本土研究社 Liber Research Community

本土研究社 Liber Research Community 本土研究社（香港）有限公司開拓自主獨立的本土研究，推動民間知識生產與普及。

良研不滅　訂閱支持
撐起民間研究 Support Us：
https://liber-research.com/support-us-2025/

本土研究社是一所推動民間研究的知識平台，希望透過凝聚一群有志參與各範疇本土研究的研究者，推動民間知識生產能力，是為當今社會缺席及各種民間運動急需的力量。

本土研究社集中推動以下幾方面的工作：

一､培育及凝聚和個政策範疇的研究能力，建立具研究能力的知識社群
二､以民間自養研究計劃的方式，支援各範疇的研究計劃
三､透過本土研究實踐，帶動民間自發研究風氣
四､鼓勵介入各類本土政策議題

如有興趣了解其他研究及支援本社，請電郵至[email protected]。

訂閱支持本土研究社：https://liber-research.com/

【米遵研施】大地真偉大兩個月前研究員在上水農地插秧本土研種「本土米」成塊田都生長相當良好下月終於可以去收割成果希望香港風調雨順在收成來到前捱得過各種酷熱天氣與暴雨研究社就有一餐自家本土飯開🙏
14/06/2026

【米遵研施】

大地真偉大
兩個月前研究員在上水農地插秧本土研種「本土米」
成塊田都生長相當良好
下月終於可以去收割成果

希望香港風調雨順
在收成來到前
捱得過各種酷熱天氣與暴雨
研究社就有一餐自家本土飯開🙏

【力有「北」逮 ？】：五萬億北都，發展商啃唔啃得落？北部都會區是目前政府施政的頭等大事，但由於規模過大，這個全球史上第二貴的大型造城計劃政府無法獨力承擔，非官方估計未來5至6年亦需商界出資2200億大興土木【註1】，與國際上同等規模的計劃一...
13/06/2026

【力有「北」逮 ？】：五萬億北都，發展商啃唔啃得落？

北部都會區是目前政府施政的頭等大事，但由於規模過大，這個全球史上第二貴的大型造城計劃政府無法獨力承擔，非官方估計未來5至6年亦需商界出資2200億大興土木【註1】，與國際上同等規模的計劃一樣，這裡巨型發展計劃必須商界高度參與才能成事【註2】。

2024年尾，有21間發展商簽署支持北都發展的意向書【註3】，政府亦為便利他們幫助發展北都而在規劃和土地行政層面「拆牆鬆綁」，令它們覺得參與北都能有更大回報。但近年香港賴以「成功」的地產業情勢逆轉【註4】，不少發展商陷入負債和財政問題，接近2年前被「畫押」的21間發展商，能否在短時間出資2200億，甚至長期高度參與發展，將成北都成敗的關鍵。

▍參與北都的關鍵發展商 部分陷入財困

研究員上月曾整體地檢視本地發展商的負債情況，發現最少10間本地地產商的淨負債率超過40%的高風險界綫【註5】，但他們並非所有都全程參與北都，亦未有計及會參與北都的中資發展商，所以亦需檢視被「畫押」的發展商的債務狀況和流動性，有助理解他們在短中期能在北都出多少力。

21間發展商中，只有1間沒有上市而未有公開的企業年報(會德豐)。研究員查閲其餘20間上市發展商的企業年報，整理它們近年反映其負債情況的淨負債率(gearing ratio) 和速動比率(quick ratio)，分別反映其債務水平及資金流動性*。即使有發展商整體負債不高，但資金流動性不足(例如旗下大部分資產實為未能出售的單位)，一旦遇到突發情況(如 call loan)而資金無法短時間內回籠，亦可能導致資金鏈斷裂。

研究員將這批發展商的財政狀況初步分為三類：負債嚴重且流動性低、負債平穩但流動性低 和 財政相對健康*

*淨負債率(gearing ratio) 和速動比率(quick ratio) 是企業財務狀況的兩個代表性指標。淨負債率在40%以上為之風險較高，代表企業清償債務能力不足；速動比率少於1為之風險較高，代表企業未必有足夠流動資產應對突發情況。

➤6間負債嚴重及流動性低
發展商｜淨負債率(2025)｜速動比率(2025)
新世界｜58.1%｜0.699
九龍建業｜98.9%｜0.746
遠東發展｜67.6%｜0.411
中國建築集團｜76.9%｜0.867
五礦地產｜215%｜0.433
深業集團*｜82.7%｜0.552
深業集團並未上市，此數據取自其主業務為物業發展投資的上市子公司深圳控股

可見此6間發展商的淨負債率和速動比率均在不健康水平。新世界地產為新界農地大業主之一，在北都發展有舉足輕中的角色，而新世界亦曾與深業集團簽註戰略合作協議，後者為深圳市政府控制，下轄為深圳控股，在內地主力產業園區開發【註6】。

九龍建業則在現時規劃作大學城的牛潭尾有過百萬呎地皮，在2022年曾經申請逾6000伙住宅【註7】，亦與2021年產入標古洞住宅地但未能中標【註8】；遠東發展有一幅洪水橋住宅地，據報今年3月時正與政府商討補地價，未知能否成事，即使遠東指會繼續參與北都投地【註9】，但若要進一步參與的話，可能須先改善財政狀況。

其餘的國內發展商如中國建築集團和五礦地產的債務問題亦不太健康，其中五礦地產的負債比率更是連續兩年超過200%，其速動比率亦由2018年的0.884下降至2025年的0.433，反映其高負債水平和現金流不足，其母公司五礦集團今年已選擇將其退市進行私有化重組【註10】。

當然，以上數據只反映其2025年的財政狀況，部分發展商亦有國企背景，「爆煲」風險或許不同於一般私營公司，但其高負債水平和現金流不足情況，亦很可能影響他們短期內參與北都發展的投入程度。

▍部分發展商債務尚算穩健 但資金流動性不足

雖然部分發展商負債水平平穩，但反映資金流動性的速動比率則未算太健康。速動比率(quick ratio) 是企業資金流動性其中一個代表性指標，通常只有比率等於或高於1，才代表企業有足夠流動資產應對突發情況。例如在2025年末，太古地產的淨負債率為14.6%，處於安全區間，但速動比率只有0.55，意味著其流動資產只足夠填補其流動負債的五成半，已是流動性低的訊號。

➤5間負債平穩但流動性低的發展商
發展商｜淨負債率(2025)｜速動比率(2025)
太古地產｜14.6%｜0.55
恒隆｜32.7%｜0.620
中國海外｜34.2%｜0.589
嘉里發展*｜33.3%｜0.715
華潤置地｜39.2｜0.637
*嘉里發展並非上市公司，數字取自其上市母公司嘉里建設

整體而言，若結合負債情況和資金流動性兩個指標判斷，雖不足以對其持續經營能力蓋棺定論，但最少可以發現20間發展商中，最少有11間上正面臨若干財政壓力，佔被「畫押」發展商總數6成，未知會否影響他們在北都的中短期投資。

➤財政相對健康的發展商
發展商｜淨負債率(2025)｜速動比率(2025)
恒基｜18.7%｜0.953
長實｜2.3%｜1.31
新鴻基｜13.5%｜3.36
信德｜淨現金｜2.93
鷹君｜30%｜1.15
信和｜淨現金｜5.99
港鐵｜22.5%｜0.988
九龍倉 ｜淨現金｜1.02
上海實業｜40.5%|1.201

不過部分有財政問題的發展商亦在積極救亡，趁近月樓市稍稍回穩密密「去庫存」增加資金流動性【註11】，此外據報負債最嚴重的公司如新世界亦尋求債務重組和股東注資【註12】，其他發展商亦指繼續防禦性策略，務求在市場回穩之際儘快清理債務【註13】。

研究員亦觀察到，2025年大部分發展商的速動比率比以往有所提升，但只有一間發展商(九龍倉)脫離「危險區間」，要重拾財政穩健性仍有一段距離，能否專注投入北都發展商待觀察。

▍北都五萬億開發成本，等於20間發展商投資幾多年？

以現時各發展商的投資量推算，假設他們將所有現有投資額都全部 “all-in” 北都以響應政府，亦假設他們不會進一步借貸以增加彈藥，那麼要多少年才能投入足夠私營市場資金推動北都呢？

最新非官方估算，北都總成本可達5萬億元【註14】，按數年前當初政府的北都財務顧問推算，三分一資金來自發展商，即該批發展商需要投入$1.65萬億。

以2025年為參考，研究員統計20個發展商的全部土地和固定資產投資為578億元港幣*（近三年最高），而此數目已包括中資發展商在澳門和內地的投資（未有香港分項數字），實質放在香港的不會那麼多，故此以下推算僅屬保守。

➤樂觀預測 （成本三萬億）
如果按照原初預測，即北都整體建設成本為三萬億，而發展商承擔其中三分之一；發展商若維持2025年的投資額，並且「孤注一擲」全部投資在北都，總共起碼要不間斷持續17年才能滿足北都的投資需要，即是從現在到2043年才能夠完成。這看似符合政府2047年前完成北都主要建設的時間表，但這類型的巨型基建很多時候都會照支。

➤現實/悲觀預測（成本五萬億）
根據國際經驗，更可能發生的情形是北都發展途中建設成本不斷上漲，遠超過最初預期造價。我們姑且用最新估算的5萬億元上限推算，並假設發展商繼續承擔其中三分之一的造價。在這種情況下，發展商總共起碼要不間斷投資北都29年，即是從現在到2055年才能完成，不能忘記這還是發展商將其整個投資組合都押注在北都，放棄其他地區而得出的結果，真實年期可能遠遠不止。

歸納以上會發現，如果北都發展要按照現在規模和進度推進，會有以下幾個可能：

一，發展商透過進一步借貸（尤其是長債），以大幅增加當下投資額，要比2025年最少高出數倍。但這將會對自身長遠的財務穩健性帶來巨大考驗，尤其是對於目前仍然深陷財困的發展商而言。它們或許可以「以短債換長債」度過短期的財政危機，但北都發展年期動輒十幾二十年，如果主要發展商期間一直背負巨債，期間若面對未知的經濟逆轉，也可能會遇上麻煩。

二，政府或國有資本接手部分發展商的投資項目，但這無可避免會對兩者帶來負擔。政府本來已經計劃在未來五年，每年發行約1,600億至2,200億元債券用作彌補北都相關支出，若要額外負擔發展商理應負責的投資項目，只會更加「壓力山大」。當然參與的國企亦鼎力支持北都建設，但相關企業需要投資的不只香港北都，若要透過國企「出手」，未免有添煩添亂之感。

三，途中發現資金不足，被迫延期、規模縮水，這屬近代其他全球巨型造城計劃的共同命運。

當然，目前北都處於早期階段，以此論成敗言之尚早，但若然商界「搞唔掂」，以「公私合營」、「片區模式」推動的北部都會區亦難以說是一帆風順。近年香港政府將未來社會經濟發展幾乎「孤注一擲」放在北部都會區，雖然有為尋找經濟新引擎的策略意圖，但將幾乎所有雞蛋都放在同一個籃裏，其風險會隨著北部都會區發展規模不斷調整而日益明顯，社會是時候須討論，香港除了北都外還有什麼替代的發展模式和方向？

【 #簡單來講 36 】「紙」日可待﹕展覽業物料大轉型？◣◣6月嘉賓﹕Joseph Luk│Kooprint Founder & CEO講者將從16年印刷及展覽行業經驗出發，深入剖析香港展覽業的消耗真相，講解「不是一般蜂巢板」的En-bo...
12/06/2026

【 #簡單來講 36 】「紙」日可待﹕展覽業物料大轉型？

◣◣6月嘉賓﹕Joseph Luk
│Kooprint Founder & CEO

講者將從16年印刷及展覽行業經驗出發，深入剖析香港展覽業的消耗真相，講解「不是一般蜂巢板」的En-board究竟如何改變傳統一次性展覽文化。

「快」vs「平」vs「質素」﹕「又快又平，就冇質素」，「要快同質素，就預咗貴」。這些是一般展覽設計和製作的人間共識。

「減廢」是不是展覽業客戶的需求呢？如果減廢會變得快啲、抵啲、質素又不錯、又幫到公司ESG形象，那麼「減廢」可能可以成為賣點之一。

Joseph從事展覽業16年，眼見這行業產生廢物多至極，一次的活動，幾斗車的垃圾直送堆填區。2023年，他開始在自己公司Kooprint推可持續物料En-board﹐決心「走木走膠」。

「蜂巢板之嘛，有幾創新？」但Joseph話En-board係佢香港獨家，不是一般蜂巢板，同木板一樣咁硬淨，更高可塑性，仲可以保持輕量，聽講試過用En-board係展場砌咗間日式居酒屋門面出來添~

❍ 紙上談兵 : En-board 與一般蜂巢板的根本差異？技術及原料來源、生產鏈、製作過程中的廢料產生情況？有什麼應用優勢及限制？
❍ 執紙之手﹕傳統訂單與環保訂單的比例？展場回收的實際操作？
❍ 洛陽紙貴﹕ 在「價低者得」的招標環境中，尤其面對大學及政府等慣用傳統供應商的機構，Kooprint 如何突圍？

如果你係﹕
想試環保方案的展覽業客仔
商店/品牌老闆，需要整宣傳板又唔想用foamboard
對紙板物料設計有好奇的朋友
一齊來了解下紙品可以做到咩效果~

◣◣座位有限，立即報名！

【 簡單來講 #36 - 「紙」日可待 】
▍日期📆：2026年6月19日（星期五）
▍時間🕙：07:30 – 10:00pm
▍地點🏠：本土研究社工作室（ 九龍佐敦吳松街191號突破中心7樓）
▍費用💰：每位HK$100（用作支持場地及講者）❈特惠：本土研究社付費訂閱者免費報名❈
▍報名：連結見留言

策劃單位：本土研究社、日青、Kwanyi

--------------------

◣◣唔係「業界」參唔參加得？當然得！
有朋友看到「簡單來講」系列時思疑自己不是「業界」是否適合Join？過去活動參加者有中學生、大學生、社工、優閒農夫、銀行業、NGO、老師... … 行業數之不盡，而且更不用有組織背景，總之啱聽就嚟，等你嚟傾~

◣◣簡單來講，每月一聚為啲咩？
環保好友，見面圍爐，呢度講呢度散，建立民間綠色網絡。

歡迎參與，如果你︰
1. 關心本港環保及土地議題，想實踐環保生活
2. 從事或想出分力支持本港環保事業
3. 環境相關的研究者及實踐者

◣◣簡單來講，仲有本土農產飲品？
每聚都會創作一款加入本地食材的飲品。今次有咩？嚟現場就知！

敬請自備環保杯具☕

【樓心遊】香港首個生態旅遊區 竟然要靠起樓補貼營運？最新的尖鼻咀及白泥「生態旅遊片區」建議出爐，會將流浮山一帶改頭換面，簡單而言，該區將會成為香港首個「生態旅遊」發展區，不過細閱文件，原來不是大家想像的生態熱點：政府表明為「顧及生態旅遊發展...
11/06/2026

【樓心遊】香港首個生態旅遊區 竟然要靠起樓補貼營運？

最新的尖鼻咀及白泥「生態旅遊片區」建議出爐，會將流浮山一帶改頭換面，簡單而言，該區將會成為香港首個「生態旅遊」發展區，不過細閱文件，原來不是大家想像的生態熱點：政府表明為「顧及生態旅遊發展的財務可行性」，容許私人住宅發展。

其實本研社去年與綠色和平發表的《旅見不善: 政策真空下生態旅遊危機研究報告》【註1】，已發現政府在土地用途藍圖中，將極大片約38.5公頃土地劃為可興建住宅的用地，當時已經擔心這樣搞生態旅遊，會不會變數碼港翻版（事實上附近一帶亦會發展為「數碼新海岸」）。

政府當時回應指，那是概念圖，不代表該38.5公頃都會用來起住宅【註2】，但在今天(11日)元朗區議會討論有關「流浮山新發展區」的最新建議【註3】中，政府竟然進一步容許原僅劃作「生態旅遊」用途的區域，亦可作私人住宅發展用途，研究員分析後發現可建私人住宅的土地面積進一步增加11.5公頃至50公頃，印證當日研究員所言，政府或會進一步放寬相關限制，甚至在容許興建私宅上為發展商提供更多彈性和空間。

▍最新建議中「旅遊用地」都可建私人住宅 可起樓用地再多11.5公頃？

原「初步建議圖」中，政府統一以橙色標示「不限於私人住宅發展用途」、「政府、機構或社區設施」，以及「休憩用地」三類土地用途，當中尖鼻咀與白泥合共涉及38.5公頃，比文件文字上建議的共29.5公頃發展面積竟多出約9公頃，明顯為未來規劃留有更大彈性，可考慮作私人住宅發展。

而在最新的土地發展建議圖中，政府終於具體將包括上述的不同用途土地劃分出來。經地理資訊工具計算，驟眼看來生態旅遊片區中作為「私營房屋」用途的土地面積，只餘下9公頃左右，但「魔鬼又在細節中」，文件竟提出「旅遊相關用途」(1)地帶除了可興建酒店、度假村外，亦可容許包括私人住宅的發展用途。

即使不計算新建議圖中近2公頃同樣可作住用的「混合用途」土地，僅是講到明可興建私人住宅的「旅遊相關用途」(1)地帶，已佔41公頃的土地，再加上明確用以興建私人住宅的9公頃土地，可用作起樓等房地產發展的用地竟達50公頃，甚至比原建議圖的38.5公頃多出11.5公頃。

而沒有提及可興建住宅的約30公頃「旅遊相關用途」(2)地帶，亦非不可作廣義上的房地產發展用途，因文件中明言這類土地亦可規劃作生態旅館、度假營地／優質露營地等發展用途，可預視這類用地亦非全是用作非房地產的生態旅遊資源。

▍蠔宅變豪宅：披著「生態旅遊」外衣的地產項目？

是次新建議的改動，將原生態旅遊區域都可「調整」成容許興建私人住宅，某程度已為發展商未來可作的規劃大開方便之門。

公眾很難想像，為何「旅遊相關用途」竟然可以包含住宅用途，那麼，它與圖則上其他部分的「住宅」用途地帶，分別是什麼？如果當中有酒店亦有住宅，而住宅和酒店又是如政府指「相容」，又不講清楚為何不索性將其劃作住宅以更準確反映意圖，那麼規劃的意義在哪。

儘管政府當初有言會為私人住宅發展設限，如尖鼻咀最多10.5公頃、白泥最多4公頃，但依現時各種調整放寬的趨勢，未來或許會再「鬆章」予主導規劃的發展商。現時將50公頃劃作容許建私樓的土地，甚至較數碼港旁貝沙灣相關用地多三四倍，恐怕最終同樣會淪為假生態、真豪宅的發展項目。

事實上，去年《旅見不善: 政策真空下生態旅遊危機研究報告》揭發在原建議圖中，政府竟將毗鄰天月路的一大塊與發展商相關的土儲，納入可建私樓範圍【註4】。而在新建議圖，可見政府已將該部分共約14公頃的可用作私人住宅用途的用地，大幅減少至僅餘下2公頃的兩片地塊的範圍。

然而，雖則政府看似已有在回應民間聲音下作出調整的痕跡，但在上述用途定義的「再詮釋」下，整個生態旅遊項目的私樓元素，反而更為「豐富」，在這種優先迎合發展商需求、對於興建私樓更有彈性的方案下，原本應以保育和社區為本的生態旅遊，難免會被發展商獲利更豐厚的住宅項目取代。

▍生態旅遊不為賺錢 更不應成房地產發展的襯托

回顧發展局所言的「初步建議圖」，其可建私人住宅的用地，以及「生態旅遊及康樂設施」的用地，分別是以橙色和藍色兩種互為對立的互補色標示，意味後者原則上是不應用作私人住宅發展用途。而新建議圖中的「旅遊相關用途」（包括(1)地帶和(2)地帶）亦與「初步建議圖」的「生態旅遊及康樂設施」部分高度重疊，但荒謬的是，在新建議下，生態旅遊的用地與可建住宅的用地界線竟更趨模糊。

這部分其實文件上亦有解釋，「旅遊相關用途」(1)地帶內可容許私人住宅發展用途，是基於「顧及生態旅遊發展的財務可行性」。雖然現時未知最終發展參數，但按科學園、數碼港的先例，當地產成為補貼財務可行性的工具，它就絕不會僅是配角，而是成為了發展的主要因素之一。可以想像，該批住宅也會以臨近「海岸保護區」或「蠔」作為賣樓的襯托，與數碼港或科學園類同。

環顧全球，攪生態旅遊其實不為賺錢，而是為了生態教育和永續保存生境，是項社會和環境投資，不是一項「財務可行性」的計算【註5】，被地產沾上關係的生態旅遊項目，最終都會變質，環境和生境成為襯托，甚至遭到破壞。

如果政府不是以可持續生態旅遊的態度發展生態旅遊，又發現「計唔掂數」，何必大興土地，亦要開發流浮山如此大片區域作「生態旅遊節點」呢？

【「艇」而走險】改造香港成超級遊艇港 生態熱點成水上樂園？多年來不少商界人士游說政府搞「遊艇經濟」，近日內地終於批准「港艇北上」【註1】，相信很快就會實行「粵艇南下」，措施包括鬆綁來港遊艇手續，毋須即時清關、毋須預訂泊位、可在全港自由航行並...
10/06/2026

【「艇」而走險】改造香港成超級遊艇港 生態熱點成水上樂園？

多年來不少商界人士游說政府搞「遊艇經濟」，近日內地終於批准「港艇北上」【註1】，相信很快就會實行「粵艇南下」，措施包括鬆綁來港遊艇手續，毋須即時清關、毋須預訂泊位、可在全港自由航行並在指定地區自由停泊等【註2】。

這是商界人士多年遊說的結果，以往「遊艇經濟」甚至是粵港跨境遊艇安排難以推行的原因，無非是要清關、走私、檢疫等問題，此外還有遊艇特有會產生環境破壞問題，對香港豐富的海洋生態產生威脅。遊艇產業造成的各種環境問題，已廣泛地被研究確立，包括下錨時對珊瑚的破壞【註4】、遊艇常用的防污漆(anti-fouling paint)對海洋生物有毒性【註3】、難以監管的排污等【註5】。

近年眾多海島已備受來自被「無處不旅遊」的壓力（例如橋咀），遊艇經濟可謂額外加重海洋生態負擔，海洋承載力瀕臨爆煲。

▍新遊艇停泊錨泊設施急速冒起 遍佈全港海域
為掌握近年急速冒起的遊艇經濟的狀況，以及未來的規劃走向，研究員翻查政府文件、新聞和立法會及區議會紀錄，整理以下已規劃的遊艇泊位（能登岸）和錨泊區（不登岸），以及其很可能對附近生態敏感地的影響。

➤ 已規劃遊艇泊岸設施｜首次倡議年份｜後續提及年份｜泊位數量｜附近之生態敏感點（距離）
機場城市｜2016 ｜2025｜500 艘｜北大嶼海岸公園（約1公里）
東涌東｜2012｜95 個｜北大嶼海岸公園、大小磨刀海岸公園（約1公里）
南丫島石礦場｜2012｜2024｜200 艘 ｜深灣綠海龜產卵地點（約4公里）
布廠灣｜2018｜2024、2025｜200 艘 ｜沒有
紅磡站臨海項目｜2024｜新提議｜200 艘 ｜沒有

上述五項將落實的遊艇泊岸有四項都是被提出多年，一直是具有爭議才未有落實，其中一個重要因素是不少地點頗為接近生態敏感地區。這些停泊點將成遊艇交通的樞紐，附近海域遊艇出入大增，自然有機會影響這些保護區。

➤ 已規劃遊艇設施（錨泊區/私人繫泊設備）｜首次倡議年份｜附近之生態敏感點（距離）
政府亦會為未在本港登記的遊艇，增設5個正式錨泊區，作為訪港遊艇在港的錨泊點，留意它們多接近生態敏感點。
大澳A、B區｜2026｜大嶼山西南海岸公園（約2公里）
企嶺下海｜2026｜企嶺下海紅樹林 （約1.5公里）
大潭灣｜2025｜大潭港紅樹林及連帶動物群落 （約4公里）
大尾督（擴展）、船灣海（擴展）｜汀角紅樹林（少於1公里）
早禾坑｜2018｜擬成立橋咀海岸公園（將成立）（約2公里）
鹽田梓｜2018｜擬成立橋咀海岸公園（將成立）（約2公里）
赤柱｜2025｜沒有
淺水灣｜2026｜沒有

以上共提供375個錨泊位，連同1,195個停泊位，共能提供1,570個遊艇泊位。看上去好像很多，但其實商界還「不太滿意」。政商界一直指為香港成為像摩納哥般的「超級遊艇港」，必須大幅增加泊位【註6】，他們經常指出香港有1.2萬艘遊艇，但只有4,300個泊位【註7】，所以僅增加1195個泊位在他們眼中並不足夠，所以還需要注意以往政商界曾經提及過，但後來不了了之的遊艇設施，它們在新的政策環境下，或會「死灰復燃」。

▍以往提議胎死腹中的遊艇停泊錨泊區劃死灰復燃？

➤ 曾被倡議的遊艇設施｜首次倡議年份｜附近之生態敏感點

欣澳填海區域｜2013年，政府就欣澳規劃進行公眾參與活動時提及在當區興建遊艇碼頭｜2016年及2018年，建議在大嶼山康樂及旅遊發展策略中被提及；2024年，議員陳穎欣在立法會重提｜無具體數字｜北大嶼山和大小磨刀海洋公園
長沙碼頭｜2024年，議員何紹基在離島區議會提及｜無具體數字｜貝澳濕地與水口濕地
鴨脷州海旁道船廠｜2013年，嘉里物業管理服務有限公司向城規會提出，將鄰近鴨脷州海旁道船廠的土地改建成遊艇中心｜無具體數字｜/
南丫島東澳灣｜2011年，有地產商雅居樂集團聯同發展公司，向城規會申請改變南丫島東澳灣一帶土地用途，並建議在當區興建遊艇會 ｜500 個｜深灣
屯門堆填區｜2024年在屯門區議會被提及｜無具體數字｜龍鼓洲及沙洲、北大嶼山海岸公園
屯門三聖海灣｜2024年在屯門區議會被提及｜無具體數字｜龍鼓洲及沙洲、北大嶼山和大小磨刀海洋岸公園
油塘灣｜2007年，以恒基為首的發展商聘請建築設計公司，建議以「遊艇灣」為概念發展油塘灣｜2023年，議員鄧家彪在立法會建議把油塘灣發展為國際遊艇俱樂部｜無具體數字｜/
將軍澳第一期堆填區｜2017年，議員方國珊在西貢區議會建議在將軍澳南沿岸設立遊艇泊位 ｜無具體數字｜/
《已規劃及商界提倡遊艇設施地圖》連結見留言/Story

縱觀而言，新遊艇設施（已規劃及曾提議的）很多位於大嶼山海域、南丫島海域、新界東北海域和港島東南海域，近有具生態價值的地區，包括海岸公園，而以上提及的地區亦有眾多紅樹林區域，被定為「具特殊科學價值地點」(SSSI) 。

尤其是大嶼山海域附近，遊艇活動和生態的衝突尤為嚴重。生態敏感地與規劃中的「機場城市」、東涌東的大型遊艇設施、大澳錨泊區，均與北大嶼山海岸公園、大小磨刀海岸公園、西南大嶼海岸公園非常接近，而這批海岸公園成立目的為保育在機場三跑工程後買少見少的中華白海豚（現時只有30多條【註8】）。

在「粵艇南下」實行後，跨境遊艇亦很可能頻繁接近甚至穿越這批海岸公園。雖然海事處指會透過定位系統嚴密監察跨境遊艇的走向，海岸公園內亦有航行速度限制（遊艇眾多，如何監察是疑問），但由於它們在港將有航行自由，政府亦未有計劃對遊艇可進入的範圍加強限制，對於如何能夠充分監察它們在港活動，連建制派議員也表達擔憂【註9】。

屆時遊艇散落全港海域，而遊艇活動絕不限於遊艇所在位置（如錨泊後，可滑水或乘小艇登岸等），究竟如何監察實屬一個大問號，額外的遊艇活動，很可能會對附近的生態敏感點構成負面影響，這問題至今政府仍未拋出令人滿意的解決方案。

▍遊艇經濟效益多大缺乏論證 放寬規劃及環境犧牲是否值得？

如此大動作，其目的是透過發展遊艇經濟，「吸引高質量旅客」，且能帶動周邊產業，促進經濟發展【註9】。部分政商界人士希望跨境遊艇旅遊，會令香港成為「亞洲摩納哥」【註10】，亦有論者指摩納哥的遊艇業收入佔全國收入3%，及能帶動歐洲衰落小鎮經濟轉型【註11】，香港應仿效為經濟轉型出一分力。

以上說法難以說是經過嚴謹論證，因未有詳細市場研究報告證明可行性。亦不宜將香港與摩納哥或歐洲小鎮直接比較，因為香港經濟規模比這個歐洲小國大得多，經濟結構亦大不相同，即使能發展成「亞洲摩納哥」，其經濟貢獻也可能是微不足道，遑論經濟轉型：連經民聯對遊艇經濟的經濟產值內部估算，也僅是每年45億的「潛在收益」【註12】，絕不是香港未來經濟能夠依靠的產業。即使有經濟產值，產生的經濟效益能透過「滴漏效應」惠及普羅市民，還是留在富豪階層「內循環」，答案頗為明顯。

若要付出以上大量的環境成本，甚至是政策便利（已放寬維港填海限制，令油塘灣和紅磡的遊艇泊岸設施可行）、佔用更多海岸和海域令其「私有化」，來扶植一個社會和經濟效益不明的產業，這是否一個正確的政策方向，相當值得商榷。

【螳臂擋船】成立蚊型橋咀海岸公園 真係足夠 ？近一兩年，橋咀每逢假期都遭遊客破壞，珊瑚被踩、有人帶桶掘蜆捉蟹。政府最新計劃設立橋咀海岸公園，反應以近年施政水平來講屬迅速，這屬公眾持續關注後的「成功爭取」。不過這是否已足夠？公眾或會覺得「有保...
09/06/2026

【螳臂擋船】成立蚊型橋咀海岸公園 真係足夠 ？

近一兩年，橋咀每逢假期都遭遊客破壞，珊瑚被踩、有人帶桶掘蜆捉蟹。政府最新計劃設立橋咀海岸公園，反應以近年施政水平來講屬迅速，這屬公眾持續關注後的「成功爭取」。

不過這是否已足夠？公眾或會覺得「有保護好過無保護」，但成立保護區還牽涉管理問題，不是一勞永逸。研究員回顧海岸公園政策框架，以及近年急變的旅遊需求帶來的保育挑戰後，擔憂設立海岸公園後旅客破壞情況可能依然，甚或乎更嚴重：

➤ 「蚊型」橋咀海岸公園全港最細 點有效保育？

未來的橋咀海岸公園面積只有63公頃，即3個維園大。是第二細的海下灣海岸公園（260公頃）的24%。保護區面積太細有什麼問題？已有研究指出，零散化和面積過少的保護區，其實對保育幫助不大【註1】。

橋咀海岸公園還要一分為二，一個在島的東邊，一個在西邊，東邊部分只有9公頃，【註2】，連九龍公園（13.3公頃）都比她大。這種「斬件式」保育，漁護署指是聚焦保護最脆弱的珊瑚群落，但橋咀實在不只珊瑚值得保護，綠色和平亦指與早年研究方案大減七成，絕不理想。

海洋保護區的要求，比陸上保護區更多了一層考慮：海流。海岸公園太過細，便限制不了海岸公園附近的活動，對這個「蚊型」海岸公園或會有所影響。

舉例說，出海或潛水的遊客多會使用太陽油，而太陽油中普遍出現的成份如二苯基甲酮（Benzophenone）會使珊瑚白化【註3】。假設將來橋咀海岸公園的管理方案禁止下水遊客使用珊瑚不友善的太陽油，也限制不了在海岸公園界外的水上活動。保護區太細、下水遊客太多的話，污染物和化學物也可能隨海流移到海岸公園內，垃圾亦然。

➤ 全港最繁忙海岸公園 是否需要最嚴格管理措施？

不要小看橋咀對遊客的吸引力。今年五一，單日有3000人登島【註4】，一日的遊客能佔全港所有海岸公園整個月的遊客總和之一半（2025年10－12月約每月6000－7500人【註5】），總遊客量很可能拋離其餘海岸公園總和。

一旦橋咀正式成為海岸公園，可以想像小紅書翌日會有大量帖文「加持」，變相進一步增加知名度。所以若橋咀海岸公園沒有其他更嚴格的管理措施，例如實施登島人數限制、全島只可透過公共交通工具登岸、巡邏檢控等，否則非常難以管理，除非漁護署已準備好每逢假期就要派重兵在陸地和海上巡邏監察。

➤ 保護區太細、法例太舊 如何顧及遊客四圍走？

而若屆時管理方案真的嚴格，由於保護區面積太細，「嫌煩」的旅客大可轉移陣地，到旁邊的廈門灣一帶實現「海膽自由」，因為在海岸公園以外撈捕海洋生物，若不是瀕危物種，還是合法的，這反而將破壞活動轉移至其他地點。更好的策略可能是從源頭管理，例如在旅遊旺季限制登島人數或方法，配以完整的保護範圍。

所以不少環團均要求應全島海域保護，因為在橋咀海域和海岸，因旅遊活動而受到威脅的，不止是珊瑚群落。近年旅客的習慣已經改變，會在海邊撈捕、非法露營、亂抛垃圾等等，但至今政府對「橋咀之亂」最核心問題的理解，還只是珊瑚被踩。

不過即使全島保護，現時海岸公園的政策框架還是未能與時並進：因為海岸公園系統成立於1990年代，當年海洋保育的關注點，限於遏止海洋污染、限制填海和發展，以及限制商業捕魚，當年還未有很多遊客會去出海，而現時的遊客自主度高了很多，會在社交媒體搜尋旅遊目的地，並自行僱用艇家四處走，意味著舊有的管理焦點或已不足夠。

➤ 真正挑戰在後頭：粵艇南下

今時不同往日，香港鄉郊海域的未來挑戰非常嚴峻。要有效保護脆弱的海洋生態，還需要更前瞻的政策視野，這意味著需要更加防禦性的海洋保護措施，以保護橋咀以及其他（將會）成為旅遊熱點的外島和海域，例如不准街渡以外的交通工具登島或進入附近海域，包括遊艇，始終橋咀的情況與其他海岸公園大不相同。

不過目前橋咀海岸公園的「蚊型」面積和過時法例保障框架，屬「踢一下、郁半下」之舉，連今日問題都未能完全處理，如何面對未來日益嚴峻挑戰？

未來最大的挑戰，其中之一是「粵艇南下」和遊艇經濟。政府現時已全面在全港海域增加遊艇錨泊區和泊位、改善鄉郊碼頭設施，準備好未來粵艇南下。遊艇來港後，不只是會在市區，很可能是去香港後花園西貢海域，因為這帶本來就是遊艇熱點，而橋咀距離西貢海不遠處，自然成為最方便的停泊遊玩地點之一。

換句話說，未來橋咀和其他外島，隨著政府不斷催谷「生態+旅遊」和遊艇經濟，確實是「十分大鑊」。肯動手成立橋咀海岸公園雖然是個好開始，但仔細檢視細節，完全不足以面對目前挑戰，遑論防止未來的會面對問題，還需要更具防禦性的、更全面生態旅遊政策框架，香港才能有望「留得清海在」。

【層樓欲供完？】用14.1年收入先買到樓 係咪已經「容易」咗？國際公共政策顧問機構Demographia數日前發布最新《國際房屋負擔能力》報告，以2025年第三季數據計算，指出香港樓價對比收入中位數為14.1倍。從數據上看，似乎較去年再下跌...
08/06/2026

【層樓欲供完？】用14.1年收入先買到樓 係咪已經「容易」咗？

國際公共政策顧問機構Demographia數日前發布最新《國際房屋負擔能力》報告，以2025年第三季數據計算，指出香港樓價對比收入中位數為14.1倍。從數據上看，似乎較去年再下跌了0.3。坊間甚至有鼓吹買樓者，稱已較高峰期大幅下調近4成，籲把握當前入市良機。

驟眼看來，這最新的數字反映市民不吃不喝需14.1年方可成功置業。先勿論14.1年本身亦同樣是極難負擔的年期——14.1年，真的夠一個港人供斷一間正常的單位嗎？

其實要真正地了解港人的供樓難度，根本不能僅以樓價本身作為唯一成本，亦應將按揭利息、印花稅等同樣關鍵的供屋因素作計算。尤其是香港樓價本身屬鶴立雞群，按揭利息又會隨著樓價總額而按比例上升，香港真實的買樓成本，可想而知將遠較Demographia呈現的數據更誇張。

觀乎Demographia的排名，除悉尼外，其餘地區只計算樓價與年收入比，已至少相距香港3年或以上，若再加上按揭成本，港人不吃不喝的供樓年期，隨時要再加上6-8年，而其餘地方或只需要3-4年，當中的差距顯現非僅計算樓價可以看穿，尚未計本地處境下的保險、差餉和大維修開支。

上周本研社便以香港2026年首季最新數字作計算，並將按揭利息與印花稅的成本考量在內，發現即使要供斷一個350呎的港島「上車盤」，分分鐘要21.1年才能成功，儘管時九龍與新界的同類型單位，亦需18年和16.7年。

過去每年Demographia相關數據發布時，均會成為各大報章的主要報導，始終香港已是連續16年位居全球樓價最難負擔榜首。這極端誇張的樓價亦難怪定時定候便被香港人用來「自嘲」。然而，卻未曾有人指出過相關數據尤其是在香港脈絡下的盲點，惟日前《明報》在報導相關數據時，同樣援引本研社數據作對比，更真實地反映出香港房屋負擔的實況。

而除了以各區私樓作計算，香港獨有的房屋階梯政策，亦使本地人供樓不一定只關乎私樓，居屋、綠置居這類資助房屋美其名是幫助港人更容易置業，但若將其資產與入息門檻計算在內，其不吃不喝的供樓年期，其實亦與私樓不遑多讓。

事實上，僅以Demographia的報告討論香港的房屋負擔問題，亦忽視了本地的「炒賣」脈絡，以及近年內地客日漸主導私樓買賣的潮流。當近日樓價又略為升溫，新樓出租比率甚至已「破天荒」超越自住比率時，若政府對此不施任何舉措，例如重置「炒樓稅」，甚至任由情況惡化，香港的房屋問題恐怕只會繼續無日無之。

明報報導節錄：
//本研社：只計算樓價 報告有盲點

不過，此前香港本土研究社指出，Demographia每年公布的《國際房屋負擔能力》報告有盲點，本研社指出，當中Demographia指數只計算樓價，未計算按揭、印花稅、保險、差餉、大維修的開支。長線來看，按揭開支可動輒百萬元計，視乎息率和首期而定。
另有關指數只以整個房屋市場的樓價中位數作計算，但近年香港的房屋市場更加分層化，私樓居屋以外，還出現了綠置居、首置樓等，因此未能讓人仔細探視各類型房屋的可負擔性。同時，按中位數計算的話，亦可能與首次置業人士偏向購買較細「上車盤」的現實偏離。
該社指兩年前曾以350方呎「上車盤」計算，得出在港島置業需「不吃不喝18.7年」，比Demographia同期數字更高。//

07/06/2026

保留立面就等於保育？

【巧「立」名目】歷史建築 保留立面就等於「保育」？社會對歷史建築保育意識增加，發展商面對民情，加上古蹟辦協調，近年對拆卸特色唐樓重建的方式亦有「變陣」，一種所謂「寓發展於保育」的「立面保育」應運而生— 即只保留建築物有特色的立面，建築物主體...
06/06/2026

【巧「立」名目】歷史建築 保留立面就等於「保育」？

社會對歷史建築保育意識增加，發展商面對民情，加上古蹟辦協調，近年對拆卸特色唐樓重建的方式亦有「變陣」，一種所謂「寓發展於保育」的「立面保育」應運而生— 即只保留建築物有特色的立面，建築物主體則會被掏空，改建成高級發展項目，實質為「門面保育」。

這種「門面保育」，最新的例子是香港僅餘3幢的弧形轉角唐樓之一長沙灣青山道301及303號的弧形轉角唐樓，發展商保留立面和一部分內部裝飾【註1】，内部建成22層高商住大廈。其特色建築元素，包括箭頭狀的欄杆和水磨石樓梯去向未明。

研究員盤點歷年至少有10宗類似的「立面／門面保育」個案，不少被標榜為創新活化手法、保育發展相贏。然而，保留門面就真是等於真保育嗎？

➤歷年本地「立面／門面保育」項目
地點|落成年份|發展商|「保育」模式
李節花園|1994年|土地發展公司&新世界|以唐樓風格複製假立面
舊精神病院立面|1998年|政府|保留立面和門廊
茂羅街7號(綠屋)|2013年|市建局|部分全棟保留、部分僅保留立面
太子道西177號|2015年|大鴻輝興業|保留唐樓前座
舊灣仔街市(壹環)|2012年|華人置業&市建局|保留前半部分外殼
堅尼地道6&8號(君珀)|2014年|長實|保留立面
嘉咸街26A至C號|2026年|永泰、資本策略&市建局|保留立面
618上海街|2019年|市建局|部分全棟保留、部分拆卸、部分保留立面
欽州街51-53號|2027年|向輝興業|保留立面
青山道 301&303號|未知|百利保|保留立面

▍先「破」後「立」：從「清拆重建」到「門面保育」

香港真正出現「立面／門面保育」概念的時期是2000年代中後期，社會經歷皇后碼頭、囍帖街等一連串清拆保衛戰，保育意識有所提升，市民普遍不再接受粗暴清拆具歷史建築。於是，發展商的手法也隨之「升級」，既要滿足保育的呼聲又能維持重建售樓的生意模式，舊灣仔街市的重建案例，便是這一轉變的典型代表。

舊灣仔街市建於1937年，比中環街市還要早兩年。舊灣仔街市採用了包浩斯和現代流綫型設計，有著標誌性的「船型」正立面；除建築美學之外，街市是香港最早使用當時全世界先進的鋼架混凝土結構的建築之一。作為香港早期的公共街市，舊灣仔街市亦承載著本地公共設施和社區經濟發展的歷史。2004年建築師學會甚至建議將其評為法定古蹟(惟古諮會最終只給予三級歷史建築的評價)。

舊街市的重建計劃在2008年開始，不過有見其社區和歷史價值，社會上反對拆卸和要求保育聲音不絕。本來打算全部清拆重建私人住宅的發展商市建局和華人置地不願接受民間的兩種保育方案，反而提出自創的所謂「主體保育」方案：舊街市只保留外殼和前半部分等四成半樓面面積，變成精品商場；後半部分清拆，改建一棟35層高的豪宅和會所【註2】。

雖然舊街市內部幾乎完全被掏空，包括當中稀有和具歷史意義的鋼架結構，不過翻查當時古物諮詢委員會的會議記錄，市建局卻稱之為「一個具創意的保育方案」，指其已平衡多方面因素 – 包括「回應社區訴求」 和「推動文物保育」 – 不過最重要的還是維護了「私人發展權利」【註3】。

儘管標誌性的弧形立面獲得保留，但上方豎立的新建築完全破壞了原本的視覺外觀，被批評「不倫不類」【註4】。更甚者，原有街市功能與氛圍不復存在，一個曾經是附近普通家庭每天買餸的空間，現在變成生人勿近的豪宅出入口。

舊灣仔街市的情況在同期並非孤例。位於灣仔堅尼地道6號和8號，被列為二級歷史建築的李冠春大宅是同讓遭「門面保育」。本是東亞銀行創辦人李冠春的家族大宅，在2011年被長實收購以後改建成33層高的豪宅「君珀」【註5】 ，大宅原有Art Deco 和新古典風格的立面被詭異地嵌入了「君珀」 的基座，相當突兀。

相比以往一律清拆的重建模式，00年代的保留立面看似更為「成熟」的發展方法，好像顧及了公衆對古跡保育的呼聲，而且保留了建築物視覺上的特徵。但本質上實為保育外衣包裝的重建項目，透過僅保留立面將建築保育成本壓低，但同時能營造「有好過無」的觀感，在社會上製造已平衡保育需要的視覺和輿論表象。與此同時，舊建築內部完全改建，其建築和使用上的原真性(authenticity)損失，但這些才是歷史建築保育想達到的目的。

▍遺世獨「立」：立面主義(façadism)猶如歷史建築的「剝皮標本」

當然香港這波「門面保育」在外國亦有先例，市建局亦有援引【註6】，但在外國此做法遭到的批評就猛烈得多，現時主流學術和國際保育共識，一般而言均反對「保留立面」作為一種保育方法。

2003年，聯合國屬下的國際文化紀念物與歷史場所委員會(ICOMOS)憲章【註7】，就明確指出「僅保留建築立面但移除內部結構不符合保育標準 (“the removal of the inner structures maintaining only the façades does not fit the conservation criteria”)」。其他國際保育文件(包括巴拉憲章及威尼斯憲章)均強調保育過程中應盡可能減少改變原本建築結構、用途和意義，並提出建築物的文化歷史意義不僅限於其外表，更在於其整體空間的構造和使用方式，這些都應該被保護【註8】。「保留立面」明顯不符合當中所提倡的原則。

保育學界亦不乏對「立面主義(façadism)」的批評【註9】。有學者是將直指這種做法是「掩蓋了對物質和社會結構以及文化認同的重大破壞(disguises major destruction to the physical and social fabric and to cultural identity)」，等同「建築物的剝皮標本 (architectural taxidermy)」【註10】，簡單講就是將歷史建築「殺死」後，將其靈魂、器官和內臟（建築物內部結構）掏空，僅僅保留表皮「扮保育」，其實就是「偽保育」。

縱觀本地歷年的「立面化」個案，雖然不少都自稱保育項目，無論方案為何，其但本質上均與舊灣仔街市發展項目無異，無一不是將舊建築主體清拆，改建商業或高檔住宅空間，有的甚至以原址立面「懷舊感」作為新發展項目的招徠。「保留立面」作為一種發展方式真是有助保育本地歷史建築物，還是促進其破壞，值得深思。

▍標奇「立」異：近年精緻化「門面保育」新趨勢

近年「門面保育」似乎有增加趨勢，而且相比舊灣仔街市等早期項目，更呈「精緻化」方向發展，手法看似更純熟、更顧及歷史和社區，但實質仍是舊酒新瓶。

例如在市建局另一項目618上海街，除了建築舊立面之外，一些內部特色組件亦有獲得保存和修復，例如地磚和灰柱，現安裝在新建築內部不同位置供人參觀。除此之外，新建築物周圍也設立了不少展板和壁畫介紹原本建築的歷史價值，參觀者甚至可以透過擴充實景(AR)特效一睹重建前面貌（惟最近考察發現二維碼已經失效）。而618上海街最大的問題是將一排唐樓內部橫向打通，以便改裝成商場格局，但唐樓本來就是垂直上落，橫向打通是徹底改變建築物使用方式，如何立面保育和保留內部特色組件也只是「建築物的剝皮標本」。

又如正在改建為商住大廈的欽州街51-53號戰前唐樓（原為一級歷史建築），除了臨街正立面以外，發展商同樣表示已保存建築内的特色組件，包括希臘愛奧尼式柱、楣窗窗花、以及地板瓷磚，將會以合適方式展出【註11】，其實與上海街618問題一樣。

近年的「門面保育」項目不再僅單純保留立面，更嘗試注入美學和文化元素，可謂是發展商手法再一次「升級」。不過，雖然更多內部組件的保存和展示部分回應了公眾對以往立面化保育「拆剩個殼」的批評，但基本邏輯仍然是將歷史建築的全部價值簡化壓縮為其外貌，把其當作可以拆件展示的模型。保存得更多個別裝飾組件，無法改變新發展計劃將原本建築拆骨的事實，與真正保育依然相距甚遠。

▍不「破」不「立」：「清拆重建」和「門面保育」以外仲有咩可能？

多年來以來政府以尊重私人產權為由，拒絕介入保護法定古跡以外的本地歷史建築，將保育責任轉交給民間和發展商，而市建局和發展商亦常常提出全棟保育所費不菲、商業上難以持續，製造出一種「門面保育」已是現實條件下最佳方案的錯覺。

然而，事實證明本地完全有能力進行更完整的保育活化。例如在卑利街╱嘉咸街發展計劃中，本來計劃僅保留威靈頓街120號「永和號」的正立面，但在民間團體多番爭取和考證後，市建局最終決定將全幢復修保育【註12】。研究員亦曾盤點過本地15個民間主導的唐樓活化計劃，大部分均在「不遷不拆」的前提下成功【註13】，證明完整保育不是「做唔做到」的問題，而是「想唔想做」的問題。

而要持續而大規模地保護和活化本地建築，不能僅靠民間的熱誠或個別發展商的小恩小惠，現行古跡保育制度亟需更新。香港歷史建築三級行政評級制度長期被詬病沒有「牙力」，若擁有業權的發展商無意或無力保育，政府和民間往往無能為力。反觀外地不少地區都設有保育信托基金，例如澳洲的National Trust 或加拿大的 Heritage Trust，基金收購瀕危和具保育價值的歷史建築或資助其進行修復，部分再透過出售或出租物業(附帶保育條款)達致財政持續性【註14】。這些保育模式均成熟運作多年，值得香港參考。

長沙灣青山道 301 及 303 號或許是香港最後僅存的戰前弧形轉角唐樓之一，但可以預見的是，它絕對不會是最後一個被「門面保育」的犧牲品。如果社會與政府繼續放任這種「巧立名目」的假保育，恐怕未來只會有更多本地珍貴的歷史建築被「保育」之名被拆骨。

【賞花行人】靠種本土花分薄郊遊熱點人流 係分人流定吸人流？近年每逢農曆年、五一、十一假期，郊外熱門景點輪流爆煲出問題：破邊洲、橋咀，然後是鹹田灣。面對人潮如湧的旅客，政府打算以「分流」解決【註1】，最新建議在「四山」（即大東山鳳凰山、太平山...
05/06/2026

【賞花行人】靠種本土花分薄郊遊熱點人流 係分人流定吸人流？

近年每逢農曆年、五一、十一假期，郊外熱門景點輪流爆煲出問題：破邊洲、橋咀，然後是鹹田灣。面對人潮如湧的旅客，政府打算以「分流」解決【註1】，最新建議在「四山」（即大東山鳳凰山、太平山、大帽山等山徑）「主題式種植本地原生賞花植物」，「增設打卡點」【註2】，分薄破邊洲橋咀鹹田灣等的人流。

「本地原生賞花植物」，雖然文件無指明，應是指吊鐘花和茶花之類的本地植物，過往在郊野公園不同地方亦引起賞花潮（和混亂），現在主動種植並以打卡點宣傳，闖出禍來只是時間問題：

▍為打卡亂摘植物禁之不絕

簡單搜尋近年遊人損壞郊野公園植物（包括上述本地花）的新聞，可見亂摘植物事件禁之不絕。

➤ 2021年過年期間，有人用工具大量剪去郊野公園盛開的吊鐘花，有人懷疑屬「早有預謀」【註3】。
➤疫情期間至今，每逢秋季均大批人潮湧往元朗大棠賞楓香林，引起交通大混亂，附近居民叫苦連天【註4】，今年初要封路交通管制，又在路邊增設竹籬笆，十分「大陣仗」，以制止遊人像以往般為打卡而抓樹幹借力「擺甫士」，甚至拉扯樹木製造落葉效果【註5】。
➤今年初，據報山頂有遊人在山頂盧吉道（即「四山旅遊」景點附近）攀爬欄杆採摘山邊野生植物，沿途無執法人員【註6】。
➤今年五一前，遊客湧到西貢浪茄爬樹打卡，即使有警告標示，依然有人爬樹和狂搖樹枝，有樹枝折斷和樹木倒下，即使有目擊者勸喻對方亦沒有理會，全情專注打卡【註7】。

面對旅客湧到郊外打卡，破壞多年保育成果，政府最新表示未來的管理策略是「先以加強宣傳教育，擁抱愛護大自然的心，配以適度精準的人流、交通、衛生管控措施，務求不慍不火，恰到好處，再加以適度勸喻和執法」，換句話說依然是教育為主，執法為副，配以旅客分流輔助。

會有多大作用？研究員簡單分析：

➤ 旅客分流

郊野公園近年年均至少1100萬遊客，比外國已過度旅遊的自然景點人數翻好幾倍，而且香港郊野公園交通極為可達，面積較細，旅客到訪時間極為不均，極高度集中在假日到訪。分流是減輕個別景點負擔，還是將難以承受的壓力擴散至郊野各處？而且還是透過製造打卡點來定位這個「四山」賞花熱點，究竟是「分流」還是「吸流」？

➤宣傳教育

自然教育，絕不是口號式勸喻就能達到效果，如之前漁護署派員到橋咀派單張宣傳「Protect the 珊瑚」，結果單張被棄於灘上【註8】。與以往到訪人士不同，現在的遊客多為打卡而來，即使要教育他們，也要從他們的心理和動機出發，殊不容易。

近年打卡熱潮蜂擁全球造成過度旅遊現象(instagram effect)，有學者分析，他們到訪的唯一目的就是拍下「令人難忘」的照社交媒體得到回響，郊野美景和豐富生態是佈景板，任何阻礙這個目的的因素會影響他們的旅遊決定【註9】。換句話說，已經選擇到了現場的打卡人士，會盡可能獲得最佳拍攝效果，即使違規造成破壞也好，這並非他們關心的是，這不是「教育意識」就能處理。

要管理遊客打卡，首先要理解他們的心理，若不理解，請不要設置新打卡點。

➤「不慍不火」的勸喻執法

承上，此類打卡人潮由於到訪首要目的並非體驗自然，或從自然中學習，若缺乏「重兵」駐守，很容易發生問題。舉例，署方在五一假期期間，在橋咀洲共發出口頭勸喻720次，即平均每天每9.7人便要發出1次口頭勸喻【註10】，如此高強度的執法勸喻，公務員們準備好了嗎？在未有妥善管理方法前，在偏遠地方增設賞花打卡點，似乎只是「多隻香爐多隻鬼」。

再者，在「四山」增設賞花打卡位確實有點「無厘頭」，與郊野公園設立原意有潛在衝突。首先將大量需要重度管理的遊客，吸引到郊野深處，或阻礙多年植林和保護山徑努力，此外，山徑本身設置目的是給人行山，賞花活動會阻塞山徑，若然人潮太多，可能會逼使遊人四處小徑捷徑，造成植被損耗風化，還可能釀成墮崖或其他山野意外。

最後，還需要問以下個重要問題，在綠色的地方旅遊，等於綠色旅遊？政府在考慮於深山設置賞打卡熱點前，有無認真了解遊客到訪的心理和動機，和隨之而來的管理難度？況且，若然要觀賞本地花，在市區或交通方便的郊野公園門口位置種植不就好了？這既方便了遊客讓他們輕易得到想要的東西，亦大大減低管理的難度和成本。若未能解答以上問題，實在不宜再增設景點，徒增混亂。

Address

香港九龍佐敦吳松街191號突破中心7樓
Hong Kong
852

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when 本土研究社 Liber Research Community posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Contact The Organization

Send a message to 本土研究社 Liber Research Community:

Shortcuts

Share

Category