04/01/2024
החלטת וועדת תכנון מחוזית חיפה מיום 20/12/23
פרויקט מלון הר הכרמל דיור מוגן:
ועדה מחוזית חיפה- ועדת משנה א' ישיבה מס' 2023035 ח' טבת תשפ"ד 20/12/2023 מדינת ישראל הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה ועדת משנה לתכניות א' קובץ החלטות ישיבה מס' 2023035 לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר. 27 קובץ החלטות חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון א. מטרת ומהות התכנית: הוספת זכויות בניה, קומות וגובה לצורך תכנון מבנה לדיור מוגן בן כ- 300 יח"ד. הבטחת שימור המבנה הקיים (מלון לשעבר) והגדרת מגבלות והנחיות לאופן השימור ותוספות הבניה האפשריות. ב. שטח התכנית: כ- 8 דונם. ג. מיקום: פינת הרחובות דרך הים ואילנות, חיפה. ד. רקע: התכנית נועדה לאפשר הקמת מתחם דיור-מוגן איכותי, זאת באמצעות תוספת זכויות בניה ותוספת גובה בניין, בהתאם לתכנית חפ2000/ ותוך התייחסות למבנה המלון ההיסטורי שבאתר ושימורו. התכנית כוללת, בין היתר, מרתף חניה תת קרקעי ואגף חדש מעליו בחלק הדרום מזרחי של המתחם, וכן תוספת בניה מעל למבנה המלון. בפרויקט ישולבו שטחים ציבוריים לרווחת הדיירים. ה. תיאור מצב קיים: מבנה המלון, אשר הוקם בשנת 1935 ומאז נוספו לו תוספות בניה מרובות, עומד נטוש מאז שנת .2013 ו. תכנית המוצעת ביחס למצב מאושר והתכנית הכוללנית: חפ2000/ + חפ/2000/אבצ - מופקדת נושא מאושר מוצע דיור מיוחד עם חזית מבני ציבור מסחרית (סומן הטעות מבני ציבור) יעוד: מבני ציבור גובה וקומות: עד 11 קומות 7 קומות מס' יח"ד: - 300 - צפיפות - 37.5 יח'/ד' - ממוצעת: למבני ציבור – 250 – 500% למגורים 90% שטח עיקרי: 60% 24,000 מ"ר – 300% ז. הוועדה דנה בתכנית בתאריך 2.8.2023 והחליטה כלהלן: לאחר ששמעה את עורכי התכנית, נציגת המועצה לשימור אתרים ונציגות הועדה המקומית, הועדה סבורה כי בטרם תקבל על החלטה בתכנית המתייחסת למבנה לשימור ייחודי, נדרש לערוך סיור במתחם. לסיור יוזמנו כל הצדדים. לאחר הסיור, הוועדה תתכנס לקבלת החלטה בתכנית. במקביל, הפרוגרמה והדוח הכלכלי יועברו וייבחנו ע"י לשכת התכנון ועיריית חיפה. ח. הצדדים ערכו סיור בשטח התכנית בתאריך .14.11.2023 במהלך הסיור העלו הצדדים את עמדותיהם השונות בהתייחס לבניין הקיים ולבניינים בסביבה. החלטה: מלון טלטש הוא אחד המבנים האיקוניים לשימור בחיפה. מדובר במבנה בעל איכויות אדריכליות יוצאות דופן, דוגמה איכותית במיוחד לסגנון הבינלאומי שהשימוש בו רווח בארץ ישראל בכלל ובחיפה בפרט בשנות ה30-' וה40-'. האיכות האדריכלית של המבנה באה לידי ביטוי בשימוש בקומפוזיציה של נפחים, היוצרת עושר צורני, לצד פונקציונאליות תכנונית ופשטות עיצובית. המבנה, תוכנן ע"י האדריכל לאופולד קראקואר ברגישות לסביבתו הקרובה והאזור, תוך יצירת קשר פיזי ומבטים בין פנים לחוץ, במטרה שאורחי המלון יוכלו להנות מנופי הכרמל והים ומחורשת האורנים המקיפה אותו. קידום שימור המלון והשמשתו מחדש לאחר הזנחה של שנים רבות הינן פעולות מבורכות. כמו כן, הסרת התוספות המאוחרות מהחזית הצפון-מערבית ושיחזור הפרגולה על גג המבנה הן פעולות חשובות המחזירות למבנה את ערכיו הראויים לשימור. ועדה מחוזית חיפה- ועדת משנה א' ישיבה מס' 2023035 ח' טבת תשפ"ד 20/12/2023 מדינת ישראל הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה ועדת משנה לתכניות א' קובץ החלטות ישיבה מס' 2023035 לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר. 28 קובץ החלטות חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון לאחר שהוועדה שמעה את עורך התכנית, התייחסות נציגי העירייה, התייחסות המועצה לשימור אתרים, קיימה סיור בשטח בהשתתפות הצדדים בהתאם להחלטתה מיום 2.8.2023 וכן לאחר ששמעה את יועצת השימור והיועץ השמאי לוועדה בדיון הפנימי, הוועדה השתכנעה בחשיבותו של המבנה לשימור והשמירה ככל הניתן על מאפייניו ועל המופע שלו במרחב, זאת לצד ניתוח ההיבטים הכלכליים כפי שהוגשו ע"י היזם ונותחו ע"י שמאי הועדה. הוועדה מקבלת את עמדת יועצת השימור להגבלת הבנייה מעל הבניין לשימור ל3- קומות במקום ,2 יצירת ניתוק בין המבנה לשימור לאגף החדש ללא תוספת בגובה המבנה של 11 קומות כפי שהוגש לוועדה. על בסיס זה, מחליטה הוועדה להפקיד את התכנית בהתאם לבינוי שהוגש לוועדה לאחר הסיור ובתנאים הבאים: .1 אגף המבנה לשימור: .1.1 בהוראות התכנית יוטמעו ההוראות הבאות: א. לא תותר הריסת המבנה לשימור. ב. החזרת המבנה ההיסטורי לקדמותו - כולל הסרת התוספות והסגירות המאוחרות שנעשו לאורך השנים לרבות תוספת הקומות מעל לחלל המעוגל באגף הצפוני. ג. ישומרו וישוחזרו חזיתותיו ההיסטוריות של המבנה לרבות הפרגולה ההיסטורית על גג המבנה ד. הכל יוטמע בהיתר הבנייה בהתאם לממצאי תיק התיעוד ולאחר קבלת התייחסות מחלקת השימור של עיריית חיפה. ה. חיזוק המבנה לשימור יבוצע באמצעות חיזוקים פנימיים בלבד. ו. התכנון והביצוע ילוו ביועץ שימור. .1.2 תותר תוספת בניה של שתי קומות בלבד מעל המבנה לשימור, כפי שהוצג במהלך הדיון, ובגובה שלא יעלה על 8 מ' כולל מעקה הגג ומתקנים/קומה טכניים. תוספת הבניה תהיה בנסיגה של 4 מ' משתי החזיתות הראשיות (מהאגף המלבני המקביל לרחוב דרך הים). .1.3 קונטור האגף הכולל את המבנה לשימור (תכסית הבניה), יישמר בהתאם לקיים כיום. .1.4 בניה מתחת למבנה לשימור: א. ישולבו הוראות המבטיחות את השמירה על המבנה הקיים ויציבותו בזמן חפירת החניה, על בסיס סקר הנדסי וחוות דעת מהנדס בעל ניסיון מוכח בשימור. ב. לא תותר תוספת בינוי בתת הקרקע מתחת למבנה לשימור, אלא לאחר שיוכח כי אין בה כדי לפגוע במבנה לשימור ובערכיו. ג. ינקטו כל האמצעים להבטחת שלמותו של המבנה לשימור על כל מרכיביו בהתאם לדו"ח מהנדס שימור. .2 תוספת בינוי בתת הקרקע בחזית הצפון-מערבית מתחת למבנה ולחצר הקיימת: .2.1 העצים הקיימים שהינם בערכיות בינונית וגבוהה (העצים המוצעים לשימור בתכנון המעודכן שהוצג בפני הוועדה) יסומנו כעצים לשימור. עצים אלה יישמרו במקום לרבות רדיוס הגנה בהתאם להנחיית אגרונום. .2.2 ישוחזרו פני הקרקע הקיימים כיום סביב המבנה לשימור ועד לגבול המגרש עם דרך הים (גובה הקרקע, השארת קרקע גננית ושיקום נופי). .2.3 הבינוי בתת הקרקע יכלול אדמה בעומק שיאפשר נטיעה של עצים בעלי נוף רחב בהתאם לחוות דעת אגרונום. .3 האגף החדש הניצב למבנה לשימור: .3.1 לא תותר רכינה של האגף החדש מעל למבנה לשימור. .3.2 יש להרחיק את האגף החדש הניצב למבנה לשימור למרחק של 7 מ' מאגף המבנה לשימור לכל הגובה. .3.3 יותרו 'גשרים' לחיבור נקודתי בין אגף המבנה לשימור לאגף החדש, לצורך מעבר ושהייה בלבד. ה'גשרים' יהיו בנסיגה של לפחות 3 מ' מהחזית הדרום-מערבית של המבנה לשימור ומהחזית של האגף החדש. הגשרים יותרו בהתאמה לקומות הקיימות + תוספת שתי הקומות במבנה לשימור. בחומרי גמר קלים ושקופים. ייכתב בהוראות התכנית כי מיקומם הסופי של המעברים המחברים ביחס למבנה לשימור ואופיים יקבעו בשלב הרישוי.
החלטת מוסדות תכנון :
https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/3005249490/310...
