Etikus Ingatlanos

09/10/2026

Pénteki vicces:
Ha az ingatlanosok is értékelhetnék az ügyfeleket, mi alapján adnál öt csillagot?

07/10/2026

Előnyösebb helyzetbe kerültek a bérlők, de a jó lakásokra továbbra is nagy a kereslet

Bővült a kiadó lakások kínálata az idei év első felében, ami több budapesti kerületben és a főváros környékén is fékezte a bérleti díjak emelkedését, sőt helyenként árcsökkenést is eredményezett. Emiatt a bérlők az eddiginél könnyebben tudtak válogatni és alkudni. A Balla Ingatlan szakértői szerint ugyanakkor a jó állapotú és elhelyezkedésű lakások iránt továbbra is erős volt a kereslet.

Az idei év első felében a bérlakáspiaci kínálat jelentős mértékben bővült, de a bérleti díjak továbbra is magasan jártak, igaz, már inkább csak stagnáltak vagy legfeljebb enyhén emelkedtek – jelezte Kovácsné Zsichla Katalin, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Adataik szerint Budapesten ekkor az átlagos bérleti díj négyzetméterenként 3000–3500 forint között változott.

Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője ugyancsak arról számolt be, hogy a bérlakások iránti igény határozottan jelen volt, ami annak is köszönhető, hogy tavaly mérséklődtek a bérleti díjak, vagy legalábbis megállt az áremelkedés. Egy kétszobás, jó állapotú lakást Szigetszentmiklóson havi 180 ezer forintért könnyen ki lehetett adni, míg Csepelen 200–220 ezer forint volt a havi díja egy ekkora méretű bérlakásnak.

A bérlakáspiacon az V. és XIII. kerületekben is erős kereslet volt tapasztalható, de ahogy az eladó ingatlanoknál, itt is elsősorban a jó állapotú, jól elhelyezkedésű lakások iránt érzékelt nagyobb igényt Tóth Viktória, a Balla Ingatlan V. és XIII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Tapasztalatai szerint a bérleti díjak itt enyhén emelkedtek: a XIII. kerületben jellemzően 180–300 ezer Ft/hó, az V. kerületben pedig 250–500 ezer Ft/hó közötti szinteken mozogtak az év első felében.

Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője ugyancsak azt hangsúlyozta, hogy az albérletek piacán árcsökkenés következett be a tavalyi szintekhez képest, miközben a választék jóval szélesebbé vált. Ez a gyakorlatban azt jelent***e, hogy a XI. kerületben a korábbi 250 ezer forintos kategóriát – azaz a kétszobás panelekét – öt-tíz százalékkal alacsonyabb áron lehetett kiadni, mint egy évvel korábban. A bérlők is jellemzően alkudtak, és ha egy alkuba nem ment bele az ingatlan tulajdonosa, akkor továbbálltak. Ezt könnyen meg tehették a kibővült kínálat miatt.

A bérlakáspiac a XVIII. kerületben is kifejezetten élénk volt – többek között a Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér miatt a reptéri dolgozók és logisztikai cégek alkalmazottai folyamatos keresleti bázist biztosítottak –, de csak egy erősen behatárolt ársávban. Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint ez azt jelenti, hogy egy átlagos, 1–2 szobás jó állapotú lakás bérleti díja a kerületben 160–220 ezer forint között alakult havonta, míg a 230-250 ezer forint feletti ársávban már inkább csak az újszerű, saját kertes vagy autómegosztóval könnyen elérhető ingatlanokat lehetett kiadni.

Az albérletekre folyamatos volt a kereslet Zuglóban és a XVI. kerületben is – mondta Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki úgy látta, hogy még a tavalyi évben lehetett érzékelni némi csökkenést a bérleti díjaknál az Otthon Start indulását követően, később azonban stabilizálódtak az árak. Az egyszobás lakásokat 160–180 ezer forintért lehetett kiadni a két kerületben, míg a másfél–kétszobásokat 200–220 ezer forintért.

Ugyancsak határozott igény volt érzékelhető a Velencei-tó környékén is a kiadó lakások iránt. Dr. Kovács Csaba, a Balla Ingatlan agárdi irodájának szakmai vezetője elmondta, hogy a lakások esetében a havi bérleti díjak 120 ezer forintnál indultak, de 250 ezer forintig még mindig átlagárakról lehetett beszélni. A házak esetében jóval nagyobb volt a szórás, és persze lényegesen magasabb bérleti díjakkal lehetett találkozni – t***e hozzá.

06/10/2026

Tízéves ritkaság a lakáspiacon: mindenhol lassult a drágulás szeptemberben
· Szeptemberben olyan történt, ami az elmúlt 10 évben csak négyszer fordult elő: minden régióban lassult a lakásdrágulás vagy árcsökkenés volt megfigyelhető az előző hónaphoz képest.
· Országosan már csak stagnáltak a lakásárak, az éves drágulás pedig az augusztusi 11,2 százalékról 8,2 százalékra lassult az ingatlan.com lakásárindexe szerint.
· Budapest behúzta a satuféket és már zsinórban második hónapja csökkennek az árak. Az éves áremelkedés a 2025. novemberi 24,1 százalékos csúcsról idén szeptemberre 3,3 százalékra mérséklődött.
· Hat budapesti kerületben alacsonyabb a használt lakások és házak medián négyzetméterára, mint egy éve. Több külső kerületben és olcsóbb megyeszékhelyen ugyanakkor kétszámjegyű drágulás történt.

Szeptemberben megállt a lakásárak emelkedése az ingatlan.com lakásárindexe szerint: országosan az augusztusi 0,4 százalékos havi drágulást stagnálás (0,0%) követte. Budapesten az előző havi 0,7 százalékos csökkenés után további 0,2 százalékkal mérséklődtek az árak. A fővárosi éves áremelkedés országosan 8,2, a fővárosban 3,3 százalékra lassult, ami satufékezésnek felel meg a lakáspiacon.

„A tavalyi drágulási hullám 2025 novemberében tetőzött, amikor országosan 18,4, Budapesten 24,1 százalékos éves áremelkedést mértünk. Idén szeptemberre az országos drágulás tempója kevesebb mint a felére, a budapesti nagyjából a hetedére csökkent. Ez az áremelkedés lassulását mutatja, az árak azonban továbbra is magasak: országosan egyelőre stagnálást, Budapesten kisebb árcsökkenést látunk” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Rég nem látott ütemre lassult a drágulás – csak négyszer volt ilyen az elmúlt 10 évben

Az országos éves drágulás 2024 decembere óta nem volt ilyen alacsony, Budapest pedig 2024 februárja óta nem mutatott a mostanihoz hasonló visszafogott áremelkedést.

A részletes adatokat ismertetve Balogh László elmondta, hogy szeptemberben mind a nyolc régióban lassult a drágulás üteme vagy csökkentek az árak az előző hónaphoz képest. Ez 2015 közepe óta kezdődő mindössze háromszor fordult elő, 2019 novemberében, 2022 októberében és legutóbb 2024 novemberében.

Szeptemberben Budapest mellett Pest megyében és Észak-Alföldön is csökkentek az árak, rendre 0,6 és 1,2 százalékkal. Dél-Alföldön szinte megállt az eddigi tempós drágulás: az augusztusi 2,2 százalékos havi emelkedés után szeptemberre mindössze 0,1 százalékkal kerültek többe a lakások. Közép-Dunántúlon 1,5, Dél-Dunántúlon 0,9, Észak-Magyarországon 0,6 százalékos havi drágulást mutatott az árindex. Nyugat-Dunántúlon továbbra is stagnáltak az árak, Budapesten pedig kisebb lett az árcsökkenés.

A 2025 novemberi rekordszintű éves drágulási szinthez képest valamennyi régióban mérséklődött az áremelkedés.

„Érdekes jelenség, hogy pár hónapja még mindenhol legalább 10 százalékos volt az éves áremelkedés, mostanra viszont csak három régióban: Közép- és Dél-Dunántúlon, illetve Dél-Alföldön maradt a tíz százalékos lélektani határ fölött a lakásdrágulás tempója az előző év azonos időszakához képest.” – hívta fel a figyelmet a változásokra Balogh László.

A lassulást a magas tavalyi bázis is erősíti: az Otthon Start program indulásakor, 2025 szeptemberében országosan egyetlen hónap alatt 2,8 százalékkal emelkedtek az árak, idén szeptemberben viszont már stagnáltak. Az ingatlan.com szakértője szerint a változás hátterében az áll, hogy a vevők számára egyre nehezebben megfizethetők a lakások, a kevesebb vásárló pedig drasztikusan lassítja az áremelkedés ütemét. Bizonyos helyeken pedig már a lakásár-korrekció jelei is megmutatkoznak.

Budapest behúzta a satuféket: hat kerületben is csökkent a négyzetméterár

Az ingatlan.com összeállítása bemutatja emellett azt is, hogy október elején milyen árak jellemzik a használt eladó lakások és házak piacát.

A fővárosban a négyzetméterárak középértéke 1,41 millió forint, ami csupán 2 százalékkal magasabb az egy évvel korábbinál. Hat kerületben azonban csökkent a mediánérték: a IX.-ben 2,7, a III.-ban 1,9, az V.-ben 1,8, a XII.-ben 1,7, a XI.-ben 1,5, a XIII.-ban 0,5 százalékkal. Ezzel szemben a XXII., XVII., XXIII. és XVIII. kerületben 10–12 százalékos drágulás történt.

A legdrágább továbbra is az V. kerület, de az 1,99 millió forintos belvárosi medián négyzetméterár már a kétmilliós határ alatt marad. Utána következik az árlista tetején az I. és a XII. kerület 1,87 millió, illetve 1,75 milliós medián négyzetméterárral. A legolcsóbb kerületek közé a XXIII., a XXI. és a XX. tartozik, sorrendben 958 ezer, 1,02 millió és 1,03 millió forinttal.

A megyeszékhelyeken a budapestinél gyorsabb az éves drágulás: az összesített medián négyzetméterár 8,3 százalékkal, 872 ezer forintra nőtt. Békéscsabán 23 százalékos, Kaposváron és Szolnokon több mint 16 százalékos emelkedés történt. Szegeden ugyanakkor csak 1,1, Debrecenben 3,5 százalékkal nőttek az árak, Szombathelyen pedig 1,1 százalékkal csökkentek.

Debrecen maradt a legdrágább megyeszékhely 1,04 millió forintos négyzetméterárral, majd Szeged és Győr következett 972 ezer és 960 ezer forinttal. A legolcsóbb Salgótarján volt 310 ezer forinttal, utána Békéscsaba és Miskolc állt 550 ezer és 604 ezer forintos mediánnal.

05/10/2026

Október 21ei előadásunkon Zádor Évitől megtanulod, hogy hogyan tudsz te is ilyen videókat készíteni!
Jelentkezz itt: https://etikusingatlanos.hu/2026-10-21-trening-ai-munka.../

05/10/2026

02/10/2026

Melyik ingatlanhirdetési kifejezést tiltanád be örökre? „Ékszerdoboz”? „Kiváló infrastruktúra”? „Befektetők figyelem”? Vagy van rosszabb?

01/10/2026

Megbízható ingatlanost keresel?

Az Etikus Ingatlanos Keresőben könnyen böngészhetsz közösségünk tagjai között, és megtalálhatod a hozzád közeli szakembert.

Ha fontos számodra a korrekt kommunikáció, a szakmai felkészültség és a bizalom, érdemes itt kezdened a keresést.

👉 Kereső megnyitása:
https://etikusingatlanos.hu/etikus-ingatlanosok/

01/10/2026

Eltűntek a befektetők az ingatlanpiacról: egyre kevésbé éri meg lakást venni kiadásra

Az ingatlanközvetítők az idei évben visszafogottabb befektetői jelenlétről számoltak be, mint a korábbi években. Úgy tűnik, egyre kevésbé jó befektetés az ingatlan Budapesten és a Balaton környékén: a magas ingatlanárak mellett a bérleti díjak emelkedése is megtorpant, miközben a kiadó lakások kínálata bővült. A hozamok csökkenése miatt a befektetők egy része más lehetőségeket keres.

Több tényező is a befektetési célú ingatlanvásárlás ellen hatott a budapesti ingatlanpiacon az idei évben, így a magas szintre beálló, de tovább már nem emelkedő ingatlanárak, a bérleti díjak emelkedésének megtorpanása, valamint a bérlakások kínálatának bővülése. Ezek hatására tovább mérséklődtek a lakáskiadással elérhető hozamok.

Miközben a vevői oldalon gyengült a befektetői jelenlét, az eladói oldalon erősödött, legalábbis a statisztikák arra utaltak, hogy erősebbé vált a profitrealizálás a magas szinten megakadó, de tovább már nem emelkedő ingatlanáraknál. De hogy látták a helyzetet a piacon működő ingatlanközvetítők?

A befektetők nem erősítették az idei évben a vevői oldalt – szögezte le Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki azt tapasztalta, hogy számuk elsősorban a magas árak és az alacsony hozamok miatt jelentős mértékben csökkent.

Ugyanezt emelte ki Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője is, aki szintén azzal találkozott, hogy a befektetők száma a korábbi években megszokotthoz képest visszaesett, mivel a bérbeadás jövedelmezősége csökkent. Magyarázata szerint ennek elsődleges oka az volt, hogy akár az állampapírokból is jobb hozamra lehetett számítani, mint az ingatlanbefektetéseknél.

Nem volt ez másként a dél-pesti kerületekben sem, így Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX., XX. és XXIII. kerületi irodáinak szakmai vezetője is arról beszélt, hogy a három dél-pesti kerület ingatlanpiacáról is eltűntek befektetők a magas árak miatt, és kérdéses, hogy mikor fognak visszatérni. De Kovácsné Zsichla Katalin, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője is azt érzékelte, hogy a készpénzes befektetői jelenlét a korábbinál visszafogottabbá vált, nem igazán volt jellemző az idei évben a befektetői célú vásárlás ebben a két pesti kerületben sem.

Garaba Gergely, a Balla Ingatlan VI., VII., VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője szintén arról számolt be, hogy a befektetők elmaradtak a belső kerületek ingatlanpiacáról is, így főként párokkal, családokkal lehet találkozni vevőként. Ha meg is jelentek befektetők, akkor sem elsősorban bérbeadásra, hanem felújításra vásároltak teljes körűen felújítandó ingatlanokat, és nagyon komolyan alkudoztak.

Hasonlóképpen látta a helyzetet a budai kerületekben Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője. Az ő tapasztalatai szerint is gyakorlatilag teljesen eltűntek a piacról a befektetők, amiben közrejátszottak nemcsak a magas árak, hanem az is, hogy az albérletek piacán is árcsökkenés következett be, miközben a választék jóval szélesebbé vált.

A Balatonon az előbbieknél is kedvezőtlenebb helyzet alakult ki, hiszen mint Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakértője rámutatott: a befektetők ezen a piacon a magasabb árak miatt még kisebb hozamokat tudtak elérni, mint Budapesten és környékén. Némi kereslet ugyan érzékelhető volt a hosszú és rövid távon kiadó ingatlanokra, de alapvetően az volt jellemző, hogy ingatlanbefektetés helyett egyre többen alternatív befektetési lehetőségeken kezdtek gondolkodni, melyeknél kisebb ráfordítással magasabb hozamot lehetett elérni. Emiatt nem is volt jellemző új befektetők megjelenése a balatoni ingatlanpiacon, inkább csak azok vásároltak befektetői szándékkal, akiknek már volt meglévő ingatlanuk itt, és mellé vettek egy másikat is kiadásra — t***e hozzá a szakértő.

30/09/2026

Etikus Ingatlanos Talkshow - 1 éves az Otthon Start Program
Szakértőinkkel elemezzük az eredményeket és a piaci hatásokat.

30/09/2026

Az Etikus Talkshow mai műsora technikai problémák miatt nem élőben, de hamarosan elérhető lesz!