10/10/2026
Betreff: Aufsichtsbeschwerde bei der BH Tulln wegen der Einrückung nach § 12 und das daraus resultierende Ergebnis bezüglich Sondernutzungsverträge
Michael Böhm hat in seiner Aufgabe als Katasterreferent IGM eine Aufsichtsbeschwerde bei der BH Tulln eingebracht bezüglich des Vorhabens der Gemeinde Sondernutzungsverträge für abgetretende Flächen nach § 12 zu vergeben
WICHTIGER HINWEIS: Diese Information betrifft ausschließlich jene Eigentümer, die nach § 12 NÖ BO 1996 zur Grundabtretung verpflichtet waren, aber damit auch die Pächter von diesen Eigentümern (VERPÄCHTER)
Bericht über die Aufsichtbeschwerde bei der BH Tulln.
Was hat die BH Tulln in der Antwort von Bezirkshauptmann Mag. Thomas Markom festgestellt und geantwortet?
* Die BH hat in ihrer Antwort vom 8.10.2026 festgestellt:
* Die Grundabtretung im Jahr 2003 beruhte auf dem rechtskräftigen Bescheid der Marktgemeinde St. Andrä-Wördern vom 28.10.2003, GZ 031-5/4474, gemäß § 12 NÖ Bauordnung 1996.
*Zutreffend ist, dass § 12 Abs. 6 NÖ Bauordnung 1996 in der damals geltenden Fassung dem Eigentümer des angrenzenden Bauplatzes die unentgeltliche Nutzung der abgetretenen Grundfläche ermöglichte, solange diese noch nicht zum Ausbau oder zur Verbreiterung der Verkehrsfläche benötigt wurde. Eine vertragliche Vereinbarung war damals nicht ausdrücklich vorgesehen.
* Aus dem Schreiben der Marktgemeinde vom 08.05.2026 lässt sich jedoch nicht ableiten, dass die bisherige Nutzung als rechtsgrundlos oder rechtswidrig beurteilt wird.
Die Feststellung, dass öffentliches Gut „ohne vertragliche Vereinbarung“ genutzt werde, beschreibt zunächst lediglich das Fehlen einer solchen Vereinbarung.
* Ebenso wenig wurde die weitere Nutzung zwingend vom Abschluss eines Sondernutzungsvertrages abhängig gemacht.
* Die Marktgemeinde hat lediglich auf die Möglichkeit des Abschlusses einer solchen Vereinbarung hingewiesen.
* Eine Aufforderung zur Räumung, eine Beendigung der bisherigen Nutzung oder die Ankündigung rechtlicher Konsequenzen für den Fall des Nichtabschlusses eines Vertrages erfolgte nicht.
* Auch die heute geltende Bestimmung des § 12 Abs. 3 NÖ Bauordnung 2014 sieht weiterhin eine unentgeltliche Nutzung vor, solange die Fläche nicht zum Ausbau oder zur Verbreiterung der Verkehrsfläche benötigt wird, bestimmt nunmehr jedoch ausdrücklich, dass hierüber mit der Gemeinde eine Vereinbarung zu schließen ist.
* Das Bestreben der Gemeinde, die bestehende Nutzung vertraglich zu regeln, stellt daher für sich genommen keinen aufsichtsbehördlich relevanten Verstoß dar.
* Ob bei einer bereits 2003 erfolgten Grundabtretung eine bestimmte vertragliche Regelung verlangt werden kann und welchen konkreten Inhalt eine solche Vereinbarung haben dürfte, ist mangels einer entsprechenden konkreten Maßnahme der Gemeinde im gegenständlichen Aufsichtsverfahren nicht zu beurteilen.
Vorausgehendes war aus der Antwort der BH Tulln
„ Sondernutzungsvertrag – was beabsichtigt die Gemeinde damit “
Der von der Gemeinde im Rahmen der Informationsgespräche vorgelegte Entwurf eines Sondernutzungsvertrages, den sie lustigerweise als „Muster“ bezeichnen, ist nach aktuellem Stand nicht vom Gemeinderat beschlossen, zeigt aber deutlich, in welche Richtung die Gemeinde die Nutzung der nach § 12 NÖ Bauordnung abgetretenen Flächen künftig entwickeln möchte.
Der Vertragsinhalt lässt erkennen, dass die Gemeinde nicht bloß eine einfache Regelung der bestehenden Nutzung anstrebt, sondern ein entgeltliches Sondernutzungsverhältnis einführen möchte, das weit über das gesetzliche unentgeltliche Nutzungsrecht hinausgeht.
Da sich ein Sondernutzungsrecht für diese Flächen weder aus § 18 des NÖ Straßengesetzes ableiten ließ, noch jemals korrekt begründet war, versucht die Gemeinde nun, über einen zivilrechtlichen „Sondernutzungsvertrag“ das bestehende Bürgerrecht aus § 12 faktisch auszuhebeln.
Was bedeutet das für die Betroffenen, die auf den abgetretenen Streifen Zäune und Hecken stehen haben?
• Ändert sich durch die Umwidmung etwas an ihrem Recht diese so lange zu nutzen, bis eine breitere Straße gebaut wird? NEIN!
• Muss ein entgeltlicher Sondervertrag für die weitere Nutzung abgeschlossen werden? NEIN!
• Muss ich jetzt sofort einrücken kann die Gemeinde das von mir verlangen? NEIN!
• Genügt eine bewilligungspflichtige Veränderung am angrenzenden Grundstück, um deshalb eine Einrückung und die Aufgabe der bisherigen Nutzung des Streifens zu verlangen? NEIN!
• Darf ich jetzt einen neuen Zaun auf diesem Streifen, der wegen der Punkfundamente
• bewilligungspflichtig ist, errichten? NEIN!
Die Gemeinde darf die Errichtung eines neuen Zaunes untersagen, muss aber einen konkreten Widmungswiderspruch nach § 19 Abs. 3 NÖ ROG oder eine konkret begründete Verkehrsbeeinträchtigung nach § 55 Abs. 3 NÖ BO darlegen.
• Muss ich den Streifen geräumt und gerodet an die Gemeinde übergeben, wenn die Fläche für den Ausbau oder die Verbreiterung der Straße benötigt wird? JA!
Das ist die Bedingung für die unentgeltliche Nutzung, dass dieser bei vorzeitigem Ende der Nutzungsdauer oder wenn dieser Streifen für den tatsächlichen Ausbau benötigt wird, geräumt und gerodet zurückgestellt wird.
• Geht diese Verpflichtung an die Erben oder Käufer des angrenzenden Grundstücks über, auch wenn die keine Ahnung davon hatten? JA!
Zugleich steht ihnen aber auch, nun als Eigentümer des angrenzenden Bauplatzes, das unentgeltliche Nutzungsrecht bis zum Bedarf für den Ausbau oder die Verbreiterung zu.
FAZIT! Mogelpackung „Sondernutzungsvertrag“
Was den Betroffenen für die bestehende Nutzung gesetzlich unentgeltlich zusteht, soll ihnen gegen Entgelt und zu schlechteren Bedingungen vertraglich wieder abverlangt werden. Die BH schreitet nicht ein, weil aus ihrer Sicht bislang niemand zum Abschluss dieses Vertrages verpflichtet wurde.
Haben Sie in den letzten fünf Monaten von der Gemeinde noch irgendetwas dazu gehört? Wurde auch nur eine einzige der noch offenen Fragen beantwortet?
Nein? Na gut, ein bestehendes Recht wird jedenfalls nicht dadurch zur kostenpflichtigen Sondernutzung, wenn die Gemeinde einen Vertrag dafür vorlegt - egal wie sie ihn benennt.
Gerne stehe ich Ihnen für weitere Fragen zur Verfügung.
Michael Böhm Wolfgang Spatz
IGM-Katasterreferent IGM Obmann
E-Mail: [email protected]
0664 4932093
veröffentlicht von Renate Gaal
