MIOSZ - Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége

07/10/2026

Előnyösebb helyzetbe kerültek a bérlők, de a jó lakásokra továbbra is nagy a kereslet

Bővült a kiadó lakások kínálata az idei év első felében, ami több budapesti kerületben és a főváros környékén is fékezte a bérleti díjak emelkedését, sőt helyenként árcsökkenést is eredményezett. Emiatt a bérlők az eddiginél könnyebben tudtak válogatni és alkudni. A Balla Ingatlan szakértői szerint ugyanakkor a jó állapotú és elhelyezkedésű lakások iránt továbbra is erős volt a kereslet.

Az idei év első felében a bérlakáspiaci kínálat jelentős mértékben bővült, de a bérleti díjak továbbra is magasan jártak, igaz, már inkább csak stagnáltak vagy legfeljebb enyhén emelkedtek – jelezte Kovácsné Zsichla Katalin, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Adataik szerint Budapesten ekkor az átlagos bérleti díj négyzetméterenként 3000–3500 forint között változott.

Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője ugyancsak arról számolt be, hogy a bérlakások iránti igény határozottan jelen volt, ami annak is köszönhető, hogy tavaly mérséklődtek a bérleti díjak, vagy legalábbis megállt az áremelkedés. Egy kétszobás, jó állapotú lakást Szigetszentmiklóson havi 180 ezer forintért könnyen ki lehetett adni, míg Csepelen 200–220 ezer forint volt a havi díja egy ekkora méretű bérlakásnak.

A bérlakáspiacon az V. és XIII. kerületekben is erős kereslet volt tapasztalható, de ahogy az eladó ingatlanoknál, itt is elsősorban a jó állapotú, jól elhelyezkedésű lakások iránt érzékelt nagyobb igényt Tóth Viktória, a Balla Ingatlan V. és XIII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Tapasztalatai szerint a bérleti díjak itt enyhén emelkedtek: a XIII. kerületben jellemzően 180–300 ezer Ft/hó, az V. kerületben pedig 250–500 ezer Ft/hó közötti szinteken mozogtak az év első felében.

Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője ugyancsak azt hangsúlyozta, hogy az albérletek piacán árcsökkenés következett be a tavalyi szintekhez képest, miközben a választék jóval szélesebbé vált. Ez a gyakorlatban azt jelent***e, hogy a XI. kerületben a korábbi 250 ezer forintos kategóriát – azaz a kétszobás panelekét – öt-tíz százalékkal alacsonyabb áron lehetett kiadni, mint egy évvel korábban. A bérlők is jellemzően alkudtak, és ha egy alkuba nem ment bele az ingatlan tulajdonosa, akkor továbbálltak. Ezt könnyen meg tehették a kibővült kínálat miatt.

A bérlakáspiac a XVIII. kerületben is kifejezetten élénk volt – többek között a Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér miatt a reptéri dolgozók és logisztikai cégek alkalmazottai folyamatos keresleti bázist biztosítottak –, de csak egy erősen behatárolt ársávban. Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint ez azt jelenti, hogy egy átlagos, 1–2 szobás jó állapotú lakás bérleti díja a kerületben 160–220 ezer forint között alakult havonta, míg a 230-250 ezer forint feletti ársávban már inkább csak az újszerű, saját kertes vagy autómegosztóval könnyen elérhető ingatlanokat lehetett kiadni.

Az albérletekre folyamatos volt a kereslet Zuglóban és a XVI. kerületben is – mondta Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki úgy látta, hogy még a tavalyi évben lehetett érzékelni némi csökkenést a bérleti díjaknál az Otthon Start indulását követően, később azonban stabilizálódtak az árak. Az egyszobás lakásokat 160–180 ezer forintért lehetett kiadni a két kerületben, míg a másfél–kétszobásokat 200–220 ezer forintért.

Ugyancsak határozott igény volt érzékelhető a Velencei-tó környékén is a kiadó lakások iránt. Dr. Kovács Csaba, a Balla Ingatlan agárdi irodájának szakmai vezetője elmondta, hogy a lakások esetében a havi bérleti díjak 120 ezer forintnál indultak, de 250 ezer forintig még mindig átlagárakról lehetett beszélni. A házak esetében jóval nagyobb volt a szórás, és persze lényegesen magasabb bérleti díjakkal lehetett találkozni – t***e hozzá.

06/10/2026

Tízéves ritkaság a lakáspiacon: mindenhol lassult a drágulás szeptemberben
· Szeptemberben olyan történt, ami az elmúlt 10 évben csak négyszer fordult elő: minden régióban lassult a lakásdrágulás vagy árcsökkenés volt megfigyelhető az előző hónaphoz képest.
· Országosan már csak stagnáltak a lakásárak, az éves drágulás pedig az augusztusi 11,2 százalékról 8,2 százalékra lassult az ingatlan.com lakásárindexe szerint.
· Budapest behúzta a satuféket és már zsinórban második hónapja csökkennek az árak. Az éves áremelkedés a 2025. novemberi 24,1 százalékos csúcsról idén szeptemberre 3,3 százalékra mérséklődött.
· Hat budapesti kerületben alacsonyabb a használt lakások és házak medián négyzetméterára, mint egy éve. Több külső kerületben és olcsóbb megyeszékhelyen ugyanakkor kétszámjegyű drágulás történt.

Szeptemberben megállt a lakásárak emelkedése az ingatlan.com lakásárindexe szerint: országosan az augusztusi 0,4 százalékos havi drágulást stagnálás (0,0%) követte. Budapesten az előző havi 0,7 százalékos csökkenés után további 0,2 százalékkal mérséklődtek az árak. A fővárosi éves áremelkedés országosan 8,2, a fővárosban 3,3 százalékra lassult, ami satufékezésnek felel meg a lakáspiacon.

„A tavalyi drágulási hullám 2025 novemberében tetőzött, amikor országosan 18,4, Budapesten 24,1 százalékos éves áremelkedést mértünk. Idén szeptemberre az országos drágulás tempója kevesebb mint a felére, a budapesti nagyjából a hetedére csökkent. Ez az áremelkedés lassulását mutatja, az árak azonban továbbra is magasak: országosan egyelőre stagnálást, Budapesten kisebb árcsökkenést látunk” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Rég nem látott ütemre lassult a drágulás – csak négyszer volt ilyen az elmúlt 10 évben

Az országos éves drágulás 2024 decembere óta nem volt ilyen alacsony, Budapest pedig 2024 februárja óta nem mutatott a mostanihoz hasonló visszafogott áremelkedést.

A részletes adatokat ismertetve Balogh László elmondta, hogy szeptemberben mind a nyolc régióban lassult a drágulás üteme vagy csökkentek az árak az előző hónaphoz képest. Ez 2015 közepe óta kezdődő mindössze háromszor fordult elő, 2019 novemberében, 2022 októberében és legutóbb 2024 novemberében.

Szeptemberben Budapest mellett Pest megyében és Észak-Alföldön is csökkentek az árak, rendre 0,6 és 1,2 százalékkal. Dél-Alföldön szinte megállt az eddigi tempós drágulás: az augusztusi 2,2 százalékos havi emelkedés után szeptemberre mindössze 0,1 százalékkal kerültek többe a lakások. Közép-Dunántúlon 1,5, Dél-Dunántúlon 0,9, Észak-Magyarországon 0,6 százalékos havi drágulást mutatott az árindex. Nyugat-Dunántúlon továbbra is stagnáltak az árak, Budapesten pedig kisebb lett az árcsökkenés.

A 2025 novemberi rekordszintű éves drágulási szinthez képest valamennyi régióban mérséklődött az áremelkedés.

„Érdekes jelenség, hogy pár hónapja még mindenhol legalább 10 százalékos volt az éves áremelkedés, mostanra viszont csak három régióban: Közép- és Dél-Dunántúlon, illetve Dél-Alföldön maradt a tíz százalékos lélektani határ fölött a lakásdrágulás tempója az előző év azonos időszakához képest.” – hívta fel a figyelmet a változásokra Balogh László.

A lassulást a magas tavalyi bázis is erősíti: az Otthon Start program indulásakor, 2025 szeptemberében országosan egyetlen hónap alatt 2,8 százalékkal emelkedtek az árak, idén szeptemberben viszont már stagnáltak. Az ingatlan.com szakértője szerint a változás hátterében az áll, hogy a vevők számára egyre nehezebben megfizethetők a lakások, a kevesebb vásárló pedig drasztikusan lassítja az áremelkedés ütemét. Bizonyos helyeken pedig már a lakásár-korrekció jelei is megmutatkoznak.

Budapest behúzta a satuféket: hat kerületben is csökkent a négyzetméterár

Az ingatlan.com összeállítása bemutatja emellett azt is, hogy október elején milyen árak jellemzik a használt eladó lakások és házak piacát.

A fővárosban a négyzetméterárak középértéke 1,41 millió forint, ami csupán 2 százalékkal magasabb az egy évvel korábbinál. Hat kerületben azonban csökkent a mediánérték: a IX.-ben 2,7, a III.-ban 1,9, az V.-ben 1,8, a XII.-ben 1,7, a XI.-ben 1,5, a XIII.-ban 0,5 százalékkal. Ezzel szemben a XXII., XVII., XXIII. és XVIII. kerületben 10–12 százalékos drágulás történt.

A legdrágább továbbra is az V. kerület, de az 1,99 millió forintos belvárosi medián négyzetméterár már a kétmilliós határ alatt marad. Utána következik az árlista tetején az I. és a XII. kerület 1,87 millió, illetve 1,75 milliós medián négyzetméterárral. A legolcsóbb kerületek közé a XXIII., a XXI. és a XX. tartozik, sorrendben 958 ezer, 1,02 millió és 1,03 millió forinttal.

A megyeszékhelyeken a budapestinél gyorsabb az éves drágulás: az összesített medián négyzetméterár 8,3 százalékkal, 872 ezer forintra nőtt. Békéscsabán 23 százalékos, Kaposváron és Szolnokon több mint 16 százalékos emelkedés történt. Szegeden ugyanakkor csak 1,1, Debrecenben 3,5 százalékkal nőttek az árak, Szombathelyen pedig 1,1 százalékkal csökkentek.

Debrecen maradt a legdrágább megyeszékhely 1,04 millió forintos négyzetméterárral, majd Szeged és Győr következett 972 ezer és 960 ezer forinttal. A legolcsóbb Salgótarján volt 310 ezer forinttal, utána Békéscsaba és Miskolc állt 550 ezer és 604 ezer forintos mediánnal.

05/10/2026

Október 21ei előadásunkon Zádor Évitől megtanulod, hogy hogy tudsz te is ilyen videókat készíteni!
Jelentkezz itt: https://etikusingatlanos.hu/2026-10-21-trening-ai-munka.../

01/10/2026

Eltűntek a befektetők az ingatlanpiacról: egyre kevésbé éri meg lakást venni kiadásra

Az ingatlanközvetítők az idei évben visszafogottabb befektetői jelenlétről számoltak be, mint a korábbi években. Úgy tűnik, egyre kevésbé jó befektetés az ingatlan Budapesten és a Balaton környékén: a magas ingatlanárak mellett a bérleti díjak emelkedése is megtorpant, miközben a kiadó lakások kínálata bővült. A hozamok csökkenése miatt a befektetők egy része más lehetőségeket keres.

Több tényező is a befektetési célú ingatlanvásárlás ellen hatott a budapesti ingatlanpiacon az idei évben, így a magas szintre beálló, de tovább már nem emelkedő ingatlanárak, a bérleti díjak emelkedésének megtorpanása, valamint a bérlakások kínálatának bővülése. Ezek hatására tovább mérséklődtek a lakáskiadással elérhető hozamok.

Miközben a vevői oldalon gyengült a befektetői jelenlét, az eladói oldalon erősödött, legalábbis a statisztikák arra utaltak, hogy erősebbé vált a profitrealizálás a magas szinten megakadó, de tovább már nem emelkedő ingatlanáraknál. De hogy látták a helyzetet a piacon működő ingatlanközvetítők?

A befektetők nem erősítették az idei évben a vevői oldalt – szögezte le Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki azt tapasztalta, hogy számuk elsősorban a magas árak és az alacsony hozamok miatt jelentős mértékben csökkent.

Ugyanezt emelte ki Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője is, aki szintén azzal találkozott, hogy a befektetők száma a korábbi években megszokotthoz képest visszaesett, mivel a bérbeadás jövedelmezősége csökkent. Magyarázata szerint ennek elsődleges oka az volt, hogy akár az állampapírokból is jobb hozamra lehetett számítani, mint az ingatlanbefektetéseknél.

Nem volt ez másként a dél-pesti kerületekben sem, így Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX., XX. és XXIII. kerületi irodáinak szakmai vezetője is arról beszélt, hogy a három dél-pesti kerület ingatlanpiacáról is eltűntek befektetők a magas árak miatt, és kérdéses, hogy mikor fognak visszatérni. De Kovácsné Zsichla Katalin, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője is azt érzékelte, hogy a készpénzes befektetői jelenlét a korábbinál visszafogottabbá vált, nem igazán volt jellemző az idei évben a befektetői célú vásárlás ebben a két pesti kerületben sem.

Garaba Gergely, a Balla Ingatlan VI., VII., VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője szintén arról számolt be, hogy a befektetők elmaradtak a belső kerületek ingatlanpiacáról is, így főként párokkal, családokkal lehet találkozni vevőként. Ha meg is jelentek befektetők, akkor sem elsősorban bérbeadásra, hanem felújításra vásároltak teljes körűen felújítandó ingatlanokat, és nagyon komolyan alkudoztak.

Hasonlóképpen látta a helyzetet a budai kerületekben Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője. Az ő tapasztalatai szerint is gyakorlatilag teljesen eltűntek a piacról a befektetők, amiben közrejátszottak nemcsak a magas árak, hanem az is, hogy az albérletek piacán is árcsökkenés következett be, miközben a választék jóval szélesebbé vált.

A Balatonon az előbbieknél is kedvezőtlenebb helyzet alakult ki, hiszen mint Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakértője rámutatott: a befektetők ezen a piacon a magasabb árak miatt még kisebb hozamokat tudtak elérni, mint Budapesten és környékén. Némi kereslet ugyan érzékelhető volt a hosszú és rövid távon kiadó ingatlanokra, de alapvetően az volt jellemző, hogy ingatlanbefektetés helyett egyre többen alternatív befektetési lehetőségeken kezdtek gondolkodni, melyeknél kisebb ráfordítással magasabb hozamot lehetett elérni. Emiatt nem is volt jellemző új befektetők megjelenése a balatoni ingatlanpiacon, inkább csak azok vásároltak befektetői szándékkal, akiknek már volt meglévő ingatlanuk itt, és mellé vettek egy másikat is kiadásra — t***e hozzá a szakértő.

30/09/2026

30/09/2026

Új lakást vennél tervasztalról? -Harry lakáspiaci tanácsa

„A látványterven minden lakás gyönyörű. Én azért előbb megszaglásznám a szerződést is.”

Tervasztalról új építésű lakást venni komoly előnyökkel járhat: korán még nagyobb a választék, kiválaszthatod a jobb tájolású, emeleti vagy alaprajzú lakást, esetenként kérhetsz műszaki módosításokat, és egy új épület várhatóan korszerűbb energetikával, gépészettel készül.

De van egy apró probléma: nem azt veszed meg, amit látsz, hanem azt, amit ígérnek.

Ezért Harry ezeket nézné meg vásárlás előtt:

1. Ki az építtető? Nemcsak a projekt szép honlapját kell megnézni. Milyen korábbi házakat épített a beruházó? Időben elkészültek? Milyen állapotban vannak 3–5 év után?
2. Pontosan mit kapsz a pénzedért? A látványterv nem feltétlenül azonos a szerződés szerinti műszaki tartalommal. Burkolatok, nyílászárók, szaniterek, fűtés-hűtés, árnyékolás, elektromos kiállások, terasz, közös területek: a részletes műszaki leírás a fontos.
3. Változhat-e az alaprajz vagy az alapterület? Különösen figyelni kell arra, hogy a szerződés mekkora eltérést enged meg a beruházónak, és mi történik, ha a kész lakás kisebb lesz annál, amiért fizettél.
4. Mikor kell fizetned? A vevő szempontjából óriási különbség, hogy a vételár jelentős részét előre kell átadnia, vagy a fizetés az építkezés előrehaladásához kötött. A beruházó esetleges fizetésképtelensége az egyik legkomolyabb kockázat.
5. Mi történik, ha csúszik az átadás? Ne csak az szerepeljen, hogy „várható átadás: 2027 II. negyedév”. Fontos, mit mond a szerződés a határidőről, türelmi időről, kötbérről és arról, mikor állhat el a vevő.
6. Mi épül még a környéken? A mostani panoráma nem biztos, hogy öt év múlva is panoráma. Üres szomszédos telek, következő projektütem, új épület, út vagy kereskedelmi egység később jelentősen megváltoztathatja a lakás környezetét.
7. Mennyibe kerül majd fenntartani? A „modern és energiatakarékos” önmagában kevés. Érdemes megvizsgálni a fűtési-hűtési rendszert, energetikát, közös költséget, liftek, teremgarázs, kert, portaszolgálat és egyéb közös rendszerek várható költségét.
8. Mi történik az átadáskor? Én műszaki ellenőrrel mennék. Egy vadonatúj lakás is tele lehet kisebb-nagyobb hibával: rosszul záródó ablak, burkolási hiba, lejtési probléma, repedés, gépészeti vagy elektromos hiányosság.
9. Mikor lesz ténylegesen beköltözhető? Az épület használatbavételének jogi feltételei különösen fontosak. A jelenlegi szabályok szerint az engedély vagy egyszerű bejelentés alapján épülő épület használatbavételéhez le kell folytatni a megfelelő használatbavételi eljárást; ennek alapja többek között, hogy az épület rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas legyen.
10. És ami csak később derül ki: az első lakók lényegében egy új ház „tesztelői”. Beázó teremgarázs, hangszigetelési problémák, homlokzati hibák, rosszul beszabályozott gépészet vagy közös területi problémák sokszor csak az első 1–2 év használata során jelentkeznek.

Harry végső tanácsa:
„Tervasztalról lakást venni lehet nagyon jó üzlet. De ilyenkor nemcsak lakást vásárolsz – egy beruházó ígéretét és egy szerződés feltételeit is megveszed. A látványtervet nézd meg a szíveddel, a szerződést viszont ügyvéddel, a műszaki tartalmat pedig szakemberrel."

29/09/2026

Öt éves csúcson az új építésű ingatlanok kínálata, ezek a legolcsóbb új lakások és házak

• Jelenleg országosan 10,7 ezer eladó új építésű lakás és ház hirdetéséből válogathatnak vevők, ami az elmúlt 5 év legmagasabb értéke.
• Országosan 59 millió forint alatt található az új építésű lakások legolcsóbb 10 százaléka, Budapesten 71 millió forintnál húzódik ez a szint.
• Az új lakások iránt egy év alatt 26 százalékkal csökkent az érdeklődés, miközben az új építésű kertes házaknál mindössze 2 százalékos volt a visszaesés.
• Nyárra az olcsóbb új lakások drágulása is megtorpant, miközben a kínálat tovább bővült. Az új házak piaca viszont jóval feszesebb maradt.
Csúcsra ért az új építésű lakások kínálata, miközben látványosan lassul a drágulás üteme az új építésű lakások piacának olcsóbb szegmensében az ingatlan.com szeptemberi kínálati adatain alapuló friss elemzése szerint. Országosan legfeljebb 59 millió forintba kerül az új építésű lakások legolcsóbb 10 százaléka, mindössze 1 millió forinttal magasabban, mint egy évvel korábban. Budapesten 71 millió, a megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban 48 millió, a községekben pedig 41 millió forintért lehet megvenni a kínálat legolcsóbb tizedébe tartozó új építésű ingatlanait.
Több éves csúcson a kínálat
„Az új építésű ingatlanok piacán egyre nagyobb különbség látszik a lakások és a családi házak között. Az új lakások kínálata gyorsan nőtt, miközben az érdeklődés jelentősen visszaesett, ami egyre kisebb teret hagy az áremelkedésnek. A családi házaknál jóval kisebb a kínálat bővülése, a kereslet pedig sokkal jobban tartja magát” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Hozzát***e, hogy két év alatt az eladó új építésű lakások száma 68 százalékkal nőtt, az új kertes házaké mindössze 10 százalékkal. Jelenleg országosan 10,7 ezer eladó új építésű lakóingatlanból válogathatnak a vevők, ami az elmúlt 5 év legnagyobb kínálatának felel meg. Fontos különbség viszont, hogy idén január és augusztus között az új lakásokra 26 százalékkal kevesebb érdeklődés érkezett, mint egy évvel korábban, míg az új házaknál csak 2 százalékos volt a visszaesés.
Pluszból mínuszba
A legalacsonyabb árakon kínált új lakások négyzetméterára országosan 1,08 millió forint alatt, Budapesten 1,37 millió forint alatt van a kínálat legolcsóbb 10 százalékában. A fővárosban 2025 szeptembere és 2026 júniusa között még 11,6 százalékkal került feljebb ez az árszint, június és szeptember között viszont 1,1 százalékkal csökkent. Közben az új lakások kínálata tovább nőtt: a nyári hónapokban országosan 10 százalékkal, Budapesten pedig 14 százalékkal több új lakást hirdettek.
A családi házaknál más a helyzet. Bár nagyobb alapterületük miatt a legolcsóbb 10 százalékba tartozó új házak vételára országosan 75 millió forint alatt van, négyzetméterenként jóval olcsóbbak a lakásoknál: ugyanis 760 ezer forintról van szó. Egy év alatt az új házaknál ez a négyzetméterár 11 százalékkal, a vételár pedig 7 százalékkal emelkedett. A kereslet is erősebb: az új építésű ingatlanokra érkező érdeklődések fele már családi házakra irányul és egy házhirdetésre 3,6-szer annyi érdeklődés jut, mint egy új lakásra.
Zalaegerszegen a legalacsonyabb a belépőár
A megfelelő méretű kínálattal rendelkező nagyvárosok közül Zalaegerszegen a legolcsóbbak az új lakások: 34 millió forint alatt található a kínálat legolcsóbb 10 százaléka. Győrben 46 millió, Veszprémben és Szombathelyen 47 millió forint ugyanez. Az új házaknál Nyíregyháza áll az élen 69 millió forinttal, Kecskeméten 77 millió, Székesfehérváron pedig 87 millió forint alatt található a kínálat legolcsóbb tizede.
Budapesten a XIX. kerületben a legalacsonyabb a belépőár, ez 50 millió forintot jelent, a X. és a XVIII. kerületben már 62 millió, a VIII. kerületben pedig 64 millió forint. Négyzetméterár alapján a XV. kerület a legolcsóbb, ahol 1,13 millió forint alatt található az új lakások legolcsóbb 10 százaléka.
Egyre közelebb az Otthon Start árplafonja
Érdekes fejlemény, hogy az Otthon Start négyzetméterár-korlátja egyre szűkebb szeletét fedi le az új lakások kínálatának.
Budapesten a legolcsóbb 20 százalékba tartozó új lakások négyzetméterára 1,48 millió forint alatt van, vagyis ennek a szegmensnek a felső széle már közvetlenül az 1,5 millió forintos plafon közelében jár. Az ingatlan.com becslése szerint a fővárosi új lakásoknak már kevesebb mint negyede fér a négyzetméterár-korlát alá, szemben a két évvel korábbi körülbelül kétharmados aránnyal. Országosan 74-ről 43 százalékra csökkent ez az arány, miközben a Budapesten kívüli új kertes házak több mint 90 százaléka továbbra is az 1,5 millió forintos négyzetméterár alatt marad.
„Az új építésű ingatlanok piaci versenyképességét egyre inkább a megfizethetőségük határozza meg. Ebből a szempontból az új építésű kertes házak helyzeti előnyben vannak, mert bizonyos nagyvárosokban szinte olcsóbb megépíteni álmaink otthonát mint használt ingatlanként megvásárolni ugyanezt. A társasházi lakások kínálatának növekedése mellett az árszintjük is megugrott, aminek köszönhetően sok vásárlónak már a legolcsóbb új lakások megfizetése is egyre nagyobb kihívás” – fogalmazott Balogh László. Hozzát***e azt is, hogy az új lakások vevőinek és eladóinak gondolataiban is egyre inkább előtérbe kerül az év végén lejáró 5 százalékos kedvezményes lakásáfa sorsa, de a jelenlegi árszintek mellett nem tűnik reális opciónak az áfakulcs 27 százalékra történő emelése. Az ingatlan.com szakértője szerint ezért lehet számítani, hogy az új építésű lakóingatlanok vásárlóinak 2026 után is megmaradhat a kedvezményes áfakulcs.

22/09/2026

40–50 milliós hitelekkel vásárolnak ingatlanokat a vevők, a többségük Otthon Starttal

Az idei év első felében a vevők jelentős része továbbra is hitelből finanszírozta ingatlanvásárlását, miközben a felvett kölcsönök összege is emelkedett. A Balla Ingatlan szakértőinek tapasztalatai szerint a vevők túlnyomó többsége Otthon Starttal próbált vásárolni, miközben a piaci hitelre szorulók egyre nehezebb helyzetbe kerültek a magas ingatlanárak miatt.

Az idei év első felében meglehetősen visszafogott volt az ingatlanpiaci forgalom, az Otthon Start program tartotta fenn valamilyen szinten a lendületet, ennek hatása azonban már messze nem volt olyan mértékű, mint amit a támogatott hitel bevezetésekor lehetett tapasztalni – jelezte Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Azt is hozzát***e, hogy ha az Otthon Start nem mozgatta volna a piacot, akkor rendkívül rossz lett volna a helyzet: a vevők 60–70 százaléka továbbra is Otthon Start hitelre próbált vásárolni, és alig néhány olyan érdeklődő akadt, aki piaci hitelt vett volna igénybe. Ők azok közül kerültek ki többnyire, akik akár egy korábbi ingatlantulajdon miatt lecsúsztak a támogatott hitel lehetőségéről.

Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX., XX. és XXIII. kerületi irodáinak szakmai vezetője azzal találkozott a helyi ingatlanpiacon, hogy a vevők kétharmada hitelre vásárolt. Mivel az ingatlanok ára a tavalyi évben húsz százalékot meghaladó mértékben emelkedett, így a hitelösszegek is ennek megfelelően nőttek. Az Otthon Start továbbra is népszerű megoldást kínált a lakáshoz jutásra, aki jogosult volt, az mindenképpen igénybe vette. Még olyan ügyfelek is felvették a támogatott hitelt, akik egyébként kölcsön felhasználása nélkül is tudtak volna lakást vásárolni, azonban az alacsony kamat kínálta lehetőséget nem akarták kihagyni – t***e hozzá a szakértő.

Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője arra is felhívta a figyelmet, hogy az Otthon Start hitellel és egyéb családtámogatások segítségével vásárlók határozták meg az ingatlanpiac alsó és középső szegmensét, azaz a 40–100 millió forint közötti ingatlanok piacát, ahol az alacsony kamatú hitellel bátran vásároltak.

Ezzel szemben egyre kisebb lett a súlya azoknak a vevőknek, akik kiszorultak a támogatásokból és csak piaci hitellel tudtak volna ingatlant vásárolni. Ők sokkal nehezebb helyzetbe kerültek, mivel a magasabb piaci hitelkamatok és a megemelkedett ingatlanárak miatt a fizetőképességük határára értek. Közülük egyre többen választották a kivárást, vagy keményebben próbáltak alkudozni.

A belső kerületekben is hasonló volt a helyzet, hiszen mint Garaba Gergely, a Balla Ingatlan VI., VII., VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője jelezte: a vevők 80 százaléka hitelre vásárolt, és ezen belül is elsősorban az Otthon Startot használták ki még mindig. A felvett hitelek átlagos összege náluk 30-35 millió forint között alakult az év első felében.

Hártó Regina, a Balla Ingatlan érdi irodájának vezetőjének tapasztalatai szerint a vevői csoportok között a fiatal házasok voltak a legaktívabbak, és mind az Otthon Startot, mind a CSOK Pluszt, mind pedig a Babavárót igyekeztek igénybe venni az ingatlanvásárláskor. Sokan egyébként attól tartottak, hogy változásra kerül sor az Otthon Startnál, vagy akár ki is vezetheti az új kormány a hitelt, ezért előre hozták Otthon Start-os vásárlásaikat.

Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője szintén azt hangsúlyozta, hogy az Otthon Start hitelre vásárlók száma ugyan csökkent, de még mindig jelentős volt az arányuk a vevők körében. Aki hitelre vásárolt, az általában 40–50 millió forintos hitelösszeggel vágott bele a vásárlásba – derült ki a szavaiból.

Hasonló arányokat említett Kovácsné Zsichla Katalin, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Mint mondta, a többség az év első felében is többnyire hitelre vásárolt, és jellemzően mindössze 10–20 százalékos önerővel, így legalább 35–40 millió forintos kölcsönre volt szükségük a lakáscéljuk megvalósításához. A fiatalabb párok vagy egyedülálló fiatalok jellemzően az Otthon Start segítségével próbáltak vásárolni, de számuk folyamatosan mérséklődött – jegyezte meg a szakértő.

Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője végül arra hívta fel a figyelmet, hogy bár a vevők többsége szeretett volna élni az Otthon Start hitel kínálta lehetőséggel, időnként előfordult, hogy vagy az ingatlan, vagy a hiteligénylő nem felelt meg a jogszabály által megfogalmazott feltételeknek. Az ingatlanok esetében például gyakori problémaként jelentkezett a használati megosztási szerződés nélküli osztatlan közös tulajdon. Ilyen esetben természetesen nem volt felvehető az ingatlanra az Otthon Start.

20/09/2026

Ami a lakás alatt van, az is számít – avagy mit kell tudnia az ingatlanközvetítőnek a környezetről?

Egy ingatlan értékesítésekor hajlamosak vagyunk a négyzetméterre, az állapotra, az emeletre, a tájolásra és a kilátásra koncentrálni. Pedig egy jó ingatlanközvetítő ennél mélyebbre ás – néha szó szerint.

Budapesten például az M2-es metró a Duna alatt, jelentős mélységben halad. A felszínen ebből gyakorlatilag semmit nem érzékelünk, mégis jól példázza, hogy egy ingatlan közvetlen környezetében olyan műszaki infrastruktúra is lehet, amely első pillantásra egyáltalán nem látható.

Miért fontos ez egy ingatlan értékesítésénél?

Egy közvetítőnek érdemes ismernie az ingatlan környezetét: van-e a közelben vagy az ingatlan alatt metróalagút, vasút, közművezeték, mélygarázs, pince, alagút vagy más jelentős műtárgy. Nem azért, mert ezek automatikusan csökkentik az ingatlan értékét – sok esetben éppen ellenkezőleg, például egy közeli metróállomás komoly előnyt jelenthet –, hanem azért, mert a vevő jogosan vár pontos tájékoztatást.

A metró közelsége egyszerre jelenthet kiváló közlekedést és felmerülő műszaki kérdéseket. Egy földszinti vagy alagsori ingatlannál például a vevő rákérdezhet rezgésre vagy zajra. Ilyenkor nem találgatni kell, hanem utánajárni, illetve helyszíni tapasztalat alapján korrekt tájékoztatást adni.

Az etikus közvetítő nemcsak megmutatja a lakást

A szakmánk egyik legfontosabb hozzáadott értéke éppen az lehet, hogy olyan dolgokra is felhívjuk a figyelmet, amelyek egy húszperces megtekintés során nem feltétlenül derülnek ki.

Egy ingatlan ugyanis nem ér véget a bejárati ajtónál.

A ház, az utca, a közlekedés, a környező fejlesztések és akár a több tíz méterrel a felszín alatt húzódó infrastruktúra is része annak a környezetnek, amelyet a vevő valójában megvásárol.

Ezért a jó ingatlanközvetítő nemcsak azt tudja, hogy mi van a lakásban – hanem azt is igyekszik kideríteni, hogy mi van körülötte. És néha azt is, hogy mi van alatta.