ANBBA Abruzzo Associazione Nazionale B&B, Affittacamere, Case Vacanze e LT

15/06/2026

CONTROLLI FISCALI E REGIME RICETTIVO: FACCIAMO CHIAREZZA

In merito alla recente ondata di accertamenti fiscali che sta interessando il comparto dell'ospitalità, è necessario fare chiarezza per tutelare il nostro lavoro e operare nel rispetto delle regole.

L'Agenzia delle Entrate sta verificando la natura dei servizi offerti, poiché da questi dipende la corretta qualificazione dell'attività.

È essenziale comprendere la distinzione netta tra LOCAZIONE BREVE e ATTIVITÀ RICETTIVA (B&B/Case Vacanze).

Cosa NON possono fare le LOCAZIONI BREVI:

Per rientrare nella definizione di "locazione breve" (e poter usufruire della cedolare secca), l'attività deve limitarsi alla messa a disposizione dell'immobile.

Offrire servizi accessori come somministrazione colazione e pasti, biciclette, escursioni, trasporti, pulizia giornaliera o cambi biancheria, trasforma di fatto l'attività in una struttura ricettiva, escludendola dal regime delle locazioni brevi.

ATTENZIONE: Chiariamo definitivamente che per le locazioni brevi che NON è nemmeno ammessa la fornitura di kit alimentari di benvenuto o la gestione di convenzioni per la colazione offerta presso bar esterni, in quanto, in ambito di controllo fiscale, ricadono facilmente nella definizione di "servizi di somministrazione" o di assistenza alla persona.

La distinzione fiscale:

I B&B, essendo strutture ricettive a tutti gli effetti, NON sono soggetti alla disciplina delle locazioni brevi e pertanto NON possono avvalersi della CEDOLARE SECCA.

Confondere questi due regimi, applicando la cedolare secca a strutture ricettive che offrono servizi, espone i proprietari/operatori a pesanti accertamenti fiscali.

Riportiamo quanto chiarito dagli esperti per massima trasparenza:

L’Agenzia delle Entrate verifica come viene svolta l’attività di locazione breve e i servizi erogati oltre al pernotto (somministrazione di pasti, escursioni, servizi di trasporto, noleggio veicoli, pulizia giornaliera, cambio biancheria in corso di soggiorno): servizi impropriamente offerti che, se ammessi, qualificano l’attività non più come affitto breve ma come struttura ricettiva, con inquadramento tra i redditi diversi e perdita del diritto alla cedolare secca.

Questo tipo di controlli può anche far emergere l’uso errato della cedolare secca per strutture (B&B, CaV con servizi) per le quali non è ammessa la tassazione al 21% perché non sono locazioni brevi ma strutture ricettive con servizi."

Invitiamo tutti a verificare la propria posizione con un consulente esperto, onde evitare accertamenti da parte del Fisco.

Essere corretti e consapevoli permette di lavorare con serenità e di proteggere la qualità dell'offerta turistica.

Maxi operazione del Fisco in varie regioni. Come difendersi dalle richieste di informazioni senza errori: dalla notifica all'opposizione all'accertamento

14/06/2026

03/06/2026

La fattura di Booking.com NON sostituisce la ricevuta del soggiorno.

Molti gestori ritengono che la documentazione inviata da Booking alla struttura ricettiva sia sufficiente anche ai fini fiscali. In realtà non è così.

Quella fattura riguarda esclusivamente il servizio fornito da Booking e le relative commissioni.

È importante distinguere chiaramente tra i diversi documenti coinvolti:

* Fattura Booking: riguarda esclusivamente il rapporto economico tra la piattaforma e la struttura ricettiva per il servizio di intermediazione.

* Commissioni Booking: per quanto riguarda il gestore, la documentazione emessa dalla piattaforma si riferisce alle commissioni applicate per il servizio fornito.

* Documentazione del gestore: il soggiorno dell’ospite presso la struttura ricettiva costituisce una prestazione distinta, effettuata dal gestore, che deve essere documentata secondo le disposizioni fiscali previste dall’Agenzia delle Entrate e in base al proprio regime fiscale.

In altre parole, la documentazione di Booking NON certifica automaticamente il corrispettivo percepito dalla struttura per il pernottamento.

Il corrispettivo del soggiorno deve essere documentato dal gestore secondo il proprio regime fiscale mediante l’emissione di una ricevuta o della fattura elettronica.

Per questo motivo è fondamentale conoscere gli adempimenti previsti per la propria attività ed emettere la documentazione fiscale richiesta dalla normativa vigente.

Informarsi è sempre il primo passo per lavorare bene.


ANBBA Associazione Nazionale Bed and Breakfast Affittacamere

04/05/2026

E

📌 Sfratti più veloci e sanzioni per i ritardi: cosa sta cambiando davvero?

Negli ultimi giorni si parla molto del nuovo Piano Casa e di una possibile accelerazione delle procedure di sfratto: si arriva a ipotizzare tempi ridotti fino a 15 giorni nei casi più semplici.

👉 Ma non solo.

Si introduce anche una sanzione pari all’1% per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione dei provvedimenti.

Tradotto:
chi non rispetta le tempistiche rischia un costo economico crescente giorno dopo giorno.

⚠️ Attenzione però:
si tratta di misure che puntano a rendere più efficiente il sistema, ma che sollevano anche molti dubbi pratici su applicazione, tutele e reale sostenibilità.

Per chi opera nel settore degli affitti, questo scenario apre una riflessione importante:

➡️ tempi più certi
➡️ maggiore rigidità
➡️ più responsabilità per tutte le parti coinvolte

📊 È un cambiamento che va seguito con attenzione, perché può avere impatti concreti sulla gestione degli immobili e dei contratti.

Noi di ANBBA continuiamo a monitorare ogni aggiornamento per tutelare e informare i proprietari.

📎 Fonte: Il Sole 24 Ore
👇 Clicca sul primo commento per leggere l’articolo

29/04/2026

🔹 RICEVUTE ALLOGGIATI WEB: ATTENZIONE AL DOWNLOAD 🔹
Molti locatori non sanno che, dopo aver inserito i dati su Alloggiati Web, è necessario scaricare la ricevuta di trasmissione.
📎 La ricevuta è disponibile solo per 30 giorni a partire dal giorno successivo all’invio, e va scaricata e conservata in formato digitale per 5 anni (meglio se su più supporti).
L’obbligo di conservazione è a carico del locatore.
Non serve stamparla — e non è una questione ecologica:
il formato richiesto in caso di controlli è quello digitale, perché contiene al suo interno una firma che ne garantisce l’autenticità.
🔐 Alcuni software a pagamento automatizzano tutto (invio, download e archiviazione), ma per chi gestisce manualmente l’inserimento dei dati è fondamentale ricordarsi di scaricare le ricevute: dopo 30 giorni non saranno più recuperabili.
Può sembrare un dettaglio, ma è un aspetto che — in caso di verifica — fa davvero la differenza.
Meglio non dare nulla per scontato.
—
Se gestisci direttamente le tue locazioni e vuoi essere sicuro di non trascurare aspetti operativi come questo, possiamo approfondirli insieme in modo strutturato e concreto.
📩 Scrivimi in privato per una consulenza.

22/04/2026

⚠️ ATTENZIONE: non è solo il numero di immobili a fare la differenza.

Negli affitti brevi si continua a parlare solo di “dal terzo immobile scatta la partita IVA”… ma la realtà è più complessa.

👉 È vero: dal 2026, con 3 immobili in locazione breve scatta la presunzione di attività d’impresa.
(Fonte: Agenzia delle Entrate – normativa fiscale locazioni brevi)

❗ Ma non è l’unico criterio.

👉 La giurisprudenza e l’interpretazione fiscale chiariscono che puoi essere considerato impresa anche con un solo immobile se l’attività è:
– continuativa
– organizzata
– svolta con mezzi e modalità tipiche di un’attività economica

💥 Tradotto semplice:

• Non conta solo quante case hai
• Conta COME lavori
• Conta la continuità
• Conta l’organizzazione

➡️ Non basta dire “ho 1 o 2 immobili quindi sono tranquillo”
➡️ Bisogna valutare tutta l’attività nel suo insieme

📣 Serve chiarezza, perché il rischio è trovarsi fuori regola senza nemmeno rendersene conto.

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Affitti brevi, troppe prenotazioni su Airbnb? Diventi impresa e perdi la cedolare

18/04/2026

📕 NUOVA GUIDA ALLE LOCAZIONI BREVI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

È stata aggiornata la guida dell’Agenzia delle Entrare con le ultime novità introdotte con la legge di bilancio 2026 (legge 199/2025).

Il regime fiscale delle locazioni brevi può essere riconosciuto solo in caso di destinazione a questa finalità di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Superata questa soglia, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.👇

📌 1. Cambia il limite degli immobili
NON SONO PIÙ 4.

👉 Dal 2026 puoi restare in “locazione breve” SOLO FINO A 2 IMMOBILI
👉 Dal terzo scatta automaticamente attività d’impresa con Partita IVA

📌 2. Tassazione: come funziona
• 21% → solo su 1 immobile
• 26% → sugli altri

📌 3. Contratti: cosa rientra davvero nelle locazioni brevi
✔ durata massimo 30 giorni
✔ immobili abitativi
✔ SOLO servizi base (pulizia, biancheria, wifi)

❌ NO servizi tipo:
– colazione
– servizi alberghieri, ad esempio:
• pulizia giornaliera durante il soggiorno
• cambio biancheria durante il soggiorno
• reception o assistenza continuativa
• somministrazione di pasti e bevande
• servizio navetta o transfer

👉 altrimenti diventa attività ricettiva 

📌 4. Intermediari (Airbnb, Booking, ecc.)
Se gestiscono i pagamenti:

👉 trattengono il 21% come acconto
👉 e comunicano i dati all’Agenzia delle Entrate 

👉 IN SINTESI:

• Fino a 2 immobili = locazione breve
• Da 3 in poi = impresa (obblighi completamente diversi)
• Tassazione più rigida
• Controlli più stretti

📌 Questa non è una modifica “leggera”
È un cambio netto che ridisegna tutto il settore.

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Clicca sul link 👇e scarica la guida in formato pdf

Guida alle locazioni brevi, novità su tassazione e modalità operative 15 aprile 2026 La pubblicazione dell’Agenzia recepisce le disposizioni previste dalla legge di bilancio 2026 Scarica la guida in formato PDF Aggiornata la guida dell’Agenzia “Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le ....

16/04/2026

🔴Locazione breve: Nulla di nuovo sul fronte della qualifica imprenditoriale?

In questi giorni si sta parlando molto della sentenza della Corte di giustizia tributaria di primo grado di Firenze n. 148 del 2 marzo 2026, ripresa anche da Agenzia delle Entrate su FiscoOggi.

Non avendo ancora avuto modo di leggere la sentenza nella sua interezza, le considerazioni che seguono si basano sull’articolo pubblicato.

Ma prima, facciamo un passo indietro.

Quando è stato introdotto l’art. 4 del DL 50/2017, era previsto che venissero individuati criteri per distinguere l’attività imprenditoriale da quella non imprenditoriale nelle locazioni brevi.

👉In concreto, però, questi criteri non sono mai stati definiti in modo puntuale.

Nel 2020 (art. 1, comma 595, Legge 178/2020) è stata quindi introdotta una presunzione di imprenditorialità sopra una certa soglia di immobili, inizialmente fissata a 4 unità e oggi ridotta a 2 dalla legge di bilancio 2026.

Ma attenzione.

📌La presunzione imprenditoriale non cancella il concetto di imprenditore.

Ed è proprio qui che si inserisce la sentenza.
Nel caso esaminato, i giudici non si sono limitati a guardare il numero di immobili, ma hanno valorizzato una pluralità di elementi:

- numero elevato di prenotazioni
- continuità nel tempo
- presenza sulle piattaforme online
- entità degli introiti
- assenza di altri redditi

Presi singolarmente, questi elementi significano anche poco.
Ma valutati nel loro insieme, possono diventare indizi di un’attività d’impresa.
E questo, a ben vedere, non è nulla di nuovo.

Negli anni abbiamo spesso discusso di questi “indizi”, anche al di là della soglia numerica degli immobili.
La presunzione semplifica, ma non sostituisce i criteri generali.

A mio parere (e rimane un mio parere), tra questi elementi assume un ruolo sempre più rilevante la continuità quando è legata a un elevato turnover.
Non tanto per una questione di frequenza, ma per ciò che comporta in concreto.
Gestire un’attività con un ricambio continuo di ospiti, incassi rilevanti e strumenti operativi strutturati
(piattaforme, gestione prenotazioni, coordinamento delle attività)
richiede inevitabilmente un "seppur minimo livello di organizzazione", anche senza servizi aggiuntivi.

Ed è proprio l’organizzazione – più ancora della continuità – che dovrebbe essere al centro della valutazione.

Non va dimenticato, infine, che anche un solo affare può essere qualificato come attività d’impresa,
se, per valore economico e complessità, comporta l’organizzazione di più operazioni tra loro collegate.

La sentenza non dice che non si può più fare locazione breve,
né che chi utilizza portali online debba necessariamente aprire partita IVA.
Richiama, piuttosto, la necessità di valutare l’attività nel suo concreto svolgimento.

Ed è un principio che, in realtà, non è mai cambiato.

In conclusione, più che chiederci
“quanti immobili servono per essere imprenditori”
forse dovremmo iniziare a chiederci:

👉 come stiamo davvero svolgendo questa attività?

12/04/2026

🚫 Case vacanza e locazioni turistiche NON sono B&B. E la colazione è VIETATA.

Lo ribadiamo ancora una volta, perché la confusione ormai è fuori controllo.

👉 Le locazioni turistiche sono semplici contratti di affitto
(art. 1571 Codice Civile – Legge 431/1998)

👉 NON sono strutture ricettive
👉 NON possono offrire servizi

❗ E tra i servizi VIETATI rientra anche la colazione:
• né inclusa
• né a pagamento
• né “come extra”

👉 Se offri la colazione stai svolgendo attività ricettiva abusiva.

📌 Anche a livello regionale è chiarissimo:

👉 Regione Abruzzo – L.R. n. 75/1995 e s.m.i.

✔️ Le strutture ricettive (B&B, affittacamere, ecc.) possono offrire servizi
❌ Le locazioni turistiche NON prevedono servizi

⚠️ Ma attenzione a un altro errore molto diffuso:

👉 nemmeno le case vacanza possono offrire la colazione

Anche se sono strutture ricettive.

❗ La somministrazione di alimenti e bevande NON è prevista per questa tipologia nè gratuita nè tantomeno a pagamento !!!

⚠️ E diciamolo chiaramente:

👉 siamo stufi di vedere frigoriferi pieni di cibo e bevande mostrati come motivo di vanto.

❗ Non è accoglienza
❗ Non è un valore aggiunto
👉 È qualcosa che non si può fare

Riempire frigoriferi, lasciare alimenti, organizzare “welcome food”
significa non rispettare la legge!

💥 Tradotto semplice:

• Locazione turistica = affitto → ❌ zero servizi
• Casa vacanza = struttura ricettiva → ❌ NO colazione
• B&B = ospitalità → ✅ anche colazione

👉 Vuoi offrire colazione, cibo o servizi?
Allora devi fare una scelta chiara:
➡️ cambiare tipologia ricettiva
➡️ metterti in regola

❗ Continuare a fare “ibridi”
non è furbizia

è solo:
• abuso
• concorrenza sleale
• mancanza di rispetto verso chi lavora correttamente

Le regole vanno rispettate e da tutti.

ANBBA Associazione Nazionale Bed and Breakfast Affittacamere

11/04/2026

⚠️ ROSS1000 e comunicazione ISTAT: obbligo sì, ma attenzione a non fare confusione

Negli ultimi aggiornamenti è emersa una cosa importante che tutti dobbiamo sapere.

👉 La comunicazione dei flussi turistici all’ISTAT è obbligatoria per tutte le strutture, comprese locazioni turistiche. 

👉 Questa comunicazione serve solo a fini statistici:
• arrivi e presenze
• provenienza degli ospiti
• periodo di soggiorno

⚠️ Ma attenzione al punto chiave:

👉 ROSS1000 (o portali regionali simili) NON sostituisce Alloggiati Web
👉 Sono due cose completamente diverse

• ROSS1000 → dati statistici per ISTAT
• Alloggiati Web → dati degli ospiti per la Questura

❗ Non esiste più un sistema unico: oggi le comunicazioni sono separate e vanno fatte entrambe. 

📌 In pratica:
• inserisco i dati statistici su ROSS1000
• comunico gli ospiti su Alloggiati Web
• continuo con tassa di soggiorno e altri obblighi

💡 Tradotto: più attenzione e più passaggi… ma anche più chiarezza.

💬 Tu stai usando ROSS1000? Ti sembra semplice o complicato?

ANBBA Associazione Nazionale Bed and Breakfast Affittacamere

Comunicare i dati ISTAT anche senza ospiti è obbligo nazionale. ANBBA chiarisce le regole su ROSS1000, mesi nulli e la transizione da RADAR.