14/08/2026
✅ Cooperative di abitazione: una questione di equilibrio
Sollecitato da diverse persone dopo l’articolo apparso ieri su La Regione, torno volentieri sul tema.
Il dibattito nasce dall’interrogazione presentata all’Esecutivo locarnese sulla Cooperativa Radice e si è successivamente arricchito della lettera aperta della presidente di Cooperative d’abitazione Svizzera – Svizzera italiana (CASSI) e della precisazione relativa all’esperienza di Casa Margherita della Società di Mutuo Soccorso Maschile di Locarno.
Tutto ciò mi offre lo spunto per qualche ulteriore riflessione sulle cooperative di abitazione e, più in generale, sul loro rapporto con l’ente pubblico.
Le cooperative possono rappresentare uno strumento interessante per favorire la realizzazione di alloggi di qualità a pigioni sostenibili. Diversi anni fa avevo avuto modo di approfondire questo modello nell’ambito di un progetto di fattibilità e di conoscere alcune esperienze particolarmente interessanti nella Svizzera tedesca, dove la cooperazione nell’ambito dell’alloggio ha una tradizione importante.
Proprio la validità e l’interesse di questo strumento rendono però utile interrogarsi sulle condizioni che dovrebbero accompagnare il sostegno pubblico a queste iniziative.
Una prima considerazione riguarda il rischio che un tema essenzialmente sociale e concreto finisca per essere trascinato sul terreno della contrapposizione politica.
La disponibilità di alloggi dignitosi a pigioni sostenibili risponde a un bisogno reale della comunità e dovrebbe, per quanto possibile, essere affrontata sulla base della qualità, della credibilità e della sostenibilità dei progetti.
Naturalmente una cooperativa può avere una propria visione dell’abitare e, più in generale, dello sviluppo del territorio, occupandosi anche di temi quali la pianificazione o le residenze secondarie. È del tutto legittimo. Mi chiedo però se, ampliando troppo il proprio campo d’intervento a questioni sulle quali esistono sensibilità politiche differenti, non si rischi di rendere più difficile proprio quel consenso trasversale che può essere importante per la realizzazione dei progetti.
Soprattutto quando viene richiesta la collaborazione di Comuni, Patriziati o altri enti pubblici, credo infatti che una cooperativa abbia tutto l’interesse a costruire attorno alla propria finalità principale — offrire alloggi di qualità a pigioni sostenibili — il consenso politico e sociale più ampio possibile.
C’è poi una seconda questione, forse ancora più interessante: il rapporto tra sostegno pubblico e responsabilità di chi ne beneficia.
La messa a disposizione di terreni pubblici in diritto di superficie non rappresenta qualcosa di eccezionale. È anzi uno degli strumenti tradizionalmente utilizzati in Svizzera per favorire la realizzazione di alloggi a pigioni sostenibili.
Il principio è interessante: l’ente pubblico — Comune, Patriziato o altro ente — conserva la proprietà del terreno e lo mette a disposizione, generalmente per un periodo molto lungo e dietro pagamento di un canone, consentendo alla cooperativa di realizzare il proprio progetto senza dover sostenere anche l’importante investimento necessario all’acquisto del sedime.
In questo modo il pubblico non costruisce necessariamente in prima persona, ma crea le condizioni affinché altri possano farlo perseguendo una finalità d’interesse generale.
Un modello che, almeno concettualmente, trovo molto interessante.
Va però ricordato che, storicamente, nemmeno nella Svizzera tedesca il modello cooperativo si è sviluppato esclusivamente attraverso la concessione di terreni pubblici in diritto di superficie. Molte cooperative hanno acquistato direttamente i sedimi sui quali hanno costruito, da privati o dagli stessi enti pubblici, assumendosi quindi anche l’onere dell’acquisto del terreno. In altri casi il sostegno pubblico ha assunto forme differenti: prestiti, garanzie, partecipazioni al capitale o altre agevolazioni finanziarie.
L’esperienza zurighese, particolarmente significativa in questo ambito, mostra insomma una pluralità di strumenti. Il denominatore comune non era tanto che l’ente pubblico si facesse carico dell’investimento, quanto che creasse condizioni favorevoli affinché cooperative dotate di capitale proprio e capacità finanziaria potessero realizzarlo e gestirlo nel tempo.
È una distinzione che considero importante. Il sostegno pubblico può infatti essere determinante senza per questo sostituirsi alla responsabilità economica di chi promuove l’iniziativa. Una cooperativa rimane un soggetto che deve raccogliere capitale, indebitarsi, costruire, amministrare e mantenere gli immobili, assumendosi i relativi rischi.
La domanda, quindi, non è tanto se un ente pubblico debba concedere un proprio terreno in diritto di superficie, quanto a quali condizioni sia opportuno farlo.
Se un bene appartenente alla collettività viene destinato per diversi decenni a un determinato progetto, credo sia ragionevole conoscere con sufficiente chiarezza la sostenibilità economica dell’operazione, il capitale proprio disponibile, il modello di finanziamento, le pigioni che potranno effettivamente essere praticate e le garanzie affinché la finalità sociale venga mantenuta nel tempo.
Vi è poi un altro aspetto che merita attenzione: i criteri attraverso i quali verranno individuati i soci cooperanti e gli inquilini.
Non si tratta evidentemente di conoscere nomi e cognomi, ma di sapere chi potrà accedere a questi alloggi, secondo quali criteri e a quali condizioni. Se una parte del patrimonio pubblico viene messa a disposizione a condizioni favorevoli per perseguire una finalità sociale, è legittimo che la collettività possa sapere quale beneficio ne deriverà e secondo quali criteri questo beneficio verrà distribuito.
Ma sarebbe sbagliato fermarsi qui, perché esiste anche il rischio opposto.
Se l’ente pubblico, proprio per tutelare il proprio patrimonio e garantire la finalità sociale dell’operazione, imponesse una quantità eccessiva di condizioni, vincoli e prescrizioni, potrebbe finire per scoraggiare proprio quelle iniziative cooperative che intende favorire.
Una cooperativa deve infatti riuscire a raccogliere capitale proprio, ottenere finanziamenti, costruire, gestire e mantenere nel tempo gli immobili e, contemporaneamente, praticare pigioni sostenibili.
Non è un equilibrio scontato.
Se il canone del diritto di superficie fosse troppo elevato, se le prescrizioni costruttive diventassero eccessivamente onerose oppure se i vincoli gestionali fossero troppo rigidi, il rischio sarebbe quello di rendere economicamente impraticabile il progetto.
Si arriverebbe così al paradosso di voler favorire l’alloggio cooperativo creando però condizioni che ne impediscono concretamente la realizzazione.
Credo quindi che la parola centrale debba essere equilibrio.
Da una parte, l’ente pubblico deve poter ottenere garanzie sufficienti affinché la messa a disposizione del proprio patrimonio produca effettivamente un beneficio per la comunità e affinché questo beneficio rimanga tale nel tempo.
Dall’altra, deve lasciare alla cooperativa sufficiente autonomia e margine d’azione per costruire un progetto economicamente sostenibile.
Garanzie, dunque, ma proporzionate.
Forse è proprio questo il punto d’incontro più interessante tra pubblico e cooperazione: il pubblico crea condizioni quadro favorevoli affinché l’iniziativa possa nascere e svilupparsi; la cooperativa, dal canto suo, mette capitale, competenze, responsabilità e capacità gestionale e garantisce che il vantaggio ottenuto ritorni nel tempo alla comunità sotto forma di alloggi a condizioni sostenibili.
È una concezione che mi sembra peraltro molto vicina allo spirito mutualistico: non attendersi necessariamente che sia l’ente pubblico a fare tutto, ma creare le condizioni affinché persone disposte ad associarsi, assumersi responsabilità e mettere in comune risorse possano contribuire a rispondere a un bisogno collettivo.
Ed è forse qui che il discorso sulle cooperative di costruzione diventa più ampio.
Quanto deve fare direttamente l’ente pubblico e quanto, invece, dovrebbe creare le condizioni affinché possano farlo la società civile, le cooperative, le associazioni e le realtà mutualistiche?
Non credo esista una risposta valida per ogni situazione.
Credo però che sostenere l’alloggio a pigione equa non significhi necessariamente sostenere a priori qualsiasi progetto che si proponga di realizzarlo. Significa piuttosto creare le condizioni nelle quali possano nascere progetti solidi, trasparenti e sostenibili e valutare, di volta in volta, quelli capaci di offrire sufficienti garanzie alla collettività senza essere soffocati dalle condizioni poste dalla collettività stessa.
Non è dunque, almeno per quanto mi riguarda, una questione di essere favorevoli o contrari alle cooperative di costruzione.
La domanda che mi sembra più utile porre è un’altra:
come possiamo creare le condizioni affinché interesse pubblico e iniziativa cooperativa si incontrino, senza che l’uno finisca per soffocare l’altra?
Forse è proprio da questo equilibrio che può nascere qualcosa destinato a durare.
Marco Pelosi
Pres. SMSM Locarno
