Etikus Ingatlanos

03/06/2026

https://etikusingatlanos.hu/melyek-az-epitokozosseg-alapveto-tundivaloi/

Melyek az építőközösség alapvető tudnivalói?A közös építkezésre manapság már ritkábban kerül sor, mint az előző évszázad második felében. Azonban ma is előfordul, hogy több személy együttműködik egy közös tulajdonú épület felépítése érdekében. Ilyen esetben ker...

02/06/2026

Befagyott a budai ingatlanpiac: kivárnak a vevők, magasan tartják az árakat az eladók 🥶



Jelentősen visszaesett a kereslet az idén a budai ingatlanpiacon. Az Otthon Start program miatt megugró árak és a politikai bizonytalanság miatt a vevők kivárnak, miközben az eladók többsége nem veszi tudomásul, hogy mára megváltozott a piac.



A tavalyi év végén kialakult ingatlanpiaci tendenciák folytatódtak az idei évben, ami leginkább egy jelentős mértékben beszűkült keresletet jelent - mondta Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője. Számokban kifejezve ez a téglalakásoknál mintegy 50 százalékos, míg a paneleknél ennél egy kicsit enyhébb, de 40 százalékot meghaladó visszaesés.



Az ingatlanirodánál az elmúlt bő fél évben azt tapasztalták, hogy az Otthon Start program tavaly nyáron ugyan berobbantotta az ingatlanpiacot, de csak három hónapot élt. Az őszi hónapokat követően a jelentősen megemelkedett ingatlanárak komoly visszaesést hoztak Dél-Budán és a bel-budai kerületekben is.



A szakértő ennek kapcsán felhívta a figyelmet arra, hogy a támogatott hitel a budai oldalon okozta a legnagyobb mértékű áremelkedést a fővárosban, így értelemszerűen az ennek következtében kialakuló forgalomcsökkenés is itt jelentkezett a leginkább. Annak a kategóriának az ára – a kétszobás panellakásoké –, mely húzná az egész piacot, mára elérte a négyzetméterenkénti 1,5-1,7 millió forintos szintet, így mérséklődött irántuk a kereslet.



A megemelkedett ingatlanárak mellett ugyanakkor a beharangozott Otthon Start-os újépítésű ingatlan-projektek miatti kivárás is közrejátszik a használtlakás-piac gyengélkedésében, hiszen azonos áron tudnak majd újépítésű lakást venni az érdeklődők, mint amennyiért most a használt lakást vásárolhatnának.



Emellett ráadásul a kormányváltás okozta bizonytalanság is visszafogja a keresletet, mivel most a vevők nem tudják pontosan, hogy mire számítsanak a lakás- és családtámogatások terén, illetve hogy mit hoz majd a tervezett bérlakás-program.



Életjeleket legfeljebb a kisméretű lakások kategóriája mutat, és rendkívüli módon felduzzadt az eladó ingatlanok kínálata minden más kategóriában, így a vevőknek bőven van miből válogatni - derült ki Nagy Csaba szavaiból.



Eközben az eladók jelentős része továbbra is úgy gondolja, hogy változatlanul a tavalyi árakkal számolhat. Pedig ez korántsincs így, hiszen mint a szakértő hangsúlyozta: kevés az érdeklődő, és aki vásárolna, az is jelentős mértékű, 10-15 százalékos alkukkal próbálkozik. Csak többnyire az eladók ilyen árengedményekbe nem mennek bele.



Nagy Csaba szerint az ingatlantulajdonosok legfeljebb 10 százaléka hajlandó figyelembe venni azt, hogy megváltozott a helyzet az ingatlanpiacon, a maradék 90 százalék tulajdonképpen a „csodára vár”. Pedig szerinte egyhamar nem lesz számukra kedvezőbb a helyzet, hiszen nem látható olyan tényező, ami az ingatlanárak emelkedésének irányába hatna.



Jelenleg azzal lehet számolni, hogy a tranzakciós árak a kisméretű, felújítandó panellakásoknál négyzetméterenként 1,2 millió forintnál kezdődnek Budán, míg a téglalakásoknál 1,5 millió forintos induló négyzetméterár a jellemző. Ugyanakkor az is megfigyelhető, hogy a vevők továbbra is elsősorban a felújított, jó állapotú lakásokat keresik.



Mivel a családi házak ára a budai oldalon nagyon magasra emelkedett – másfél-kétszeres négyzetméterárakkal lehet számolni a pesti oldal külső kerületeihez képest –, így ezek iránt is visszaesett a kereslet. Legfeljebb olyan házaknál lehet találkozni érdeklődőkkel, melyek 3–4 hálószobásak és nem kell a felújításukra 50–100 millió forintot rákölteni.



A vevői oldalt már a befektetők sem erősítik, a budai kerületekben gyakorlatilag teljesen eltűntek a piacról. Ebben közrejátszanak nemcsak a magas árak, hanem az is, hogy az albérletek piacán is árcsökkenés következett be az őszi hónapokhoz képest, miközben a választék jóval szélesebbé vált.



Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a XI. kerületben a korábbi 250 ezer forintos kategóriát – azaz a kétszobás panelekét – már csak öt-tíz százalékkal alacsonyabb áron lehet kiadni, mint egy évvel korábban. A bérlők is alkudnak, és ha egy alkuba nem megy bele az ingatlan tulajdonosa, akkor továbbállnak. Ezt most könnyen meg is tehetik a kibővült kínálat miatt.



Változásra rövid távon nem számít Nagy Csaba, hiszen jelenleg rengeteg a bizonytalanság, így nem lehet megjósolni, hogy mikor és merre mozdul majd az ingatlanpiac. Egy beinduló alapkamatcsökkenés persze az olcsóbb lakásh*telek miatt biztos, hogy új lendületet hozna, egyelőre azonban ennek jeleit sem látni – t***e hozzá a szakértő.

01/06/2026

Hiába a javulás, van ahol még mindig luxus egyedül albérletet fenntartani

● Budapesten a kiadó 40-60 négyzetméteres lakások medián bérleti díja a kedvezmények nélküli becsült nettó bér 41 százalékát teszi ki. A fővároson belül a legdrágább kerület az V. kerület, ahol 49 százalékos ez az arány, a legalacsonyabb, 33 százalékos eredmény pedig a XX. és XXIII. kerülethez köthető.

● A vármegyeszékhelyek közül Debrecenben és Nyíregyházán a legmagasabb az arány, egyaránt 44 százalék, míg Békéscsabán a legalacsonyabb, 28 százalék.

● Az is kiderül a legfrissebb adatokból, hogy a különböző kerületekben és vármegyeszékhelyeken a különböző méretű kiadó lakások a teljes kínálat mekkora részét adják.

● Bár a korábbi évekhez képest javult a megfizethetőség, a lakhatási költségek a rezsivel együtt továbbra is komoly terhet jelentenek; egészségesebb arány lenne, ha a lakhatás a háztartás nettó jövedelmének legfeljebb harmadát vinné el.

Bár javult a helyzet a korábbi évekhez képest. a medián lakbérek még mindig jelentős tételt jelentenek a nettó fizetésekhez mérve. Erre jutott az ingatlan.com friss elemzése, amely a kiadó társasházi lakások medián bérleti díját vet***e össze a márciusi, kedvezmények nélküli becsült nettó átlagbérekkel.

„A budapesti albérletpiacon a 40-60 négyzetméteres lakások medián bérleti díja jelenleg a kedvezmények nélküli becsült nettó bér 41 százalékát viszi el. A korábbi években 44-50 százalék volt ez az arány, ami viszont nem jelenti azt, hogy a bérlők sokkal olcsóbbnak tartanák az albérleteket. Sőt, még mindig komoly kiadást jelentenek különösen a fővárosban, hiszen a bérleti díjakon felül a rezsikiadások és közös költség jelentős része is a bérlőt terheli. A megfizethetőbb albérletpiachoz arra lenne szükség, hogy hosszú távon tartósan gyorsabban nőjenek a nettó bérek, mint a bérleti díjak. Az egészséges arány az lenne, ha egy háztartás jövedelmének csak harmada menne lakhatásra, ami egyben azt is jelenti, hogy egy fizetésből fenntartani egy albérletet jelenleg még sok helyen nagy kihívás.” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Beszélt arról is, hogy az utóbbi 1-2 évben az albérletpiac keresleti és kínálati oldalán is nagy átalakulás történt, ami inkább a bérlőknek kedvezett mint a bérbeadóknak.

Az V. kerület a legdrágább, a XX. és XXIII. kerületben a legkedvezőbb a helyzet
Visszatérve a fizetésekre és a lakbérekre: Budapesten a kiadó 40-60 négyzetméteres társasházi lakások bérleti díjának középértéke 260 ezer forint, ami a kedvezmények nélküli becsült fővárosi nettó bér 41 százalékát teszi ki. A kerületek között jelentős a különbség. A legmagasabb arány az V. kerületben látható, ahol a 310 ezer forintos medián bérleti díj a budapesti becsült nettó bér 49 százalékának felel meg. Ezt az I. és II. kerület követi 46-46 százalékkal, majd a VI. kerület 44 százalékkal. A III., VII., VIII. és IX. kerületben, valamint a budapesti összesített adatban egyaránt 41 százalékos arány látható. A skála másik végén a XX. és XXIII. kerület áll, ahol a medián bérleti díj a budapesti nettó bér 33 százalékát teszi ki.

A vármegyeszékhelyek közül Debrecen és Nyíregyháza emelkedik ki: mindkét városban 44 százalékos a medián bérleti díj és a becsült nettó bér aránya. Debrecenben a 200 ezer forintos medián lakbér 450 023 forintos becsült nettó bérhez viszonyul, Nyíregyházán pedig a 170 ezer forintos medián bérleti díj áll szemben 385 824 forintos becsült nettó keresettel. Szegeden 41 százalék, Pécsen, Salgótarjánban és Veszprémben 40 százalék az arány. A legalacsonyabb érték Békéscsabán látható, ahol a 105 ezer forintos medián bérleti díj a 381 781 forintos becsült nettó bér 28 százalékát teszi ki. Szekszárdon 29 százalék, Miskolcon 32 százalék, Egerben 33 százalék az arány. Az elemzésben azért van szó becsült bérekről, mert a hivatalos statisztikákban a kedvezményekkel együtt számolt nettó átlagbérek szerepelnek, ugyanakkor a bérlők jelentős része azonban nem jogosult azokra.

Nem csak az ár számít, van ahol a méret a lényeg
A megfizethetőség értékelésénél fontos szempont a kínálat összetétele is. Az ingatlan.com adatai szerint a fővárosi kiadó társasházi lakások között a 30-39 és 40-49 négyzetméteres lakások adják a kínálat jelentős részét: a teljes budapesti kínálatban ezek aránya 21, illetve 22 százalék. Az 50-59 négyzetméteres lakások részesedése 17 százalék, míg a 60-69 négyzetmétereseké 10 százalék.

Több kerületben kifejezetten erős a kisebb lakások jelenléte. A 40 négyzetméteresnél kisebb lakások aránya a X. kerületben 33 százalék, a IV. kerületben 31 százalék, a XV. kerületben 31 százalék. A 40 négyzetméter körüli lakások a XIII. és XX. kerületben 32 százalékot, a XXI. kerületben 28 százalékot, a XIX. kerületben 27 százalékot képviselnek. Balogh László szerint a jelenségnek köszönhetően néhány kerületben előfordulhat, hogy a 40–60 négyzetméteres lakások medián bérleti díja magasabb, mint a teljes kínálat középértéke. Ez pedig arra utal, hogy az adott kerületben a 40 négyzetméteresnél kisebb lakások nagyobb arányban vannak jelen, és lefelé húzzák a teljes kínálat átlagos értékét. „Erre azért kell felhívnunk a figyelmet, mert, hiába van kellőszámú kiadó lakás a piacon, ha ezeknek az élhetősége korlátozott, például a kis alapterületük miatt.” – t***e hozzá a szakember.

Az ingatlan.com szakértője szerint ezért lehet érdekes és aktuális kérdés az állami bérlakásprogramok szerepe, például Rákosrendezőn, Debrecenben vagy Győrben, vagyis ott, ahol az átlagos bérleti díjak elérik vagy meghaladják a 200 ezer forintot. A kínálat bővítése ugyanis visszafoghatja a bérleti díjak emelkedését, de nem elég csak azt vizsgálni, hogy a bérleti díj egy átlagos fizetés mekkora részét viszi el. Legalább ennyire fontos, hogy van-e elég megfelelő méretű, élhető lakás a kínálatban főleg azoknak, akik nem egyedül bérelnének lakást, vagy hosszabb távra keresnek otthont.

01/06/2026

Etikus hétfői kérdés: Miért várjuk el az ingatlanostól a teljes odaadást, ha közben még öt másiknak is odaadjuk ugyanazt a megbízást?

30/05/2026

https://index.hu/gazdasag/2026/05/28/ingatlan-ingatlanpiac-ingatlanarak-lakas-lakaspiac-lakasarak-otthonteremtes-lakasvasarlas-otthon-start-program-panel/

Megtorpantak a budapesti lakásárak, kifulladhatott a panelláz. Új korszak jöhet az ingatlanpiacon.

29/05/2026

Véget érhet a budapesti airbnb-aranykorszak? Még mindig duplaannyit hoz a lakáshotel mint az albérlet

● A IX. kerület kivételével szinte mindegyik belvárosi kerületben napirendre került az airbnb-szabályozás, miután a Józsefvárosi Önkormányzat társadalmi egyeztetésre bocsátotta a lakáshotelek szabályozására vonatkozó tervezetét.

● Budapesten nagyjából minden századik lakás működik rövid távú szálláshelyként, azaz Airbnb-lakásként. A belvárosi kerületekben viszont ez az arány több mint négyszeres: az I., V., VI., VII., VIII. és IX. kerületben a lakások több mint 4 százaléka lakáshotelként van jelen a piacon. Az airbnb-k több mint 80 százaléka is a belvárosban található.

● A lakáshotel a legtöbb belvárosi kerületben körülbelül kétszeres annyi bruttó bevételt hoz, mint a hosszú távú kiadás. A magasabb bevételhez ugyanakkor nagyobb költség, több munka és erősebb szabályozási kockázat társul.

● A VI. kerületben már látszik a szigorítás hatása: az Airbnb-kínálat jelentősen visszaesett, miközben a hosszú távra kiadó lakások száma és az irántuk mutatkozó kereslet is érdemben nőtt. Az átlagos havi bérleti díjak pedig éves összevetésben stagnáltak, tavaly szeptember óta pedig havi 300 ezer forintról 280 ezerre csökkentek.

Újabb belvárosi kerület jelent***e be, hogy szabályozni kívánja a rövid távú lakáskiadást: a VIII. kerületi önkormányzat társadalmi egyeztetésre bocsátotta a szabályozási terveket. Ezzel pedig a IX. kerület kivételével szinte mindegyik belvárosi kerület napirendre vette már a lakáshotelek kérdését. Budapesten továbbra is erősen belvárosközpontú a rövid távú lakáskiadás. Az ingatlan.com elemzése szerint a fővárosban közel 9800 társasházi lakás működik Airbnb-jellegű szálláshelyként, azaz lakáshotelként. Ezeknek több mint 80 százaléka pedig mindössze hat belvárosi kerületben található. Ez azt jelenti, hogy miközben Budapest egészében a lakásállomány 1 százaléka érintett a rövid távú kiadásban, az I., V., VI., VII., VIII. és IX. kerületben ez az arány több mint 4 százalék.

Koncentrált a budapesti airbnb-piac

A rövid távú lakáskiadás koncentrációját jól mutatja, hogy az airdna.co adatai alapján a belvárosi kerületekben található 198 ezer lakásból 8125 olyan rövid távra kiadó lakás üzemel, ahol a múlt hónapban legalább egy vendégéjszakát foglaltak. Budapest egészében a teljes lakásállomány megközelíti az 1 milliót, vagyis a fővárosi lakásoknak ötöde található a belvárosi kerületekben, miközben az Airbnb-kínálat több mint négyötöde viszont ide összpontosul.

A legnagyobb kínálat a VII. kerületben látható, ahol több mint 3200 lakáshotel működik. Ezt követi a VIII. kerület több mint 1700, majd az V. kerület közel 1200 ilyen ingatlannal. A VI. kerületben jelenleg viszont már csak 837 Airbnb-jellegű lakás üzemel, ami 60 százalékos visszaesést jelent tavaly áprilishoz képest az év elejétől életbe lépett szigorításnak köszönhetően. A belvárosi kerületekben az Airbnb-lakások kihasználtsága jellemzően 64–70 százalék között alakul, ami továbbra is erős bevételi potenciált jelent a tulajdonosok számára.

„A bevételi különbség látványos. Az V. kerületben egy rövid távra kiadott lakás átlagos havi bevétele 725 ezer forint körül alakulhat, miközben a hosszú távú bérleti díj átlaga 350 ezer forint. A VI. kerületben 683 ezer forintos rövid távú bevétel áll szemben 280 ezer forintos átlagos havi bérleti díjjal, a VII. kerületben pedig 650 ezer forint körüli Airbnb-bevétel mellett 245 ezer forint az átlagos hosszú távú lakbér. A VIII. és IX. kerületben is hasonló a különbség: a rövid távú kiadásból származó havi bevétel több mint kétszerese lehet a hosszú távú bérbeadásból elérhető összegnek” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Hozzát***e, hogy a számok alapján érthető, miért maradt vonzó a rövid távú lakáskiadás a belvárosi befektetők számára. Ugyanakkor a bruttó bevételi különbség önmagában félrevezető lehet, mert az Airbnb-üzemeltetésnek jóval magasabb a költsége, jóval több munkát és kiadást is igényel, valamint a szabályozási környezet is komoly kockázatot jelent. A szabályozási kérdés szinte minden belvárosi kerületben napirendre került. Az I., V., VI., VII. és VIII. kerületben is felmerült már a rövid távú lakáskiadás szigorítása, miközben Budapesten 2026 végéig moratórium van érvényben az új lakáshotelek engedélyezésére. Ez azt jelenti, hogy újabb lakások nem kaphatnak szálláshely-szolgáltatási engedélyt, így a piac bővülése korlátozott, a meglévő állomány jövőjét pedig a kerületi és országos szabályozási döntések határozhatják meg.

Mennyire működik a terézvárosi modell?

A VI. kerületben idén januártól tilos a lakások rövid távú bérbeadása, ami alól csak a közösségi szálláshelyként funkcionáló ingatlanok jelentenek kivételt. Ennek köszönhetően 60 százalékkal csökkent az airbnb-k száma, de így is több mint 800 rövid távú kiadásra használt lakás található a piacon. Ezzel párhuzamosan a hosszú távra kiadó lakások kínálata éves összevetésben 34 százalékkal bővült 1330 lakáshirdetésre, ami ezzel a legnagyobb volument jelenti a belvárosi kerületek albérletkínálatában. A terézvárosi albérletek iránti telefonos érdeklődések száma éves összevetésben pedig 32 százalékkal nőtt 2026-ban, miközben a fővárosi kiadó lakások iránti kereslet 11 százalékkal csökkent. „A VI. kerületben látható folyamat arra utal, ha a rövid távú kiadás egy szigorítás miatt nem működik, akkor az érintett lakások egy része megjelenik a másik oldalon, azaz hosszú távra kiadó lakások kínálatában. is. Ha több lakás kerül vissza a klasszikus bérleti piacra, az enyhítheti a kínálati feszültséget és fékezheti a bérleti díjak emelkedését” – t***e hozzá Balogh László. Terézvárosban jelenleg 280 ezer forint az átlagos havi lakbér, ami a legalacsonyabb összeg a belvárosi kerületek közül. Tavaly májushoz képest ráadásul a terézvárosi albérletárak nem is változtak, a szeptemberi 300 ezer forintos bérleti díjszinthez képest még csökkentek is.

A kiadó lakások kínálatának növelése különösen fontos lehet akkor, amikor a bérleti díjak nemcsak Budapesten, hanem több nagyvárosban is jelentősen megugrottak. Az új kormány bérlakásprogramja ezért terjedhet ki a főváros mellett Győrre és Debrecenre is, ahol az átlagos bérleti díjak 200-220 ezer forintot tesznek ki, miközben a budapesti átlagos albérletárak 250 ezer forintnál járnak.

Mit mutat a matek?

Az ingatlan.com adatai szerint a hosszú távú lakáskiadásból elérhető bruttó bevételarányos hozam Budapesten jelenleg 4,5 százalék körül mozog. Ez önmagában arra késztetheti a befektetőket, hogy végiggondolják, hogy valóban az ingatlan-e a legjobb befektetés. Különösen úgy, hogy a lakásárak emelkedési üteme is folyamatosan lassul a fővárosban: áprilisban havi szinten csak stagnáltak az árak, éves összevetésben pedig 10,9 százalékra mérséklődött a drágulás üteme. Balogh László szerint a belvárosi keresletet a devizapiaci mozgások is befolyásolhatják. „Budapest belső kerületeiben minden negyedik-ötödik vevő külföldről érkezik, viszont a forint erősödése a külföldi vásárlók számára drágábbá teheti a magyarországi ingatlanokat, ami tovább mérsékelheti a külföldi befektetői keresletet. A befektetők visszaszorulása a szabályozási tervek miatt hosszabb távon inkább a saját célra vásárlók helyzetét javíthatja. Ez nem csak a főváros legfelkapottabb városrészeit érintheti, ahol eddig különösen erős volt a befektetői kereslet, hanem az átmeneti és külső kerületeket is. A belváros drágulásának lassulása ugyanis kigyűrűzhet a külső városrészekbe is.” – mondta az ingatlan.com szakértője.

29/05/2026

Pénteki kevésbé vicces, de etikus kérdés: Miért sértődik meg sok eladó a piaci véleményen, miközben éppen azt kérdezi?

28/05/2026

✋Kivárnak a vevők Budapest két népszerű kerületében is, egyre nőnek az alkuk

Az Otthon Start program még életben tartja az ingatlanpiacot, de a korábbi lendület már eltűnt, és a túlárazott lakások gyakorlatilag eladhatatlanná váltak. Változás legkorábban csak őszre várható a szakértő szerint.

Az idei évben a májusig eltelt időszakban meglehetősen visszafogott volt az ingatlanpiaci forgalom Budapest XIV. és XVI. kerületében is. Az Otthon Start program tartotta fenn valamilyen szinten a lendületet, ennek hatása azonban már messze nem olyan mértékű, mint amit a támogatott hitel bevezetésekor lehetett tapasztalni – mondta Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője. Azt is hozzát***e, hogy ha az Otthon Start nem mozgatná a piacot, akkor rendkívül rossz lenne a helyzet.

A forgalom csökkenése annak ellenére következett be, hogy kismértékű kínálatbővülés történt ugyanebben az időszakban. Így a korábban hiánycikknek számító kisebb méretű, másfél-, kétszobás lakások – ha nem is nagy számban – ismét megjelentek a piacon. Az más kérdés azonban, hogy milyen árakon.

A hirdetési árakat tekintve ugyanis határozottan kettészakadt az ingatlanpiac. Sok eladó még mindig az előző évek ingatlanpiaci lendületéből indul ki az árak meghatározásánál, és akár 20 százalékos túlárazásokkal is lehet találkozni. Mások már számot vet***ek a realitásokkal, és megpróbálják a piacihoz közeli szintre árazni eladó lakásaikat. Előbbiek esetében természetesen gyakorlatilag esélytelen az értékesítés, míg utóbbiak nagy eséllyel vevőre találnak – jegyezte meg a szakértő.

A vevők továbbra is elsősorban az „olcsó” lakásokat keresik, sőt talán egyre inkább, emiatt is lehet tapasztalni az ingatlanpiac lassulását a két kerületben. Az ingatlanközvetítő azt ugyanakkor leszögezte, hogy az utóbbi hónapokban már nyoma sem volt a piacon az árak emelkedésének, így a legjobb esetben is csak stagnálásról lehet beszélni.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a közepes méretű, felújítandó panellakásoknál 1–1,2 millió forintos négyzetméterárakkal lehet számolni, míg a jó állapotú, felújított ingatlanoknál 1,3–1,5 millió forintos négyzetméterárak alakultak ki a XIV. és XVI. kerületekben. Ennél magasabb áron lakást eladni jelenleg a két kerületben lehetetlen – hangsúlyozta Sebestyén Tamás.

Ha a családi házakat tekintjük, akkor a kínálat alja a 100–120 millió forintnál van, míg a jobb állapotú házak ára 140–150 millió forintnál indul. Mivel a két kerületben meglehetősen magasak a családi házak árai, a kereslet sem kifejezetten erős irántuk. Amit viszont nem nagyon keresnek a vevők, azok a 150 négyzetméteresnél nagyobb családi házak. Ha el is kelnek, akkor ugyanazon az áron, mint egy kisméretű családi ház.

Az alku természetesen jelen van a piacon, sőt, a vevők azonnal rákérdeznek egy-egy ingatlan esetében, hogy mennyire fix az ár. Ha nem alkuképes az ingatlan, akkor nagy eséllyel sikertelen lesz az eladás is – derült ki a szakértő szavaiból. Szerinte éppen ezért az eladóknak az áralkukba mindenképpen bele kell menniük, ha el akarják adni az ingatlanukat. Ráadásul az alku átlagos mértéke is emelkedni látszik: míg pár hónapja még csak 3–5 százalékos alkukról lehetett beszélni, mára már elérték az 5–7 százalékot is.

A csökkenő kereslet és a duzzadó kínálat persze az értékesítési idők növekedésében is jelentkezik. Ami nem jelenti azt, hogy egy jó adottságú és jól árazott lakást ne lehetne akár egy-két hét alatt is értékesíteni. Az átlagos értékesítési idő azonban lakásoknál 1–3 hónap között változik, míg családi házaknál akár a fél–egy évet is elérheti.

A befektetők nem erősítik a vevői oldalt. Számuk nagymértékben csökkent a magas árak és az alacsony hozamok miatt. Főként a fiatalabbak és a középkorúak vannak jelen a piacon, 60–70 százalékuk továbbra is Otthon Start hitelre próbál vásárolni, és alig néhány olyan érdeklődő akad, aki piaci hitelt venne igénybe. Ők azok közül kerülnek ki többnyire, akik akár egy korábbi ingatlantulajdon miatt lecsúsztak a támogatott hitel lehetőségéről, és nem az a jellemző, hogy az 1,5 milliós négyzetméterár-korlátnál drágább ingatlant szeretnének.

Az albérletekre folyamatos a kereslet, a tavalyi évben a bérleti díjaknál lehetett érzékelni némi csökkenést az Otthon Start indulását követően, mára azonban stabilizálódtak az árak. Az egyszobás lakásokat 160–180 ezer forintért lehet most kiadni a két kerületben, míg a másfél–kétszobásokat 200–220 ezer forintért.

Ha egy kiadó ingatlan felújított vagy kiemelkedő adottságokkal rendelkezik, akkor 20–30 ezer forinttal lehet magasabb árat kérni érte, illetve minden további szoba esetén is körülbelül ennyivel emelkedik a bérleti díj. 300 ezer forintnál drágább bérleményekre azonban nem igazán van igény – jelezte Sebestyén Tamás.

Várakozásai szerint az elkövetkező nyári hónapokban nem várható jelentősebb változás a jelenlegi helyzethez képest, akár az eladó, akár a kiadó ingatlanok piacát tekintjük. Azt követően a piacot alapvetően az új kormány által megszabott irány határozhatja meg. Erről viszont egyelőre még nem tudunk sokat. Legkorábban komolyabb piaci változásokra tehát nagy eséllyel csak az ősszel lehet számítani attól függően, hogy az új kormánypolitika miként hat akár a vevői, akár az eladói oldalra az ingatlanpiacon – t***e hozzá a Balla Ingatlan szakértője.

27/05/2026

A 2026.05.27-i Etikus Talkshow adás ismétlése: "Árazási káosz az ingatlanpiacon"

27/05/2026

🔥 Holnap ETIKUS MESTERELME!

Téma:
🏢 Társasházi minőségi index – Az ingatlanpiac következő nagy szemléletváltása

A legtöbb ingatlanos még mindig csak a lakást nézi.

A tudatosabbak már a társasházat is.

Holnap erről beszélgetünk Szilber Szilviával:
✔ hogyan hat a társasház minősége az árra
✔ milyen problémák ölnek meg egy üzletet
✔ mire figyelnek ma a vevők
✔ és hogyan lehet ebből szakmai előnyt építeni

⏰ 17:00

Etikus tagoknak ingyenes.

👉 Ha még nem jelentkeztél:
https://etikusingatlanos.hu/etikus-mesterelme-tarsashazi-minosegi-index-az-ingatlanpiac-kovetkezo-nagy-szemleletvaltasa/