23/06/2026
Lastrico solare su unica unità. Paga solo chi sta sotto.
Con l’ordinanza n. 10534 del 21 aprile 2026, la Corte di Cassazione limita l’applicazione dell’art. 1126 c.c. nei casi in cui la copertura (lastrico solare) riguardi una sola unità immobiliare.
La vicenda nasce all’interno di un cosiddetto “condominio minimo”, composto da due sole unità. I proprietari dell’appartamento sottostante avevano agito in giudizio lamentando infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo di proprietà esclusiva della vicina, chiedendo il risarcimento dei danni e l’eliminazione delle cause del fenomeno. Dopo una prima fase in cui il Tribunale aveva disposto interventi sul lastrico, la questione si era concentrata sul criterio di ripartizione delle spese.
Sia il Tribunale sia la Corte d’appello avevano applicato l’art. 1126 c.c., che prevede la suddivisione dei costi nella misura di un terzo a carico dell’usuario esclusivo e due terzi a carico dei proprietari delle unità sottostanti. Tale impostazione aveva portato a una condanna parziale della proprietaria del terrazzo, con esclusione di ulteriori voci di danno richieste dagli attori.
Diversamente, la Cassazione ha ritenuto errata questa soluzione. Secondo i giudici di legittimità, il criterio dell’art. 1126 c.c. si giustifica solo quando il lastrico svolge una funzione di copertura a favore di più unità immobiliari. Quando invece la terrazza copre esclusivamente un singolo appartamento, tale ratio viene meno e l’applicazione della regola dei “due terzi” risulta distorsiva.
In questi casi, afferma la Corte, deve trovare applicazione l’art. 1125 c.c., relativo alle strutture divisorie tra piani sovrapposti. La norma prevede una ripartizione più equilibrata: il proprietario del piano superiore è responsabile della manutenzione del pavimento, mentre quello del piano inferiore risponde per il soffitto.
Il principio di diritto enunciato è netto: se il lastrico solare di proprietà o uso esclusivo copre una sola unità immobiliare, le spese non vanno ripartite secondo l’art. 1126 c.c., ma secondo l’art. 1125 c.c. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello.
La pronuncia si inserisce in un orientamento volto a evitare applicazioni meccaniche delle norme condominiali, privilegiando invece una lettura funzionale basata sull’effettivo ruolo strutturale del bene. Ne deriva un impatto pratico significativo, soprattutto nei condomini di piccole dimensioni, dove l’equilibrio nella ripartizione delle spese assume un rilievo ancora maggiore.
