazione breve” diventa una categoria urbanistica autonoma (non più semplice un uso abitativo).

Conseguenza pratica:
Per fare affitti brevi serve (in molti casi) cambio di destinazione d’uso, senza questo passaggio, l’attività può essere considerata irregolare. Ma la Regione non impone limiti uguali per tutti: delega ai Comuni la regolazione.

Quindi i Comuni possono:
limitare il numero di immobili destinati a locazione breve
fissare percentuali massime per zona o edificio
vietare o restringere l’attività in alcune aree (es. centri storici)
imporre requisiti urbanistici o standard minimi

In pratica la normativa reale dipende molto dal singolo Comune.

Gli immobili devono rispettare conformità edilizia e sicurezza:
norme urbanistiche ed edilizie
sicurezza impianti (elettrico, gas)
standard igienico-sanitari
requisiti di qualità e, in alcuni casi, energetici

Affitti brevi sono quelli con:
contratti al massimo di 30 giorni
hanno finalità turistica anche se gestiti tramite piattaforme (es. Airbnb)

Per affittare serve:
comunicazione/SCIA (a seconda dei casi)
registrazione nei sistemi turistici regionali
comunicazione ospiti alla Questura
Limiti per attività non imprenditoriale

A livello nazionale e regionale possono essere affittati al massimo 2 appartamenti. Se si va oltre diventa attività imprenditoriale.

E’ previsto un periodo transitorio di 3 anni per adeguarsi per chi operava prima della legge.

La Legge sugli affitti brevi dell’Emilia-Romagna è stata impugnata dal Governo nel 2026, soprattutto per:
vincoli urbanistici
limiti all’attività economica.
Quindi alcune parti potrebbero cambiare dopo la decisione della Corte costituzionale.

Affitti brevi a Ravenna (situazione 2026)

Ad oggi il Comune di Ravenna: non ha ancora introdotto limiti stringenti:
non risultano (ad oggi) quote o divieti attivi per zone
non c’è ancora una variante urbanistica completa applicata alla locazione breve

Questo significa che:
puoi ancora fare affitti brevi, ma sei dentro un quadro normativo in evoluzione perché la legge dà ai Comuni solo la facoltà di intervenire, non l’obbligo.

Comunque la destinazione d’uso resta il nodo principale perché anche senza regolamento comunale attivo, la legge regionale ha introdotto:
nuova categoria: “locazione breve” urbanistica

Questo implica che:
nel medio periodo potrebbe servirti cambio d’uso
ma oggi non sempre è applicabile perché il Comune non ha ancora adeguato gli strumenti urbanistici

Tradotto operativamente:
oggi fase ibrida / transitoria
molti stanno operando ancora con uso abitativo

Ma le regole fiscali nazionali valgono anche a Ravenna.
cedolare secca:
21% primo immobile
26% dal secondo

Dal 3° immobile diventa attività d’impresa obbligatoria

Obblighi operativi:
codice identificativo nazionale (CIN)
comunicazione ospiti (Alloggiati Web)
imposta di soggiorno

Ma Ravenna è diversa da Bologna o Firenze:

✔ turismo stagionale e diffuso (mare + città d’arte)
✔ meno pressione abitativa
✔ meno probabilità di restrizioni aggressive nel breve

Comunque il Comune può in qualsiasi momento:
introdurre limiti per centro storico o zone mare (es. zone balneari)
chiedere cambio d’uso
imporre standard qualitativi
E lo può fare con una semplice variante urbanistica semplificata

Affitti brevi a Faenza
Per ora nessuna stretta concreta

Ma come negli altri Comuni dell’Emilia-Romagna:
la legge regionale 2025 dà facoltà ai Comuni di intervenire, non obbligo e Faenza non ha ancora introdotto limiti urbanistici specifici

Questo significa:
affitti brevi attualmente consentiti
nessuna quota o blocco attivo

La legge vale comunque (anche senza regolamento comunale)

Anche a Faenza si applicano i pilastri della normativa regionale:
Nuova destinazione d’uso
“locazione breve” è categoria urbanistica autonoma
in futuro può servire cambio d’uso obbligatorio

Potere del Comune:
può limitare percentuali
può vietare in alcune zone
può imporre standard edilizi

Oggi però Faenza non ha ancora attivato questi strumenti.

Faenza NON è turistica di massa.
domanda affitti brevi molto più bassa
mercato più legato a:
lavoratori temporanei
tecnici / trasfertisti
eventi (es. ceramica, fiere)

Quindi meno pressione e meno probabilità di restrizioni a breve

C’è però un contesto reale (post-alluvione), quindi:
riduzione stock abitativo disponibile
aumento domanda residenziale

Questo può spingere il Comune a favorire affitti lunghi e limitare conversione in affitti brevi

Le regole operative (valgono anche a Faenza)

Obblighi base:
CIN (codice identificativo nazionale)
comunicazione ospiti (Alloggiati Web)
eventuale imposta di soggiorno

Limiti fiscali

max 2 immobili non imprenditoriali
oltre diventa attività d’impresa

Affitti brevi a Cervia

Lo stato attuale è ancora permissivo (come Ravenna)

Ad oggi il Comune di Cervia:
non ha ancora introdotto limiti urbanistici attivi
non ha fissato quote o divieti per zone

Infatti la legge regionale:
dà facoltà, non obbligo ai Comuni di intervenire

Quindi oggi:
affitti brevi fattibili
mercato ancora aperto

Ma Cervia è diversa da Ravenna (più “sensibile”)
Qui cambia tutto per un motivo: altissima pressione turistica.

Zone critiche:
Milano Marittima
lungomare Cervia
Pinarella

Questo rende Cervia una candidata forte a future restrizioni.

La destinazione d’uso Vale anche a Cervia:
la legge introduce “locazione breve” come uso urbanistico

i Comuni possono:
limitarla per percentuali
vietarla in alcune zone
imporre requisiti edilizi

Traduzione operativa:
oggi spesso lavori ancora come “abitativo”
domani potrebbe servirti cambio destinazione d’uso

Il modello reale di Cervia riguarda l’altissima stagionalità
giugno–agosto = pieno
resto anno = molto basso

Gli affitti spesso sono settimanali o quindicinali, quasi sempre stagionali (tipico della Riviera)

Il mercato di Cervia vede molte agenzie lavorare su affitti turistici mensili o stagionali

Oggi per fare affitti brevi a Cervia occorre fare:
comunicazione al Comune / Regione
CIN (codice identificativo nazionale)

imposta di soggiorno
Valgono i limiti nazionali:
max 2 immobili non imprenditoriali

QUESTE INFO SONO PARZIALI E AD USO INDICATIVO. INOLTRE SOGGETTE A CAMBIAMENTI PERCHE' LEGGI E REGOLAMENTI IN EVOLUZIONE.

02/05/2026

RIFORMA CONDOMINIO

È scontro aperto nella maggioranza sulla proposta di riforma del condominio 2026 presentata alla Camera da FdI. Il testo punta a modificare le norme del Codice Civile in materia condominiale introducendo novità significative, ma ha già sollevato forti critiche politiche.
Tra i punti più discussi c’è la possibilità, per i creditori, di rivalersi non solo sui condòmini morosi ma anche su quelli in regola con i pagamenti, in proporzione alle quote. Questi ultimi potranno poi esercitare il diritto di regresso verso i debitori. La misura rappresenta uno degli aspetti più controversi della riforma.
Cambiano anche i requisiti per diventare amministratori: sarà necessaria una laurea almeno triennale in ambito economico, giuridico, tecnologico o scientifico, con l’obbligo di iscrizione a un apposito elenco presso il ministero delle Imprese e del Made in Italy. L’incarico resta annuale, con rinnovo automatico salvo revoca.
Nei condomìni con oltre 20 unità è prevista inoltre la nomina di un revisore contabile, incaricato di verificare i rendiconti trimestrali. In caso di mancata nomina, interverrà l’autorità giudiziaria. Il revisore resterà in carica due anni e dovrà anch’egli risultare iscritto all’elenco ministeriale, pena sanzioni economiche.
La riforma introduce anche l’obbligo assoluto di tracciabilità dei pagamenti: tutte le operazioni dovranno transitare dal conto corrente condominiale e i pagamenti diretti ai fornitori non libereranno il condòmino dagli obblighi verso il condominio.
La proposta “non piace (quasi) a nessuno”, neppure a gran parte della maggioranza. La Lega parla di “evidenti criticità”, mentre Forza Italia sottolinea che non può essere che chi è in regola debba pagare per i morosi. FdI, pur difendendo l’iniziativa, apre a modifiche durante il confronto parlamentare.
Arrivata a circa 13 anni dall’ultima riforma, la proposta è ancora in fase iniziale e, alla luce delle tensioni politiche, appare destinata a subire cambiamenti prima di un’eventuale approvazione.

28/04/2026

LA FUSIONE CATASTALE
La fusione catastale è una procedura che permette di unire due o più unità immobiliari in un’unica entità, aggiornando i dati al Catasto. Serve a semplificare la gestione burocratica e fiscale e può consentire agevolazioni, ad esempio sulla prima casa.
Per essere possibile, gli immobili devono:
• appartenere allo stesso proprietario;
• essere contigui o comunicanti;
• avere la stessa destinazione d’uso;
• essere unificabili dal punto di vista tecnico.
La fusione può essere:
• leggera, con piccoli interventi (es. apertura porte);
• pesante, con lavori più complessi e autorizzazioni edilizie (es. SCIA, CILA).
La procedura prevede:
verifica di fattibilità;
1. eventuali lavori;
2. sopralluogo di un tecnico abilitato;
3. invio della pratica al Catasto tramite DOCFA.
Un tecnico (geometra, architetto o ingegnere) redige la documentazione e verifica la conformità normativa. In alcuni casi è necessario anche il notaio (es. cambio proprietà).
I tempi, dopo la domanda, sono circa 30–60 giorni, salvo controlli aggiuntivi.
Per unire due appartamenti è necessario che siano comunicanti e, se richiesto, effettuare lavori e ottenere autorizzazioni. La fusione consente anche benefici fiscali se l’immobile diventa abitazione principale.
Anche senza interventi edilizi, la fusione di unità immobiliari comporta una variazione del numero di unità e richiede quindi una pratica amministrativa (CILA o SCIA). A seguire, è necessario aggiornare il catasto tramite DOCFA e presentare al Comune la comunicazione di fine intervento, allegando variazione catastale e certificazioni impiantistiche aggiornate.
Le tempistiche dipendono anche dal reperimento delle copie conformi e dalla verifica della regolarità urbanistica: eventuali difformità possono richiedere sanatorie, allungando l’iter.
Dal punto di vista progettuale, l’unità risultante deve avere una sola cucina e un unico soggiorno; sono ammesse più camere, ma almeno una deve essere matrimoniale (minimo 14 mq). Fondamentale il rispetto dei rapporti aeroilluminanti.
I costi variano in base ai lavori da eseguire. Presso lo Studio Stinchi e Spinelli Consulenti ASPPI di Ravenna è possibile richiedere informazioni e preventivi.

Indirizzo

Viale Galilei 81/83
Ravenna
48124

Orario di apertura

Lunedì	09:00 - 12:30
	14:30 - 18:00
Martedì	09:00 - 12:30
Mercoledì	09:00 - 12:30
	14:30 - 18:00
Giovedì	09:00 - 12:30
	14:30 - 18:00
Venerdì	09:00 - 12:30

Telefono

0544470102

Sito Web

https://asppiravenna.prenotime.it/

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