Stowarzyszenie Trampolina, Rue Roger Vandendriessche 73, Woluwe-Saint-Pierre, Bruxelles / Brussel (2026)

07/10/2026

Darowizna dla jednego dziecka – czy po śmierci rodzica trzeba będzie się z niej rozliczyć?

Rodzice mają dwoje dzieci. Jednemu z nich przekazują za życia 100.000 EUR na zakup mieszkania. Drugie dziecko nie otrzymuje nic. Piętnaście lat później rodzic umiera.

Czy wcześniejsza darowizna nadal będzie miała znaczenie przy podziale spadku?

Bardzo często – tak.

Belgijskie prawo spadkowe przewiduje bowiem mechanizm rapport des libéralités / inbreng, czyli zaliczenia określonych darowizn przy późniejszym podziale spadku.

Zgodnie z art. 4.83 belgijskiego Code civil darowizna dokonana na rzecz zstępnego będącego później spadkobiercą jest co do zasady traktowana jako dokonana na poczet jego przyszłego udziału spadkowego, chyba że wynika, iż została dokonana "hors part successorale", czyli poza udziałem spadkowym.
Konkretnie -jak to działa?

Ojciec ma dwoje dzieci.

Za życia przekazuje córce 100.000 EUR. W chwili jego śmierci pozostały majątek wynosi 300.000 EUR. W uproszczeniu, dla potrzeb rozliczenia między dziećmi uwzględniamy łącznie 400.000 EUR.

Każdemu z dzieci powinno przypaść po 200.000 EUR.

Córka otrzymała już wcześniej 100.000 EUR, dlatego z pozostawionego majątku otrzyma jeszcze 100.000 EUR. Drugie dziecko otrzyma 200.000 EUR.

Nie chodzi więc o to, że córka musi fizycznie „oddać” otrzymane wcześniej 100.000 EUR. PAMIETAJ: Wartość darowizny zostaje uwzględniona przy dziale spadku.

A jeżeli rodzic podarował jednemu dziecku mieszkanie?

Tutaj sprawa robi się jeszcze ciekawsza.

Zgodnie z art. 4.90 Code civil znaczenie ma nie tylko sama darowizna, lecz również sposób ustalenia jej wartości.
Co do zasady bierze się pod uwagę wartość przedmiotu z dnia darowizny, indeksowaną do dnia śmierci darczyńcy.

Jeżeli więc rodzic podarował córce mieszkanie warte w chwili darowizny 200.000 EUR, które kilkanaście lat później jest warte 350.000 EUR, nie oznacza to automatycznie, że do rozliczenia przyjmiemy 350.000 EUR.

Ale istnieje ważny wyjątek.

Bardzo często rodzice przekazują dziecku nue-propriété / blote eigendom, zachowując dla siebie usufruit / vruchtgebruik, czyli użytkowanie nieruchomości.

W takiej sytuacji dziecko nie dysponuje od razu pełną własnością. Jeżeli możliwość dysponowania nią powstaje dopiero wskutek śmierci darczyńcy, zastosowanie może znaleźć szczególna reguła z art. 4.90 §3 Code civil – i punktem odniesienia może być wartość nieruchomości z chwili śmierci.

Dlatego zastrzeżenie użytkowania może mieć bardzo istotne konsekwencje dla późniejszych rozliczeń spadkowych.

A jeśli rodzic świadomie chciał dać jednemu dziecku więcej?

To również jest możliwe.

Darowizna może zostać dokonana "hors part successorale" – poza udziałem spadkowym. Wówczas intencją rodzica nie jest jedynie wcześniejsze przekazanie dziecku części przyszłego spadku, ale rzeczywiste przysporzenie mu dodatkowej korzyści.

Nie oznacza to jednak pełnej dowolności.

Dzieci mają w prawie belgijskim réserve héréditaire czyli chronioną część spadku. Zgodnie z art. 4.145 Code civil niezależnie od liczby dzieci, ich łączna rezerwa wynosi połowę masy stanowiącej podstawę jej obliczenia.-(zobacz wczesniejszy posto zachowku w Belgii)

Jeżeli więc rodzic poprzez darowizny nadmiernie uprzywilejował jedno dziecko i naruszył rezerwę pozostałych, może pojawić się action en réduction / vordering tot inkorting*– roszczenie o redukcję nadmiernych przysporzeń.

To dwa różne mechanizmy, które często są ze sobą mylone:

1) rapport – służy rozliczeniu wcześniejszej darowizny przy podziale spadku,

2) réduction – służy ochronie rezerwy spadkowej, jeżeli darowizny lub zapisy ją naruszają.

Dlatego zdanie:

„Brat dostał mieszkanie od rodziców 15 lat temu, więc przy spadku to już się nie liczy” może być bardzo dalekie od prawdy.

Trzeba sprawdzić przede wszystkim akt darowizny, jej charakter, wartość, ewentualne zastrzeżenie użytkowania oraz to, czy została dokonana na poczet przyszłego udziału spadkowego, czy poza nim.

Czasami przy podziale spadku najważniejszym dokumentem okazuje się nie testament, lecz akt darowizny podpisany kilkanaście lat wcześniej.

Prawo spadkowe • darowizny • mediacja • sprawy transgraniczne

06/10/2026

120.000 EUR zainwestowane w dom partnera. Związek się kończy. Co z pieniędzmi?

To nie jest wymyślony przykład.

Sprawą o takim tle zajmował się belgijski Sąd Kasacyjny.

Partnerzy przez długi czas pozostawali w związku. W czasie wspólnego życia kobieta otrzymała czek na 120.000 EUR, który został wpłacony na rachunek oszczędnościowy jej partnera. Pieniądze zostały następnie wykorzystane na prace w należącej do niego nieruchomości.

Związek się zakończył.

Kobieta zażądała zwrotu 120.000 EUR.

⚖️ Sprawa trafiła ostatecznie przed Cour de cassation (C.16.0382.N).

Jedną z podstaw prawnych, na które powoływała się kobieta, było bezpodstawne wzbogacenie – „enrichissement sans cause”, obecnie uregulowane w belgijskim prawie zobowiązań jako „enrichissement injustifié”.

Sąd Kasacyjny zwrócił uwagę na istotną kwestię: subsydiarny charakter roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia nie oznacza, że nie można się na nie powołać pomocniczo, jeżeli inne wskazane podstawy prawne okażą się niewłaściwe.

Czy oznacza to, że każdy, kto finansował remont domu partnera, może po rozstaniu zażądać zwrotu pieniędzy?

Nie.

I właśnie dlatego takie sprawy są interesujące prawnie.

Trzeba ustalić m.in., dlaczego pieniądze zostały przekazane, czy miały stanowić definitywne przysporzenie na rzecz partnera, czy istniała umowa lub inne zobowiązanie oraz czy spełnione są przesłanki odpowiedzialności z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.

Ogromne znaczenie mają również dowody.

Faktury, przelewy, wiadomości, dokumenty dotyczące kredytu czy ustalenia pomiędzy partnerami mogą po kilku latach zdecydować o wyniku sprawy.

📌 Co więcej, odpowiedź może być zupełnie inna w zależności od tego, czy chodzi o:

-małżonków pozostających w ustawowym ustroju majątkowym,

-małżonków z rozdzielnością majątkową,

-osoby pozostające w cohabitation légale,

-czy partnerów żyjących w związku faktycznym.

W przypadku małżonków dochodzą bowiem szczególne zasady rozliczeń wynikające z ustroju majątkowego. W przypadku partnerów niepozostających w małżeństwie takich automatycznych mechanizmów ochronnych może nie być.

Dlatego belgijski notariat zwraca uwagę na bardzo praktyczne rozwiązanie: jeżeli finansujesz znaczące prace w nieruchomości należącej wyłącznie do partnera, warto uregulować tę kwestię wcześniej – np. w odpowiedniej umowie albo poprzez reconnaissance de dette / schulderkenning.

Bo problem zazwyczaj nie pojawia się wtedy, kiedy wspólnie wybieracie nową kuchnię.

Pojawia się kilka lat później, kiedy trzeba odpowiedzieć na pytanie:

„Czy potrafię udowodnić, że te pieniądze miały do mnie wrócić?”

01/10/2026

⚖️ Kiedy konflikt rodzinny przestaje być „tylko sprawą rodzinną”?

W ostatnich dniach miałam okazję przysłuchiwać się fragmentowi procesu Nicolasa Ullensa przed Cour d’assises du Brabant wallon w Nivelles.
To oczywiście przede wszystkim proces karny dotyczący śmierci Myriam Lechien. Nicolas Ullens przyznał się do oddania strzałów, natomiast jednym z kluczowych zagadnień procesu pozostaje kwestia premedytacji i kwalifikacji prawnej czynu.
Mnie jednak – jako prawnika, mediatorkę rodzinną i spadkową – zainteresował również inny wymiar tej sprawy.
W tle tragedii pojawia się bowiem to, z czym w znacznie mniej dramatycznej formie spotykamy się w praktyce mediacyjnej i notarialnej : rodzina patchworkowa, drugie małżeństwo rodzica, dzieci z poprzedniego związku, pieniądze, przyszły spadek, poczucie niesprawiedliwości oraz narastający przez lata konflikt. Relacje prasowe dotyczące procesu opisują właśnie wieloletnie napięcia rodzinne i spory związane z majątkiem oraz przyszłą sukcesją.
I tu proces Ullensa daje do myślenia.
W sprawach spadkowych bardzo często okazuje się, że konflikt wcale nie zaczyna się w chwili śmierci rodzica. Zaczyna się dużo wcześniej.
Od przekonania jednego dziecka, że drugie jest faworyzowane. Od nowego partnera ojca lub matki. Od darowizny, której nikt pozostałym dzieciom nie wyjaśnił. Od domu przepisanego jednej osobie. Od braku informacji o tym, jak rodzic zamierza uporządkować swój majątek. Czasami od zwykłego poczucia: „dla mojego ojca/matki przestałem się liczyć”.
Z prawnego punktu widzenia można przygotować testament, dokonać darowizny, zawrzeć umowę dotyczącą spadku czy odpowiednio zaplanować sukcesję.
Ale dokument prawny nie zawsze rozwiązuje konflikt rodzinny.
Dlatego mediacja spadkowa nie powinna zaczynać się dopiero wtedy, gdy rodzic umiera, a rodzeństwo spotyka się u notariusza i przestaje ze sobą rozmawiać.
Czasami warto usiąść przy jednym stole dużo wcześniej – zwłaszcza w rodzinach patchworkowych, przy drugim małżeństwie, znacznych różnicach majątkowych między dziećmi albo planowanych darowiznach.
Proces Ullensa jest przypadkiem skrajnym i nie należy z niego wyprowadzać prostego związku między konfliktem spadkowym a zgoda na przemoc. Pokazuje jednak bardzo wyraźnie coś, co w pracy mediatora jest niezwykle ważne:
spór o spadek bardzo rzadko dotyczy wyłącznie pieniędzy. Często pod liczbami, nieruchomościami i testamentami kryją się relacje rodzinne budowane – albo niszczone – przez wiele lat.
I właśnie dlatego planowanie sukcesji powinno czasem obejmować nie tylko rozmowę z notariuszem, ale również rozmowę w rodzinie.
TRAMPOLINA ASBL
Mediacja rodzinna i spadkowa • sprawy transgraniczne 🇧🇪🇵🇱
Médiatrice agréée familiale et successorale

01/10/2026

🇧🇪 ZACHOWEK W BELGII – CZY RODZIC MOŻE PRZEPISAĆ CAŁY MAJĄTEK JEDNEMU DZIECKU?
„Mama przepisała mieszkanie bratu. Czy mnie już nic się nie należy?”
„Ojciec sporządził testament i wszystko zapisał jednej osobie. Czy może tak zrobić?”
„Rodzice rozdali majątek jeszcze za życia. Czy po ich śmierci można to zakwestionować?”
To pytania, które bardzo często pojawiają się w sprawach spadkowych.
W prawie belgijskim istnieje réserve héréditaire – mechanizm ochrony najbliższych spadkobierców, który w języku polskim najczęściej określamy jako „zachowek”, choć nie jest on identyczny z polską instytucją zachowku.
Dzieci mają łącznie zagwarantowaną połowę majątku rodzica – niezależnie od tego, ile ich jest.
➡️ 1 dziecko – rezerwa 1/2 majątku
➡️ 2 dzieci – po 1/4 dla każdego
➡️ 3 dzieci – po 1/6 dla każdego
➡️ 4 dzieci – po 1/8 dla każdego
Pozostałą 1/2 majątku rodzic może co do zasady swobodnie rozdysponować (quotité disponible).
Co ważne, sporządzenie testamentu nie pozwala po prostu ominąć rezerwy dzieci. Również przekazanie majątku w formie darowizny jeszcze za życia nie zawsze rozwiązuje problem. W określonych sytuacjach wcześniejsze darowizny są brane pod uwagę przy rozliczaniu spadku, a jeżeli doszło do naruszenia rezerwy, uprawniony spadkobierca może domagać się redukcji nadmiernych darowizn lub zapisów (action en réduction).
Szczególnej ochronie podlega również małżonek, natomiast sytuacja osoby pozostającej w cohabitation légale jest inna – partner ustawowy nie posiada własnej rezerwy spadkowej.
W przypadku rodzin polsko-belgijskich sprawa może być jeszcze bardziej złożona, szczególnie gdy spadkobiercy lub nieruchomości znajdują się w różnych państwach. Wtedy pierwszym pytaniem powinno być ustalenie, jakie prawo znajduje zastosowanie do spadku.
📩 Masz sprawę spadkową w Belgii? Otrzymałeś mniejszą część spadku niż rodzeństwo? Majątek został przekazany innej osobie jeszcze za życia rodzica?
Każdą sytuację należy przeanalizować indywidualnie, uwzględniając testament, darowizny, sytuację rodzinną oraz prawo właściwe dla dziedziczenia.
TRAMPOLINA ASBL
Prawo • Mediacja • Wsparcie
Konsultacje w sprawach spadkowych i transgranicznych 🇧🇪 🇵🇱

30/09/2026

⚖️ Czy można dochodzić alimentów na dziecko, jeśli ojcostwo nie zostało formalnie uznane?

Wiele osób jest przekonanych, że dopóki ojciec nie uzna dziecka lub ojcostwo nie zostanie ustalone przez sąd, nie można domagać się od niego alimentów.

Belgijskie prawo przewiduje jednak szczególną możliwość ochrony dziecka.

Na podstawie art. 336 ancien Code civil możliwe jest wniesienie tzw. action alimentaire non déclarative de paternité – powództwa alimentacyjnego, które nie prowadzi do formalnego ustalenia ojcostwa.

Oznacza to, że w określonych okolicznościach sąd może zobowiązać mężczyznę do udziału w kosztach utrzymania i wychowania dziecka, mimo że nie został on prawnie uznany za jego ojca.

Co istotne, takie postępowanie nie powoduje wpisania ojca do aktu urodzenia i nie tworzy prawnej więzi filiacyjnej. Nie powstają zatem automatycznie prawa do nazwiska, dziedziczenia czy wykonywania władzy rodzicielskiej. Celem tej procedury jest przede wszystkim finansowe zabezpieczenie potrzeb dziecka.

Jakie dowody mogą mieć znaczenie? Czy konieczne jest badanie DNA? Jak sąd ustala obowiązek i wysokość świadczenia? Czym takie postępowanie różni się od klasycznego postępowania o ustalenie ojcostwa?

📖 Pełną wersję mojego artykułu „Dochodzenie alimentów na rzecz dziecka, choć ojcostwo nie zostało formalnie uznane” znajdą Państwo we wrześniowym wydaniu Gazetki (nr 254, wrzesień 2026) oraz na stronie internetowej Trampolina ASBL.

Trampolina ASBL
Mediacja rodzinna i spadkowa • prawo rodzinne • sprawy transgraniczne

28/09/2026

🇵🇱🇧🇪 Spadek w Polsce, a Ty mieszkasz w Belgii? A może bliska osoba zmarła w Belgii, ale pozostawiła majątek lub spadkobierców w Polsce?

W takich sytuacjach jedno z pierwszych pytań brzmi: które prawo właściwie stosujemy – polskie czy belgijskie?

I tutaj pojawia się zasada, o której wiele osób nie wie.

Zgodnie z art. 21 rozporządzenia UE nr 650/2012 prawem właściwym dla całości spadku jest co do zasady prawo państwa, w którym zmarły miał miejsce zwykłego pobytu w chwili śmierci.

Oznacza to, że samo polskie obywatelstwo nie przesądza jeszcze o zastosowaniu polskiego prawa spadkowego.

Przykładowo: jeżeli obywatel Polski od wielu lat mieszkał na stałe w Belgii i tutaj znajdowało się centrum jego życia, punktem wyjścia może być zastosowanie prawa belgijskiego – również wtedy, gdy część majątku znajduje się w Polsce.

Ale jest jeszcze jedna bardzo ważna możliwość.

Art. 22 tego samego rozporządzenia pozwala wybrać jako prawo właściwe dla całego spadku prawo państwa swojego obywatelstwa.

P***k mieszkający w Belgii może zatem, przy odpowiednim uregulowaniu tej kwestii na wypadek śmierci, wybrać prawo polskie jako prawo właściwe dla swojego spadku.

I właśnie dlatego przy sprawach spadkowych Polska–Belgia nie wystarczy odpowiedzieć na pytanie: „gdzie znajduje się mieszkanie?”.

Trzeba sprawdzić między innymi, gdzie zmarły rzeczywiście miał miejsce zwykłego pobytu, jakie posiadał obywatelstwo, czy pozostawił testament, czy dokonał wyboru prawa i gdzie znajduje się majątek.

Dopiero wtedy można właściwie zaplanować dalsze czynności.

W praktyce dochodzą do tego kolejne kwestie: dokumenty z Polski i Belgii, kontakt z notariuszem, pełnomocnictwa, tłumaczenia, nieruchomości znajdujące się za granicą, a w niektórych przypadkach także Europejskie Poświadczenie Spadkowe.

Nie zawsze oznacza to konieczność wielokrotnych podróży między Polską a Belgią. W wielu sprawach część czynności można odpowiednio przygotować i przeprowadzić przez pełnomocnika.

W TRAMPOLINIE zajmuję się sprawami spadkowymi i notarialnymi o charakterze transgranicznym, w szczególności pomiędzy Belgią a Polską. Analizuję sytuację prawną, pomagam ustalić właściwą kolejność działań oraz koordynuję dokumentację, kontakty z kancelariami notarialnymi, pełnomocnictwa i tłumaczenia.

Jeżeli masz sprawę spadkową pomiędzy Polską a Belgią i nie wiesz, od czego zacząć, możesz umówić się na konsultację.

Agnieszka Sità
TRAMPOLINA ASBL
Juriste – médiatrice familiale et successorale agréée
Sprawy spadkowe i notarialne Polska–Belgia

17/09/2026

SPRZEDAJĄCY MA JUŻ NOTARIUSZA. CZY KUPUJĄCY POWINIEN WYBRAĆ WŁASNEGO?

Przy zakupie nieruchomości w Belgii często słyszę pytanie:

„Skoro notariusz ma być bezstronny, to po co mam wybierać własnego?”

To bardzo dobre pytanie, bo odpowiedź wynika wprost z zasad belgijskiego notariatu.

1. Każda ze stron ma prawo wybrać własnego notariusza

Zgodnie z art. 3 Cadre réglementaire général relatif aux règles de la pratique notariale:

każda strona ma prawo swobodnie wybrać notariusza do danej czynności.

Oznacza to, że jeżeli sprzedający wskazał kancelarię, kupujący nie ma obowiązku korzystania wyłącznie z tego samego notariusza.

Co więcej, zgodnie z art. 4 wybór może zostać zmieniony aż do podpisania aktu notarialnego, a zasada swobodnego wyboru nie może zostać wyłączona umową stron.

2. Czy „mój” notariusz będzie reprezentował moje interesy jak adwokat?

Nie. I to bardzo ważne rozróżnienie.

Notariusz nie jest pełnomocnikiem jednej strony przeciwko drugiej.

Art. 11 belgijskiego Code de déontologie des notaires nakłada na notariusza obowiązek informacji i doradztwa, natomiast art. 12 zobowiązuje go do zachowania pełnej bezstronności przy prowadzeniu sprawy i sporządzaniu aktu.

Co ciekawe, kodeks wyraźnie stanowi, że obowiązek bezstronności pozostaje aktualny również wtedy, gdy każda ze stron ma własnego notariusza.

Można więc zapytać:

skoro obaj muszą być bezstronni, to po co dwóch?

3. I tutaj zaczyna się najciekawsza część

Oficjalne objaśnienia belgijskich zasad deontologicznych wskazują, że obowiązek doradztwa istnieje również wobec strony, która wybrała innego notariusza.

Jednocześnie zasada bezstronności nie przeszkadza notariuszowi poświęcić szczególnej uwagi osobie, która właśnie jego wybrała, wysłuchać jej sytuacji i przedstawić jej uzasadniony punkt widzenia.

To subtelna, ale bardzo ważna różnica.

Twój notariusz nadal nie staje się Twoim adwokatem.

Ale od początku zna Twoją stronę historii.

4. Dlaczego ma to znaczenie przy zakupie domu?

Wyobraźmy sobie, że para kupuje dom za 600 000 EUR.

W akcie mają zostać właścicielami po 50%.

Ale:

– 180 000 EUR wkładu pochodzi ze sprzedaży mieszkania należącego wcześniej wyłącznie do jednego z partnerów,
– druga osoba nie wnosi wkładu własnego,
– reszta ceny finansowana jest wspólnym kredytem.

Dla samej sprzedaży najważniejsze jest, że strony uzgodniły przedmiot, cenę i warunki transakcji.

Dla kupujących istnieje jednak drugi problem prawny:

co stanie się z tymi 180 000 EUR, jeżeli za kilka lat dojdzie do rozstania, sprzedaży domu albo śmierci jednego z partnerów?

Właśnie dlatego przy zakupie nieruchomości notariusz powinien znać nie tylko cenę domu, ale również sytuację rodzinną i majątkową kupujących.

5. To samo dotyczy majątku w Polsce

Jeżeli kupujący:

– posiada mieszkanie lub dom w Polsce,
– otrzymał tam nieruchomość w spadku,
– sprzedał polską nieruchomość i wykorzystuje te środki jako wkład własny,
– otrzymał darowiznę od rodziców,
– ma dzieci z poprzedniego związku,

są to informacje, które mogą mieć znaczenie dla sposobu przygotowania transakcji, konsekwencji majątkowych, podatkowych lub przyszłego dziedziczenia.

Zakup nieruchomości nie jest przecież wydarzeniem istniejącym w próżni prawnej.

6. A co z compromis de vente?

To kolejny powód, aby wybrać notariusza wcześnie, a nie dopiero przed podpisaniem aktu.

Belgijski notariat przypomina zasadę:

„le compromis de vente vaut vente”.

Bezwarunkowo zawarty compromis wiąże strony, a późniejszy akt autentyczny jest przygotowywany właśnie na podstawie tej umowy.

Notariusz może wcześniej przeanalizować projekt compromis, sprawdzić jego zapisy i zwrócić uwagę na kwestie wymagające zmiany lub uzupełnienia.

Dlatego własnego notariusza warto wybrać przed podpisaniem compromis, a w niektórych sytuacjach nawet przed złożeniem wiążącej oferty.

7. Czy dwóch notariuszy oznacza dwa razy większe honorarium?

Nie.

Art. 4 belgijskich zasad praktyki notarialnej stanowi, że udział więcej niż jednego notariusza przy tej samej czynności nie zwiększa honorarium należnego za tę czynność.

Art. 6 precyzuje natomiast, że gdy przy akcie uczestniczy kilku notariuszy, każdy otrzymuje część honorarium przewidzianego dla tego aktu.

Czyli w uproszczeniu:

nie płacisz drugiego honorarium za to, że jako kupujący wybrałeś własnego notariusza.

Czy zawsze trzeba mieć dwóch notariuszy?

Nie.

Przy prostej transakcji jeden notariusz może prowadzić sprawę obu stron, zachowując obowiązek bezstronności, informacji i doradztwa.

Ale jeżeli zakup łączy się z nierównym wkładem partnerów, majątkiem osobistym, małżeństwem, wcześniejszym związkiem, dziećmi, darowizną, spadkiem albo nieruchomością znajdującą się w Polsce, własnego notariusza zdecydowanie warto rozważyć.

Nie dlatego, że notariusz sprzedającego działa przeciwko kupującemu.

Dlatego, że własny notariusz od początku zna Twoją sytuację, może przeanalizować transakcję również z jej perspektywy i uczestniczyć w przygotowaniu dokumentów, zanim złożysz podpis.

🇵🇱🇧🇪 TRAMPOLINA ASBL – po polsku, w belgijskich realiach.

W sprawach notarialnych i dotyczących nieruchomości pomagamy uporządkować sytuację prawną, przygotować dokumenty i pytania oraz – jeżeli sprawa tego wymaga – skoordynować kontakt z właściwą kancelarią notarialną.

Kupujesz nieruchomość w Belgii? Warto przeanalizować swoją sytuację jeszcze przed podpisaniem compromis.

16/09/2026

# Kupujesz dom w Belgii? „Koszty notarialne” – FAKT czy MIT?

„Notariusz bierze kilkanaście procent wartości domu.”
„Na notariuszu można zaoszczędzić, wybierając tańszą kancelarię.”
„Jeśli kupuję swój pierwszy dom, zawsze zapłacę niższy podatek.”

Przy zakupie nieruchomości w Belgii podobne zdania słyszymy bardzo często. Problem w tym, że część z nich to mity, a określenie „koszty notarialne” samo w sobie bywa mylące.

Sprawdźmy więc: FAKT czy MIT?

# # 1: „Cała kwota, którą płacę u notariusza, trafia do notariusza”

MIT.

To prawdopodobnie jedno z najczęstszych nieporozumień.

Potocznie mówimy o „kosztach notarialnych”, ale znaczną część kwoty wpłacanej przy zakupie nieruchomości stanowią **podatki, przede wszystkim prawa rejestracyjne (droits d’enregistrement / registratierechten)**. Notariusz pobiera je w związku z aktem i przekazuje właściwej administracji.

Do kosztów transakcji mogą należeć m.in.:

– prawa rejestracyjne lub, w określonych przypadkach, VAT,
– honorarium notariusza,
– koszty administracyjne i formalności związanych z aktem,
– koszty wypisów, zaświadczeń i wymaganych wyszukiwań,
– a w przypadku finansowania zakupu kredytem – również koszty związane z aktem kredytu hipotecznego.

Honorarium notariusza przy akcie zakupu nie jest dowolnie ustalaną ceną – jest regulowane prawnie. Dlatego sama zmiana kancelarii notarialnej nie spowoduje, że podatek od zakupu nagle zniknie.

# # 2: „Miejsce, w którym kupuję nieruchomość, może mieć ogromny wpływ na koszty”

FAKT.

Belgia nie ma jednego systemu podatkowego dotyczącego zakupu nieruchomości. Zasady różnią się pomiędzy Flandrią, Brukselą i Walonią.

Przykładowo we Flandrii standardowa stawka prawa rejestracyjnego wynosi 12%, ale przy zakupie jedynego własnego mieszkania lub domu można – po spełnieniu warunków – korzystać ze stawki 2%.

W Walonii standardowa stawka wynosi 12,5%, natomiast przy zakupie głównego miejsca zamieszkania może w określonych warunkach wynosić 3%.

W Brukseli stawka wynosi zasadniczo 12,5%, ale przy spełnieniu odpowiednich warunków możliwe jest zastosowanie abattement, czyli zwolnienia z podatku od pierwszej części ceny zakupu.

Różnica może więc wynosić **dziesiątki tysięcy euro**.

# # 3: „Kupuję pierwszy dom, więc automatycznie mam prawo do niższych kosztów”

MIT.

To, że nieruchomość jest „pierwsza”, nie zawsze wystarcza.

Znaczenie mogą mieć m.in. posiadane już nieruchomości – również poza Belgią – przeznaczenie kupowanego domu, termin zameldowania, sposób nabycia nieruchomości czy zobowiązanie do pozostania w niej przez określony czas.

Co więcej, przepisy się zmieniają. We Flandrii dla umów sprzedaży zawieranych od 1 stycznia 2026 r. zaostrzono część warunków korzystania z preferencyjnej stawki 2%.

Dlatego sytuację kupującego warto przeanalizować przed podpisaniem umowy, a nie dopiero przed aktem notarialnym.

# # 4: „Mam nieruchomość w Polsce – może to mieć znaczenie przy zakupie domu w Belgii”

FAKT.

To szczególnie ważne dla osób mieszkających w Belgii, które zachowały mieszkanie, dom lub inne prawa do nieruchomości w Polsce albo w innym kraju.

Przykładowo przy preferencyjnej stawce dla jedynego własnego mieszkania we Flandrii bierze się pod uwagę także posiadanie nieruchomości poza Belgią.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że w każdej sytuacji tracimy prawo do preferencji. Znaczenie ma m.in. rodzaj posiadanego prawa, sposób jego nabycia oraz możliwość zastosowania wyjątków lub sprzedaży dotychczasowej nieruchomości w przewidzianym terminie.

Dlatego zdanie: „Mam mieszkanie w Polsce, więc na pewno zapłacę pełną stawkę” również nie zawsze będzie prawdziwe.

# # 5: „Compromis to tylko rezerwacja. Najważniejszy jest dopiero akt u notariusza”

MIT – i to potencjalnie bardzo kosztowny.

W belgijskim obrocie nieruchomościami podpisanie compromis de vente / verkoopovereenkomst ma poważne skutki prawne. To nie jest niewinna rezerwacja nieruchomości.

Dlatego przed podpisaniem warto sprawdzić m.in. warunki finansowania, ewentualne conditions suspensives, sytuację prawną nieruchomości, termin aktu oraz konsekwencje podatkowe zakupu.

Moment na zadawanie pytań nie zaczyna się dopiero w kancelarii notarialnej w dniu podpisania aktu.

# # 6: „Mogę wybrać własnego notariusza”

FAKT.

Kupujący może mieć własnego notariusza, nawet jeśli sprzedający korzysta już ze swojej kancelarii.

W praktyce jest to szczególnie przydatne, gdy transakcja jest bardziej złożona – np. kupujący i sprzedający mają różne interesy, zakup dokonywany jest przez małżonków z nierównym wkładem własnym, istnieje majątek za granicą albo trzeba skoordynować dokumenty pomiędzy Belgią a Polską.

# # 7: „Jeżeli kupujemy razem, nie ma znaczenia, kto wnosi pieniądze”

MIT.

Przy zakupie przez małżonków lub partnerów warto przed podpisaniem dokumentów ustalić, kto finansuje zakup, z jakich środków i w jakich proporcjach nieruchomość ma zostać nabyta.

Jeżeli jedna osoba wnosi np. oszczędności sprzed małżeństwa, pieniądze z darowizny, spadku albo sprzedaży własnej nieruchomości, warto odpowiednio udokumentować pochodzenie środków i omówić konsekwencje z notariuszem.

To, co przy zakupie wydaje się jedynie technicznym szczegółem, może nabrać ogromnego znaczenia wiele lat później – przy rozstaniu, rozwodzie, sprzedaży nieruchomości czy dziedziczeniu.

---

# Kupujesz nieruchomość w Belgii? Nie czekaj z analizą do dnia podpisania aktu.

Zakup domu czy mieszkania to często największa transakcja finansowa w życiu. Tymczasem wiele osób podpisuje compromis, nie mając pewności, jakie dokładnie zobowiązania przyjmuje i jakie będą całkowite koszty transakcji.

TRAMPOLINA ASBL pomaga polskojęzycznym klientom przygotować się do transakcji i skoordynować sprawę z kancelarią notarialną.

Możemy pomóc m.in. w:

– przeanalizowaniu sytuacji przed zakupem,
– wyjaśnieniu dokumentów i procedury w języku polskim,
– przygotowaniu pytań do notariusza,
– kontakcie i koordynacji z kancelarią notarialną,
– sprawach z elementem belgijsko-polskim lub międzynarodowym,
– analizie sytuacji małżonków i partnerów kupujących nieruchomość wspólnie,
– koordynacji dokumentów dotyczących majątku, spadków i nieruchomości znajdujących się w różnych państwach.

Masz już wybraną nieruchomość albo otrzymałeś projekt compromis?

umówUkonsultację przed podpisaniem dokumentów.
E-mail: [email protected]

Czasem jedno pytanie zadane przed podpisaniem umowy jest warte znacznie więcej niż próba rozwiązania problemu po jej podpisaniu.

TRAMPOLINA ASBL
Prawo rodzinne • mediacja • sprawy spadkowe • nieruchomości • sprawy transgraniczne
Obsługa w języku polskim, francuskim, niderlandzkim, angielskim i włoskim.

*Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej porady notarialnej ani prawnej. Wysokość podatków i możliwość skorzystania z preferencji zależą od regionu, rodzaju nieruchomości oraz indywidualnej sytuacji kupującego.*

Stowarzyszenie Trampolina

07/10/2026

06/10/2026

01/10/2026

01/10/2026

30/09/2026

28/09/2026

17/09/2026

16/09/2026

Adresse

Téléphone

Site Web

Notifications

Contacter L’organisation

Raccourcis

Partager

Catégorie

Demande de retrait de la fiche