מועדון הנדל"ן באוניברסיטת תל אביב

16/07/2024

סיפור על השקעה כושלת שלי בחו"ל וחשיבות החזקת נדל"ן בישראל.
היום אספר על השקעת נדל"ן כושלת שביצעתי בעבר, ממנה לקחתי תובנות חשובות להמשך הדרך ולפעילותנו בבונים עתיד:
לפני כ-10 שנים נכנסתי להשקעת נדל''ן בחו"ל באמצעות קרן השקעות ישראלית מוכרת.

מהר מאוד העניינים החלו להסתבך: דו"חות שוטפים שלא התקבלו, רשימת המשקיעים הייתה חסויה, לא הייתה השפעה על תהליך קבלת ההחלטות בהשקעה או ביציאה ממנה ושירות הלקוחות היה בזמינות נמוכה.
ההשקעה הלכה והסתבכה ככל שחלף הזמן והתכנית העסקית שהוצגה למשקיעים התנפצה לרסיסים.
לימים ההשקעה הסתיימה בהפסד חלקי.

בסיום השקעה כושלת זו, קיבלתי החלטה חשובה - אני רוצה להיות אדון לעצמי ובעל יכולת קבלת ההחלטות ללא תלות בגורם שלישי. רכישת דירה בבעלותי היא האמצעי למימוש החלטה זו. ישנה חשיבות רבה לבעלות על נדל"ן בישראל בהנחה שמרכז חיי כאן. בעתיד נכסי נדל"ן בישראל ישמשו ככרית ביטחון לילדים שלנו, להם ככל הנראה יהיה קשה באופן משמעותי לרכוש נכס בישראל ללא תמיכה כלכלית מההורים.

ובהמשך לכך ועל מנת להדגיש שוב את הצורך שלנו לדאוג לדור ההמשך - *"21 שנות עבודה לדירה ממוצעת, 38 שנה לדירה בת"א: חלום הדירה מתרחק מבעלי השכר הממוצע"* - הנה לינק לכתבה מעניינת של מרכז הנדל"ן שפורסמה היום.
https://www.nadlancenter.co.il/article/10249

08/07/2024

מצאתם דירה בבנין שכבר מקודם בו פרויקט התחדשות עירונית, מה עליכם לבדוק?

פוסט 2/2 בנושא דירות יד 2 במתחמי התחדשות עירונית.

(מקודם פרויקט = מתחם מוכרז: מפת מתחמי התחדשות עירונית, או תרחיש בו בעלי הדירות החלו לקדם פרויקט). כיום, דירות רבות מוצעות למכירה ובעל הדירה או המתווך טוענים כי כבר החל להתקדם תהליך לפרויקט בבנין. בפועל, בכלל לא בטוח שזה המצב ונדרשת בדיקה יסודית.

הכנו לכם רשימת 11 בדיקות מהותיות (במידה ואתם עושים זאת בעצמכם) הנדרשות בטרם רכישת דירה במתחם התחדשות עירונית:

1. מבנה מסוכן - בדיקה באתר האינטרנט של העירייה או במנהל ההנדסה העירוני האם הבנין הוגדר כמבנה מסוכן. הגדרת מבנה כמסוכן משפיעה על שיעור המימון המקסימלי שניתן לקבל (משכנתה) על הנכס ועל יציאה לפועל של פרויקט תמ"א 38 חיזוק ותוספת - קודם כל נדרש להסדיר את ליקויי הבניה ורק לאחר מכן ניתן לממש את הפרויקט.
2. יזם התוכנית - יזם פרטי או הרשות המקומית? נדרש בירור אודות אנשי מקצוע נוספים בחברה, האם היזם כבר אכלס פרויקטים מאותו הסוג? (במידה וכן, ניתן לבחון בעיניים את סטנדרט הבניה שלו), שירות הלקוחות, עמידת היזם בלוחות זמנים והתחייבויות אחרות. האם היזם הוא גם הקבלן המבצע? האם זו חברה ציבורית (נסחרת בבורסה) וניתן להשיג עליה מידע נוסף? האם ניתן צפי תחילת בניה - ניתן לבירור מול היזם באמצעות פניה ישירה: מתי צפויה תחילת בניה בפועל ומה מחירי הדירות.
3. בדיקת הימצאות הבנין בקרבת תחנת מטרו תת קרקעית עתידית כלשהי - במרחק של עד 100 מטר מתחנות לא יתקבלו יותר היתרים לביצוע תמ"א 38, בטווח של 100-300 מטר ניתן יהיה לקבל היתר אחרי אישור של יו"ר ומתכנן המחוז, ובטווח של 300 מ' ומעלה לא יהיו מגבלות. בפרויקט פינוי בינוי - אין מגבלות ספציפיות על קבלת היתרי בניה בשל סמיכות למטרו. ניתן לבדוק זאת בתשריטים של תכנית תמ"א 70 (טרם אושרה נכון לחודש 6/2024): https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/99005242136/310
4. עו"ד בעלי דירות - בקשת הסכם חתום בין היזם לבין בעלי הדירות כולל הנספחים להסכם. בדיקה מהותית - כמה בעלי דירות חתמו על ההסכם? האם יש דיירים סרבנים? מדוע יתר בעלי הדירות לא חתמו עדיין?
5. הסכם פרויקט חתום בין היזם לבין בעלי דירות - מועד חתימת ההסכם, מי חתום על ההסכם, תנאים מתלים, לו"ז, בטחונות, בחינת תמורות לדירה, התחייבויות היזם, חובת ליווי בנקאי, אפשרות העברת זכויות היזם בפרויקט לצד ג', תשריט התכנית - באיזה בנין הדירה שלי? מגדל/ מבנה מרקמי נמוך, מיקום הדירה החדשה שאקבל ובאיזה שטח, מיקום החניה, כיווני אויר. תכנון הפרויקט- מיקומי חדר אשפה, חניון, מעלית, גנרטורים, חדרי משאבות, האם בקומת הקרקע יש שטחי מסחר/ שטחים ציבוריים, לבקש לראות הסכם בית משותף, שלביות הפרויקט (רלוונטי רק בפינוי בינוי), מנגנון לתשלום דמי שכירות של היזם במהלך תקופת הפרויקט, אפשרות לשדרוג הדירה/ רכישת דירה נוספת בהנחה.
6. ועד הבית/ נציגות בעלי הדירות בפרויקט - בדיקה לצפי תחילת הפרויקט, תמורות לבעלי הדירות, כמה בעלי דירות חתמו, איך הקשר מול היזם, האם עורך הדין הגיע מבחירה שלהם או באמצעות היזם.
7. פגישה במנהל הנדסה/ מנהלת התחדשות עירונית - בדיקה האם הפרויקט בסמכות ועדה מקומית או מחוזית, מה סטטוס הפרויקט, שלביות הפרויקט, אילו תנאים חסרים כדי להתחיל בבניה. האם העירייה תומכת בפרויקט/ האם הצטרפה ליזם בקידום הפרויקט.
8. בירור מול אנשי מקצוע נוספים בתחום - יזמים, עו"ד, אדריכלים, שמאי מקרקעין ומשקיעים.
9. סטטוס התב"ע (תכנית בניין עיר) - רלוונטי רק בפינוי בינוי: קריאת התב"ע: זהות יוזם התב"ע, כתובות נכללות, באיזה שלב נמצאת, שלביות הפרויקט, שימושים נוספים בפרויקט כגון תעסוקה ומסחר, מהו התכנון המוצע לכל מגרש, תכנון תחבורתי, מידע סביבתי, דוח חברתי - נתוני אוכלוסיית המתחם כיום - גילאים, יחס בעלות / שכירות ומצב סוציו-אקונומי, מסמכים שמאיים (הסבר בסעיף הבא)
10. בפרויקט פינוי בינוי - במידה ומסמכי התב"ע כבר הועלו לאתר מנהל התכנון - ניתן לעיין במסמכים שמאיים הבאים: א) נספח עקרונות איחוד וחלוקה - תוכנית לאיחוד של מגרשים סמוכים וחלוקתם מחדש על מנת לאפשר את פיתוחו של השטח וניצולו המקסימלי לטובת בעלי הקרקע ולטובת הציבור, זהו דוח המציג ניתוח לפרויקט (תכנוני, משפטי וכלכלי) שנערך ע" שמאי הפרויקט. ב) תקן 21 - דו"ח בדיקת כדאיות כלכלית להקמת הפרויקט - דו"ח נרחב המספק את נתוני המתחם, התכנון, תמצית הסכם בעלי דירות - יזם, זהות בעלים במתחם וכן בדיקה כלכלית לרווחיות הפרויקט - בעלי דירות יכולים ללמוד על מחירי המכירה החזויים לדירות החדשות.
11. תיק בנין - עיון במסמכי בקשה להיתר ובדיקת סטטוס עדכני בעירייה

ככל ותהליך קידום הפרויקט מצוי בשלב מתקדם בעל וודאות גבוהה יותר, מחיר הדירה יתנתק כלפי מעלה ביחס למחירי דירות בסביבה בהן לא מקודם תהליך התחדשות עירונית, הדבר מגלם את הפוטנציאל לפרויקט התחדשות עירונית בבנין.

המסקנה היא כי ניתן לעשות עסקה מוצלחת מאוד ברכישת דירה יד 2 המיועדת לעבור התחדשות עירונית, וזאת במידה ומבצעים את הבדיקות במלואן ובאופן קפדני בטרם הרכישה.

מוזמנים להעביר לינק הצטרפות לקהילה לחברים שרוצים תוכן חשוב בנדל"ן ופיננסים
ועסקאות שאין במקומות אחרים: https://chat.whatsapp.com/FsBetPcubUtD4A1C2OvA4k

03/07/2024

למה החלטנו לפסול עסקה על הסף למרות שהייתה אטרקטיבית מאוד?

אופן העבודה שלנו "בבונים עתיד" הוא כזה שבמסגרת חקר שוק מעמיק, לצד יכולות מחקר וניתוח (הן ברמה הנדל"נית והן ברמה הפיננסית), בדר"כ אנחנו אלה שמבצעים פנייה אקטיבית ליזם לאחר שסימנו פרויקט מסוים ככזה שיכול להיות מעניין ממגוון בחינות, זאת בניגוד למשווקי פרויקטים מסוימים אשר מקבלים פניה מצד יזם כאשר הוא צריך סיוע במכירות (יזם שפונה למשווק ומציע לו לשווק לו את הפרויקט).
למרות האקטיביות שלנו בפניה ליזמים רק כאשר אנחנו מזהים משהו מעניין, מדי פעם גם מתגלגלים אלינו פרויקטים ועסקאות מאנשי נדל"ן או בעלי מקצוע מתחומים משיקים. במצב זה אנו מבצעים סדרה של בדיקות בכדי להבין האם מדובר במשהו אטרקטיבי שיכול לעניין את קהל לקוחותינו, וכמובן נציע את העסקה רק במידה ומדובר בעסקה שאנו עומדים מאחוריה מכל הבחינות.
לפני מספר ימים הגיעה לידנו עסקה מאוד מעניינת ואטרקטיבית באחת הערים בגוש דן, בשכונה בה קיימים מגוון מחוללי השבחה (עליית ערך) ללא צל של ספק. תנאי המימון שהוצעו היו טובים מאוד, מחירי הדירות עשו לנו שכל ותמהיל הדירות היה נכון לאותו האזור. בנוסף, ניתנה הנחה של כמעט 100,000 ש"ח לכל דירה לתקופה מוגבלת לפני היציאה לשיווק לקהל הרחב, הקבלן המבצע שנבחר היה איכותי וגם הגוף הממן של הפרויקט (בנק מלווה) עשה לנו שקט.
אבל, וזה אבל גדול !!
הייתה לנו בעיה אחת - היזם !
גם מהיכרות קודמת וגם מהתעמקות נקודתית לאחר שהגיעה אלינו אותה עסקה, הבנו שאנו לא מעוניינים להיות חלק מעסקה עם אותו יזם ובטח לא להוביל לקוחות שלנו לעסקה כזו.
אתם שואלים למה? אז הנה כמה דוגמאות:
1. ביקורות שליליות מאנשי מקצוע בתחום הנדל"ן שמכירים את אותו יזם לעומק
2. מספר תביעות משפטיות נגד היזם, גם מצד דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית שקידם
3. חוות דעת שליליות ממשקיעים שהיו בתקשורת מול אותו יזם
4. היזם מאופיין באי עמידה בלוחות זמנים מול בעלי דירות והניסיון היזמי שלו בפועל (הקמת פרויקטים) אינו מספק
ועוד מספר פרמטרים שבדקנו וסימנו עליהם X אחד גדול במקום סמיילי מחייך.
זה הספיק לנו כדי להבין ש"אנחנו בחוץ" לעסקה הזו ולעבודה עם אותו יזם.
הדבר הכי חשוב לנו הוא לישון טוב בלילה ושהרוכשים שאנו מלווים לעסקאות ישנו טוב בלילה בידיעה שעשו עסקה שהיא לא רק טובה ואטרקטיבית ברמת הפוטנציאל והמספרים, אלא גם כזו שנעשתה במקצועיות ותוך אחריות מירבית מכל הבחינות. לא מקלים ראש בעסקת נדל"ן, גם אם היא נשמעת העסקה הכי טובה בעולם, וגם אם ניתן להיכנס אליה עם 10% הון עצמי או פחות.
רוצים עוד תוכן חשוב בנדל"ן ופיננסים?
ועסקאות שאין במקומות אחרים?
הצטרפו לקהילת הנדל"ן של בונים עתיד
כאן - https://chat.whatsapp.com/FsBetPcubUtD4A1C2OvA4k

01/07/2024

איתור דירה עם פוטנציאל לפרויקט פינוי בינוי, מה עליי לבדוק כדי להבין שאכן יש פוטנציאל לכך?

רבים מזהים בפינוי בינוי הזדמנות גדולה לעליית ערך הנכס והגדלה משמעותית של ההון.
אבל כיצד מאתרים נכס שעובר תהליך אמיתי לקראת פינוי בינוי ?

ראשית כל מומלץ לבדוק האם הנכס כבר נמצא בתהליך התחדשות עירונית - האם הבנין נמצא כבר במתחם מוכרז לפינוי בינוי -
לינק למפת מתחמי התחדשות עירונית: https://moch.maps.arcgis.com/apps/webappviewer/index.html?id=d6191754d18a4fd29ee2e2ca1d040759&fbclid=IwAR0c66fT5CvdunKgBSXsXxvy9heSJANR3duVTRWrzY-uRdhUFQRNHcIdSS8

ניתן לפנות למנהלת התחדשות עירונית של העירייה לבירור כתובת ספציפית וכן לפנות לועד הבנין הספציפי.

ראשית נגדיר מהו פרויקט התחדשות עירונית:
- תמ"א חיזוק ותוספת: תמ"א 38/1 (בנין קיים שמחוזק ועליו מתווספות דירות נוספות)
- תמ"א הריסה ובניה מחדש: תמ"א 38/2 (לרב מבנה בודד עד 3 מבנים שנהרסים ונבנים במקומם מבנים חדשים עם מספר דירות גבוה מהקיים)
- פינוי בינוי (במסגרתו נהרסים מבנים קיימים הכוללים לפחות 24 יחידות דיור - כולל חנויות ונבנים מבנים חדשים)
- פרויקט במסגרת חלופת שקד - קיימות חלופות לחיזוק המבנה ו/או הריסה ובניה מחדש, זו חלופה יחסית חדשה שעדיין אינה מיושמת בארץ אך אושרה ע"י הממשלה.

כיצד נזהה נכס עם פוטנציאל אמיתי לפרויקט התחדשות עירונית?
הכנו לכם רשימת בדיקות חשובות (במידה ואתם עושים זאת בעצמכם) הנדרשות בטרם רכישת דירה במתחם המיועד להתחדשות עירונית:

1. הימצאות חנויות בבנין או המתחם - מקשה על מימוש פרויקט מכיוון שלעתים קרובות החנויות מהוות עסק של בעל הנכס.
2. האם קיימים פרויקטים מאוכלסים / בבניה / לקראת בניה בשכונה - ככל ואנו רואים בעיניים פרויקטים אחרים שבוצעו כך סביר שיש היתכנות כלכלית ותכנונית לביצוע פרויקט. שימו לב מי היזמים המובילים בסביבה.
3. מנהלת התחדשות עירונית של העירייה - מומלץ לברר מה מדיניות העירייה להתחדשות עירונית בשכונה.
4. צפיפות קיימת כיום - צפיפות דירות נמדדת במספר דירות לדונם (1,000 מ"ר). לכן, ניתן להוציא נסח טאבו ולראות שהצפיפות הינה לכל היותר 20 דירות לדונם כיום (בגלל תוספת דירות נדרשת של פי 3-4 בכמות הדירות במסגרת פרויקט באזור המרכז, בפריפריה אף גבוה יותר) כדי שיהיה ניתן להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי. עדיפות ששטח הדירות הקיימות היום יהיה נמוך ככל האפשר.
5. הסכמה עקרונית של בעלי דירות לפרויקט - בדיקה האם זכויות הבניה בגג שייכות לבעלי דירות בקומה העליונה - דבר שעלול למנוע פרויקט עתידי. בדיקה האם יש מתנגדים בשל סיבות שונות.
6. שימו לב מה יש בסביבתו הצמודה של הבנין - מבני מגורים נוספים / מרכז קניות / מבני ציבור של העירייה / קרקעות ללא בניה.
7. פניה בלתי רשמית ליזמי נדל"ן הפעילים בסביבה - בהמשך לסעיף 2, בדקו מולם האם מעוניינים לבחון היתכנות לפרויקט.
8. בנין בפינת רחובות ראשיים - סיכוי גבוה שניתן לבנות במיקום זה לגובה בשל הנגישות התחבורתית הגבוהה.
9. קרבה לאמצעי תחבורה ציבורית מתקדמים (מטרונית / רכבת קלה / מטרו עתידי / רכבת ישראל) - סיכוי גבוה שניתן לבנות לגובה.

בפוסט הבא נתייחס לאפשרות של איתור דירה במתחם המקודם לפרויקט פינוי בינוי

20/05/2024

הרחקת המשקיעים משוק הדיור
בחודש שעבר פרסם משרד האוצר טיוטת חקיקה להארכת המס המוגדל בשיעור 8% על "דירות משקיעים" (רוכשי דירה שניה ומעלה) בשנתיים נוספות (עד לסוף שנת 2026). הוראת השעה אמורה לפקוע בסוף 2024 אם לא תתקבל עד אז החלטה אחרת.

בדברי ההסבר נאמר כי אם לא תוארך הוראת השעה, תואט רכישת הדירות על ידי משקיעים שימתינו לפקיעתה בסוף 2024, דבר שיכול ליצור קיפאון לא רצוי בשוק הדיור.

מטרת המס המוגדל, לדברי משרד האוצר, היא להפחית את רכישות המשקיעים ולהקטין את הביקוש לדירות.

*אבל מי נפגע כאשר מופחתת פעילות המשקיעים?*
הדירות שרוכשים המשקיעים ואותן הם משכירים, משמשות את משקי הבית שלא גרים בדירה בבעלותם, אלא בשכירות, לכן מי שנפגע אלו אותם משקי בית שגרים בשכירות וההיצע של המוצר אותו הם צריכים הולך ופוחת, ואז מחירי השכירות עולים! - יותר שוכרים "מתחרים" על פחות דירות להשכרה.

*והאם הקטנת הביקוש ע"י הרחקת משקיעים תוביל להורדת מחירי הדירות?*
כנראה שלא !
הביקוש לדירות במדינת ישראל גבוה מהיצע הדירות לאורך שנים, כלומר כמות משקי הבית שנוספים מדי שנה עולה משמעותית על כמות הדירות שנוספת לשוק (נמדד ע"י כמות התחלות הבנייה בכל שנה).
הפתרון להורדת מחירי הדירות (או יותר סביר, התמתנות בקצב עליית המחירים) טמון בהגדלה משמעותית של ההיצע לאורך זמן כך שלכל הפחות ישתווה לגידול השנתי במשקי הבית.

19/05/2024

נערכים לקראת עסקת נדל"ן בישראל או אם עברה אצלכם מחשבה כזו?
כאן תוכלו לרכוש ידע נדל"ני ופיננסי שיסייע לכם לבצע עסקאות מעולות ובחכמה.
כחלק מעבודתנו, ובמסגרת חקר שוק מעמיק וקפדני, אנו מאתרים עסקאות עם פוטנציאל השבחה יוצא דופן, ואז אנו יוזמים קבוצת קונים
מה עוד תקבלו כאן?
🪴 תוכן נדל"ני ופיננסי, מדויק ומקצועי
🪴 עדכוני אקטואליה נדל"נית ועדכוני מאקרו
🪴 מענה לשאלות מקצועיות של חברי הקהילה
🪴 כלים שימושיים לרוכשי דירות
מוזמנים לעקוב:
https://www.facebook.com/profile.php?id=61558099544882

איתור עסקאות נדל"ן בישראל, ליווי משקיעים ורוכשי דירות, ארגון קבוצות קונים דירות חדשות מקבלן
הצטרפו לקהילת הנדל״ן שלנו בוואטסאפ:
https://chat.whatsapp.com/Cqlm9nImpzx5Ad0jiGwvYm?s=cl&p=i&ilr=2

08/05/2024

נערכים לקראת עסקת נדל"ן בישראל או אם עברה אצלכם מחשבה כזו?
כאן תוכלו לרכוש ידע נדל"ני ופיננסי שיסייע לכם לבצע עסקאות מעולות ובחכמה.

כחלק מעבודתנו, ובמסגרת חקר שוק מעמיק וקפדני, אנו מאתרים עסקאות עם פוטנציאל השבחה יוצא דופן, ואז אנו יוזמים קבוצת קונים

מה עוד תקבלו כאן?
🪴 תוכן נדל"ני ופיננסי, מדויק ומקצועי
🪴 עדכוני אקטואליה נדל"נית ועדכוני מאקרו
🪴 מענה לשאלות מקצועיות של חברי הקהילה
🪴 כלים שימושיים לרוכשי דירות

קצת עלינו...
אנחנו עידן פלג ורועי פישמן ומטרתנו היא לסייע לכם להשקיע בנדל"ן בישראל במקצועיות, ובאחריות ותוך שימת דגש על מקסום רווחים במצבי שוק משתנים. זכרו ! גם רכישת דירה למגורים הינה השקעה בנדל"ן וחשוב לבצעה בחכמה.

עידן פלג, בעל תואר ראשון בכלכלה ותואר שני (MBA) בהתמחות נדל"ן ופיננסים.
משקיע בנדל"ן בארץ כבר 8 שנים ובשוק ההון כבר 12 שנה.
בעל רקע בשוק ההון (5.5 שנים בבית השקעות מוביל בישראל), מוסמך בייעוץ משכנתאות,
ובשנים האחרונות ליווה עשרות משקיעים לרכישת דירות בישראל.

רועי פישמן, בוגר התמחות בשמאות מקרקעין ובעל תואר ראשון בכלכלה וחשבונאות, אנליסט נדל"ן, בעל ניסיון עסקי בנדל״ן של מעל ל-7 שנים בתחומי מימון נדל״ן ושמאות מקרקעין. מתמחה בחקר שווקי נדל"ן מתפתחים ובחינת מחירי מכירה

הצטרפו לקהילת הנדל"ן של בונים עתיד
כאן - https://chat.whatsapp.com/FsBetPcubUtD4A1C2OvA4k