15/02/2024
Se LOGER EN BRETAGNE (association loi 1901)
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Président : Paul CHAPEL
Première publication de la série des 6 propositions de « SE LOGER EN BRETAGNE » de nature à augmenter le nombre de logements à usage de résidence principale.
Pourquoi ce développement exponentiel de l’activité AirBNB
Comment y remédier?
La cour de justice de l’union européenne a retoqué le gouvernement Français et le rend, de facto, responsable du développement exponentiel de l’activité AirBNB qui contribue à la pénurie de logements permanents.
AirBNB est désormais devenue incontournable sur le marché de la location saisonnière, tant pour les particuliers que pour les professionnels. Il ne faut pas s’en étonner car le développement exponentiel de l’activité de l’entreprise de droit Irlandais, fiscalité avantageuse oblige, bénéficie d’une décision de la cour suprême européenne qui lui rend la loi Française dite « Hoguet » inopposable, générant une distorsion de concurrence avec les sociétés françaises, tenues de respecter les conditions d’exercice, très réglementées, des professions immobilières.
La cour de justice de l’union européenne, dans son arrêt du 19/12/2019, rappelle que la France aurait dû notifier à la commission européenne cette loi qui réglemente l’exercice de l’activité de transaction et de gestion immobilière.
Cette méconnaissance des directives européennes 2000/31 et 2006/123 relatives aux services a déséquilibré le marché en augmentant de façon brutale le nombre des locations de courtes durées au profit de la plate-forme AirBNB, désormais exemptée des obligations légales s’appliquant aux sociétés françaises de location en matière d’aptitude professionnelle, d’assurance en responsabilité professionnelle et de garantie financière, provoquant une distorsion de concurrence dont les conséquences ne doivent pas nous étonner aujourd’hui.
Le gouvernement Français doit tout mettre en œuvre pour corriger son erreur !
Notre association requiert l’état de s’emparer concrètement de la question et d’imposer, par la voie juridique mais également politique, que la société Airbnb respecte la loi « Hoguet » afin de ne pas fausser la concurrence envers les sociétés françaises d’hébergement et de location.
Il n’est pas admissible que la cour de justice de l’union européenne autorise l’Angleterre, pays sorti de l’union depuis le 1er janvier 2021, à détenir des fonds relatifs à une activité de location de biens immobiliers situés en France, au mépris de la loi Française ?
A cette fin, nous proposons, à la fin de ce commentaire, des solutions juridiques de nature à faire infléchir la position de la cour européenne .
Rappel du contexte litigieux et du jugement :
Le juge d’instruction du T.G.I. de Paris a, le 7 juin 2018, conformément à l’article 267 du traité sur le fonctionnement de l’union européenne, demandé à la cour européenne de justice de statuer (saisine impérative en raison d’une constante présomption de compétence de la cour européenne), sur la nature de l’activité Airbnb Irland, suite à une plainte déposée par l’association pour un hébergement et un tourisme professionnels contre Airbnb pour activité illégale au regard de la loi Française.
La question essentielle au centre du litige était de savoir si l’activité Airbnb est qualifiée de plate-forme d’intermédiation ou de loueur de logements, cette dernière activité étant, en France, réglementée dès lors qu’une personne physique ou morale prête son concours aux opérations portant sur la vente, la location saisonnière ou non, des biens d’autrui, ou détient des fonds à ce titre.
Comment fonctionne Airbnb ?
Airbnb France est chargée de promouvoir l’activité de location d’Airbnb Irland qui transfère ensuite les loyers perçus à Londres, siège d’Airbnb payments UK ltd, situé désormais hors union européenne, toutes ces entités se trouvant étant sous actionnariat de la société mère Airbnb US.
Sachant que la détention des loyers et cautions en dehors du cadre légal de la loi Française dite « Hoguet » est lourdement sanctionnée pénalement, Airbnb détenant des fonds de cette nature, il était raisonnable d’en déduire que l’activité Airbnb s’apparente à une activité similaire à celle exercée par les agences immobilières et les autres acteurs du secteur.
Il n’en fut rien, Le tribunal de Bruxelles considère, contrairement à sa décision rendue lors du procès Uber en 2020, que l’activité Airbnb constitue une entremise, autrement dit une simple mise en relation par voie d’annonces numériques, sans rencontre physique des propriétaires et locataires, et que l’acte de location lui-même est dissociable de l’acte de diffusion des annonces par voie numérique car d’autres intermédiaires peuvent réaliser ces actes. Le contenant, l’activité de service d’intermédiation, l’emporte sur le contenu, la conclusion de la location et la détention des fonds.
Pour ce motif, la Cour Européenne écarte la qualité de loueur au profit de celle d’intermédiation.
Cette qualification ayant ainsi été retenue, il ne reste plus qu’à porter le coup fatal en déroulant les termes de l’article 56 du traité de l’union et de la directive 2006/123 qui stipulent que toute restriction à la libre prestation des services à l’intérieur de l’union sont interdites entre états membres, sauf motif d’intérêt général et notification par l’état souhaitant restreindre ce service à l’état membre concerné, ici l’Irlande, ainsi qu’à la commission européenne.
La deuxième question consistait à savoir si les règles Françaises contenues au sein de la loi «Hoguet » relatives à l’exercice d’agent immobilier s’imposaient à Airbnb Irland.
En préambule, le gouvernement Français prétendait que le tribunal de Bruxelles ne pouvait pas répondre à cette question car ne disposait pas de la compétence pour juger si l’activité d’Airbnb entrait dans le champ d’application de la loi Française « Hoguet ».
La cour de justice européenne contredit la France, non sans habileté, en soutenant que le juge de renvoi du T.G.I. de Paris questionne sur l’opposabilité de la loi Hoguet et non sur le fait de savoir si la nature de l’activité de Airbnb Irland entre dans le cadre de cette loi. La nuance est subtile mais permet à Bruxelles de répondre à la question, au grand dam du gouvernement Français.
L’article 56, évoqué ci avant, rappelle que la France n’a pas notifié les dispositions restrictives de la loi Hoguet, promulguée en 1970, préalablement à la publication de la directive européenne 2000/31.
Il est également souligné que cette notification, procédure impérative, aurait dû être effectuée auprès de l’union européenne mais également envers l’état membre directement concerné, en l’occurrence l’Irlande.
En conclusion, la cour européenne stipule que la méconnaissance par le gouvernement Français de son obligation de notification emporte l’inopposabilité de la loi Française, la messe est dite !
Enfin et s’il en était besoin pour étayer plus encore sa décision, Bruxelles répond à une sollicitation de l’association à l’origine de cette procédure que la cour européenne ne pourra, de surcroît, se prononcer ni au regard de la directive 2005/36 relative aux obligations de qualification professionnelle, ni au regard de la directive 2007/64 relative aux services de paiements au sein de l’union car lesdites directives n’ont pas été littéralement rappelées dans le corps du texte de la saisine et que la cour n’a pas vocation à reformuler la question et donc à donner son avis sur ces points soulevés par la partie adverse d’Airbnb.
La Cour de Justice de l’union européenne autorise les communes Françaises à soumettre à autorisation la mise en location d’un logement, de manière répétée, sur la plate-forme Airbnb au motif de la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée.
Cette décision va dans le bon sens mais ne résout pas le problème de concurrence, jugée déloyale par les acteurs Français.
Eléments de droit sur lesquels nous travaillons :
• Contester le principe dissociable entre le service d’intermédiation et l’acte de location.
En effet, le client Airbnb ne paye pas l’accès à une liste de biens à louer mais une commission sur le montant du loyer, une fois acté l’accord sur la chose et le prix ; Il faut relever que, contrairement à l’avis peu argumenté de la cour, le prix est bien au moins indirectement déterminé par Airbnb qui rajoute le montant de leur commission, incluse dans le prix total de la location, même en cas de partenariat avec des professionnels qui ignorent d’ailleurs le prix total payé par leurs locataires ;
Le principe de libre circulation des services, rappelé par la Cour Européenne, peut être remis en cause au moyen de deux motivations :
1. Atteinte à la protection des consommateurs dans le sens où les fonds déposés ne sont pas garantis financièrement et risque de mise en cause de la responsabilité du locataire et du propriétaire en l’absence de souscription d’une assurance locative ou de propriétaire non occupant,
2. Permettre à la France de notifier la loi Hoguet à l’union européenne, a postériori, d’autant qu’à la date de promulgation de cette loi, il était impossible de prévoir le développement et la portée du numérique.
• Rendre obligatoire la conclusion d’un contrat écrit pour toute occupation d’un logement, quelle que soit la durée d’occupation ;
• Faire appliquer strictement l’Arrêté n° 25 305 du 16 mai 1967 relatif aux locations saisonnières en meublé (extension de cet arrêté à tous les logements) qui oblige le propriétaire ou son mandataire à fournir au locataire un descriptif très précis du logement loué (surface et exposition des pièces, éléments de confort, inconvénients du voisinage…).
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