24/09/2026
Pour créer du logement abordable, un cadre réglementaire ne remplace pas la maîtrise publique du foncier
Vacante depuis 2014, l’ancienne caserne de pompiers située avenue Jules Bordet 162, à Evere, fait actuellement l’objet d’une demande de permis d’urbanisme, portée par le promoteur Equilis, visant sa démolition complète au profit d’un complexe résidentiel de huit étages sur 6.727 m². La caserne, immeuble de plus de 2.400 m², conçue en 1981 par les architectes J.P. Van Den Houte et R. Desute, constitue un exemple de style brutaliste t**dif à Bruxelles.
Le projet en cours d’instruction illustre la politique régionale de désengagement des autorités publiques, qui laisse place à une production de logements privés déconnectée des réalités socio-économiques.
💰 Une vente au plus offrant… aux dépens d’un projet public !
Le site, propriété de la Région jusqu’à sa vente en 2021, offrait pourtant une opportunité idéale de reconversion pour la commune d’Evere, qui, au moment de sa désaffection en 2014, souhaitait racheter les lieux pour en faire un hall des sports et un espace polyvalent au service du quartier. Cependant, comme le rappelait Ridouane Chahid, alors bourgmestre faisant fonction, la Région en réclamait alors 2,9 millions d’euros : trop cher pour la commune, d’autant plus qu’à ce montant « il fallait encore rajouter les frais de dépollution des sols, la rénovation du bâtiment… ».
La caserne a finalement été vendue par la Région au plus offrant sur la plateforme Biddit (mise à prix à 2,425 millions) et c’est le promoteur privé Equilis qui a remporté la mise. Le schéma reste assez classique : laisser se dégrader un bien public pendant des années d’abandon (entre la désaffectation en 2014 et la vente en 2021) pour pouvoir mieux justifier sa démolition intégrale quelques années plus t**d.
❌🏘️ Une réponse insuffisante au manque structurel de logements abordables
Le projet prévoit de raser le bâtiment de trois niveaux et de construire un immeuble comprenant 69 appartements et des espaces pour professions libérales. Sur le plan social, il y a un déséquilibre : l’immeuble comportera 54 appartements commercialisés sur le marché libre (78 % du projet), hors de prix pour la grande majorité des ménages bruxellois. Seuls 15 logements (à peine environ 25 % du total) seraient confiés à une Agence Immobilière Sociale (AIS). Autrement dit, le site, autrefois 100 % public, n’accueillerait qu’un quart de fonctions « à finalité sociale », et ce pour un temps limité.
Si le système des AIS permet de mettre à disposition des logements à loyers modérés, il n’offre pas la même pérennité que de véritables logements sociaux : les logements mis en location par les AIS restent des propriétés privées et peuvent retourner sur le marché au bout de quelques années. Dans ce cas-ci, la convention entre Equilis et l’AIS Hector Denis (renseignée comme « en cours de signature » dans le dossier de demande de permis) prévoit une durée de 20 ans. Cette solution reste donc temporaire et ne constitue pas réellement une charge pour le promoteur puisqu’il aura la garantie de percevoir des revenus locatifs sur ces 15 logements confiés à l’AIS : un beau filet de sécurité en cas de mévente du reste des logements.
⚖️ Un cadre réglementaire ne remplace pas la maîtrise foncière
Le quota de 25 % de logements « à finalité sociale » est une imposition du Plan d’Aménagement Directeur (PAD) Défense, lancé en 2019 et adopté en 2023, au sein duquel se situe le projet d’Equilis. Le PAD stipule que « les projets de construction, extension ou changement de destination de plus de 3.500 m² de superficie de plancher de logements comportent au moins 25% de logements publics ».
Face à la pénurie structurelle de logements abordables, imposer de tels quotas, à tous les « gros » projets immobiliers privés, est une nécessité (voir notre analyse « Bientôt 25 % de logements "sociaux" dans tous les grands projets immobiliers privés ? Gare à l’écart entre l’annonce et réalité… »). Mais dans le cas de ventes de terrains/bâtiments publics, ces quotas ne sont qu’une maigre compensation de la perte de maîtrise publique. Seule cette maîtrise publique permet d’offrir la garantie d’une destination pérenne à 100 % publique.
📈 L’impératif de rentabilité nuit aussi aux qualités paysagères et urbanistiques
Outre le manque d’ambition sociale, l’impératif de rentabilité engendre aussi un manque de qualité urbanistique. Ainsi, la Commission Royale des Monuments et des Sites (CRMS) a-t-elle rendu un avis défavorable, dénonçant un impact patrimonial négatif direct, une dégradation des perspectives visuelles vers et depuis le site classé du cimetière de Bruxelles. Le Maître Architecte (BMA) a lui aussi rendu un avis défavorable, en indiquant que « le projet densifie de près de 30 % par rapport au permis initial sans contrepartie qualitative et ne répond pas au niveau d'ambition spatiale, paysagère et environnementale qu'appelait ce contexte ». En d’autres termes, l’impératif de rentabilité conduit non seulement à mettre sur le marché des logements chers mais aussi à maximiser les superficies, et donc les gabarits des constructions (hauteur, emprise), ce qui produit un type d’urbanisation souvent en décalage avec le tissu bâti existant.
❗ Conclusion : à foncier public, fonction publique !
Un bien public ne devrait jamais faire l’objet de projets visant la maximisation financière, qui plus est en recourant à la démolition-reconstruction plutôt qu’en privilégiant la réutilisation adaptative et la rénovation des structures existantes, bien moins dommageables pour l’environnement.
À Bruxelles, les terrains publics, qu'ils soient non-bâtis ou qu'ils accueillent des bâtiments à réhabiliter, se font rares. Or, de nombreuses fonctions financièrement peu ou pas intéressantes pour les promoteurs privés, mais indispensables à la ville et à ses habitants, ont besoin d'espaces pour se développer : logements abordables, espaces verts, équipements collectifs (crèches, écoles...).
Il est donc indispensable de maintenir du foncier public, sans impératif de rentabilité, pour accueillir ces fonctions, et donc de ne pas le céder, même en partie, au privé. : l’urgence sociale demande la création de logements réellement sociaux répondant aux besoins des Bruxellois.
![⚪✍️ [Carte blanche] - À Bruxelles, le problème vient du permis mal instruit, pas du recours citoyen ! ➡️ https://www.lal...](https://img4.ngos1.com/449/300/1411344174493003.jpg)
![✍️📰 Libérer l'espace public [article rédigé pour la revue En Question de l’ASBL Centre Avec ]L’espace public accueille u...](https://img5.ngos1.com/801/624/1409445118016242.jpg)
